Aflevering 1

De op 1 januari 1996 van kracht geworden Algemene bijstandswet voorziet in een nieuwe regeling voor de verlening van bijstand in de vorm van een geldlening onder verband van hypotheek, nader uitgewerkt in tien artikelen van het nieuwe Besluit krediethypotheek bijstand. De voor de notariële praktijk belangrijke aspecten worden besproken.

Aan de hand van HR 15 juni 1994 en 15 september 1995 worden de gevolgen van bepaalde huwelijksvermogensrechtelijke handelingen besproken. In het eerste geval was sprake van een rechtstreekse financiering van een op naam van de echtgenoot aan te kopen woning door de andere echtgenoot, terwijl er sprake was van koude uitsluiting. Volgens Kleyn moet de notaris bij een dergelijke financiering er op toezien dat de echtgenoten zo veel mogelijk in een schriftelijke overeenkomst aangeven wat de rechtsgrond van een dergelijke financiering door de andere echtgenoot is. In de tweede uitspraak is sprake van een bewuste verarming van de vrouw ten behoeve van de man, waardoor de man, eveneens bewust, verrijkt was. Volgens de Hoge Raad was hier sprake van een schenking.

De Hoge Raad concludeert dat het aanspreken door, dan wel het aanspreken van een inmiddels opgerichte vennootschap slechts mogelijk is indien de opgerichte vennootschap de vennootschap is die partijen op het oog hadden toen de overeenkomst tot stand kwam. Of dit zo is hangt van de omstandigheden af. Drie mogelijkheden worden uiteengezet.

A is eigenaar van een onroerende zaak en verleent aan de bank tot zekerheid voor schulden van B een recht van hypotheek. B raakt in betalingsmoeilijkheden. De bank wenst de veilingprocedure op te starten. Opgesomd wordt welke in het Wetboek van B.Rv geregelde formaliteiten vervuld dienen te worden in de richting A en/of B. De regeling van de openbare verkoop dient het verkrijgen van een zo hoog mogelijke opbrengst te bevorderen. Daarbij moeten de belangen van alle betrokkenen op een goede wijze tegen elkaar worden afgewogen. Verschil in positie tussen de derde-hypotheekgever en de schuldenaar lijkt schrijver niet juist. Hij pleit voor gelijke behandeling, voorzover de wet zich daartegen niet verzet. Door een ruime interpretatie van het begrip 'geëxecuteerde' lijkt zulks mogelijk. Op termijn is wetswijziging wenselijk.

De recente wijziging van de Pachtwet brengt verruiming van de contractuele mogelijkheden. Het notariaat zal wellicht gevraagd worden te adviseren, waarbij een grondige kennis van de materie van belang is. Aan de hand van een arrest van de Hoge Raad wordt uiteengezet, waartoe een fout advies inzake een ontwerp-pachtovereenkomst kan leiden.

Bespreking van de inhoud van het in oktober 1995 bij de Tweede Kamer ingediende wetsvoorstel inzake 'Koop van rechten van gebruik in deeltijd van onroerende zaken' en de gevolgen van invoering van het wetsvoorstel voor de inschrijving van timeshare-overeenkomsten in de openbare registers.

Volgens de Hoge Raad vallen borgtochten aangegaan door een directeur/groot aandeelhouder van een BV niet onder de uitzondering voor het eigen beroep of bedrijf als bedoeld in art. 1:88 lid 1 onder c OBW, tenzij het aangaan daarvan voor het eigen beroep van de directeur/grootaandeelhouder kenmerkend is in die zin dat het in de normale uitoefening daarvan is geschied. Het betrof het door de directeur/groot aandeelhouder vóór 1 januari 1992 aangegane borgtocht. De opvatting dat het inroepen van de nietigheid in strijd was met de redelijkheid en billijkheid, nu het echtpaar buiten gemeenschap van goederen was gehuwd en de vrouw vermogend is, komt volgens de Hoge Raad in strijd met de eisen voor een behoorlijke bescherming die deze bepaling beoogt te bieden aan de andere echtgenoot.

De Hoge Raad heeft op 10 augustus 1995 anders dan in een eerdere uitspraak beslist dat op grond van redelijkheid en billijkheid de schade die de economische eigenaar lijdt aan de onteigenende gemeente moet worden toegerekend als een gevolg van de onteigening. De omstandigheid dat de schade door de economische eigenaar in feite wordt geleden in zijn contractuele relatie tot de juridische eigenaar staat er daarbij niet aan in de weg die schade aan te merken als rechtstreeks en noodzakelijk door de onteigening geleden (art. 40 OW). Daarmee kleedt de Hoge Raad de positie van de economische eigenaar als het ware iets verder aan en wordt een zwak punt in de juridische positie van de economische eigenaar in het bestuursrecht op grond van de Onteigeningswet afgezwakt.

In een huurovereenkomst is bepaald dat bij gebreke van een opzegging door een der partijen vóór 1 januari 1992 per aangetekende brief met bericht van ontvangst of per deurwaardersexploit, de huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden voor vijf jaren wordt verlengd. Op 20 december 1991 zegt de gemeente de huur op bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst. Na 1 januari 1992 ontvangt de gemeente de brief terug met vermelding 'niet afgehaald' als reden voor onbestelbaarheid. Op de vraag of de gemeente de huur rechtsgeldig heeft opgezegd beslist de Hoge Raad negatief, uitgaande van art. 3:37 lid 3 BW waarin staat dat een verklaring om haar werking te hebben de ander moet hebben bereikt.

Aan mijn opstel in JBN december 1995, nr 105, voeg ik nog toe:

Omdat de koper de financiering niet rondkrijgt, vordert verkoper in kort geding ƒ 250.000 op grond van het boetebeding en opheffing van het door koper gelegde beslag. De vordering wordt toegewezen met dien verstande dat de president als voorschot een bedrag van ƒ 25.000 toewijst. In hoger beroep vordert verkoper een groter voorschot, waartoe hij o.a. een rekening van de makelaar in het geding brengt. De president van het Hof wijst een voorschot van ƒ 50.000 toe.

De Wet verplaatsing mestproduktie vervalt niet met ingang van 1 januari 1997.

Aangegeven wordt wat van belang is bij de vraag hoe het Kadaster omgaat met de vermelding op hypothecaire getuigschriften en uittreksels van een ingeschreven rangwisseling bij hypotheken.

De notaris kwam met comparanten overeen dat een transport door zou gaan en dat een bedrag van ƒ 10.000 onder de notaris zou blijven 'totdat er duidelijkheid is met betrekking tot het bebouwingsverbod en de daaraan gekoppelde verlaging van de koopsom van het registergoed met ƒ 10.000'. Na het bekend worden van het resultaat van een onderzoek van koopster, keert de notaris het bedrag aan koopster uit. Het Hof vindt dat de notaris, naast het niet op ondubbelzinnige wijze vastleggen van het compromis, het geschil tussen partijen in de hand heeft gewerkt door na het onderzoek van de koopster aan de verkopers per brief aan te kondigen over te gaan tot uitbetaling van het bedrag aan koopster, zonder verkopers de gelegenheid te geven op het onderzoeksresultaat te reageren.