Aflevering 2

De uitgaven voor monumentenpanden komen in beginsel voor aftrek in aanmerking. De wettelijke regeling vertoont echter fricties. In dit artikel onderzoek ik of aftrek van onderhoudskosten mogelijk is voor participanten in transparante vastgoedfondsen.

Aspirant erfpachters voelen zich in aanvang ontheemd en hebben moeite om een goed beeld van hun positie te verkrijgen. Wanneer ze dat dan uiteindelijk hebben is meestal 'therapeutische' opvang gewenst bij de verwerking van de impact van het alsdan voorliggend dictaat van de grondeigenaar in casu het concept contract. De houding van de aanbieder is daarbij 'take it or leave it' of in gewoon Nederlands 'graag of niet'. En dat terwijl het bij erfpacht vanuit het oogpunt van de aspirant erfpachter immer gaat om een 'second best' optie, aangezien de erfpachter slechts een zakelijk gebruiksrecht van de grond verkrijgt en zo genoegen moet nemen met alleen het eigendom van de opstal.

Onlangs heeft het Europese Hof van Justitie (hierna: HvJ EG) in de zaak 'Zita Modes' een nadere uitleg gegeven van de regelgeving die voorkomt dat BTW wordt geheven over de overdracht van een geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen.HvJ EG 27 november 2003, C-497/01, naar aanleiding van vragen van de Luxemburgse 'Tribunal d'arrondissement' over een geschil tussen Zita Modes Sàrl en de Luxemburgse 'Administration de l'enregistrement et des domaines' over de toepassing van het Luxemburgse equivalent van art. 5, lid 8, Zesde Richtlijn (hierna: Zita Modes). Hierin stond onder meer de vraag centraal of de onderneming na een overdracht ook voortgezet dient te worden, wil gebruikgemaakt kunnen worden van de bijzondere regeling.Art. 5, lid 8, Zesde Richtlijn betreffende de harmonisatie van de wetgevingen der lid-staten inzake omzetbelasting - Gemeenschappelijk stelsel van belasting over de toegevoegde waarde: uniforme grondslag (77/388/EEG) (hierna: Zesde Richtlijn).

Fiscaal afschrijven op vastgoed blijft de gemoederen bezighouden. Hof Amsterdam oordeelde in twee tussenuitspraken van 23 oktober 2003, nrs. 02/09679 en 02/09680, NTFR 2003/1883De volledige tekst van de uitspraken is te vinden op www.rechtspraak.nl, LJN-nummer AN7083. dat voor de berekening van het afschrijvingspotentieel de waarde van de opstal in ogenschouw behoort te worden genomen en dat de ondergrond daarbij geen rol speelt. Aan de hand van deze tussenuitspraken komt een aantal aspecten van de fiscaal aftrekbare afschrijving op onroerende zaken aan de orde. Ik besteed aandacht aan het doel van afschrijven, de vraag of en in welke gevallen een stijging van de waarde van de ondergrond invloed heeft op de omvang van de afschrijving gedurende de exploitatie en de vraag wanneer zelfstandige afschrijvingsregimes kunnen worden toegepast (de componentenbenadering).

Per 1 januari 2003 is de algemene overdrachtsbelastingvrijstelling voor het verkrijgen van onroerende zaken door woningcorporaties/toegelaten instellingen vervallen. Er is echter een nieuwe vrijstelling geïntroduceerd, en wel voor het verkrijgen van onroerende zaken door lichamen die de bevordering van stedelijke herstructurering als doel hebben: de zogenoemde wijkontwikkelingsmaatschappijen (hierna: WOM). In het besluit van 18 februari 2004, nr. WV2003/396M werkt de staatssecretaris van Financiën deze vrijstelling die opgenomen is in art. 15, lid 1, onderdeel o, Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wet BRV) nader uit. Een WOM is een samenwerkingsverband van bijvoorbeeld gemeenten, woningcorporaties en/of projectontwikkelaars. Krachtens art. 15, lid 1, onderdeel o, Wet BRV kan alleen een lichaam als WOM worden aangewezen. Wanneer het een samenwerkingsverband betreft waaraan uitsluitend woningcorporaties deelnemen, dan dient dit samenwerkingsverband te voldoen aan de regeling ten aanzien van verbindingen in het besluit beheer sociale-huursector en wordt goedgekeurd dat deze ook in de vorm van een personenvennootschap kan worden gedreven. Alsdan worden de onroerende zaken verkregen door de vennoten van de personenvennootschap. Stedelijke herstructurering betreft niet alleen een aanpassing van de binnenstedelijke woningvoorraad, maar kan ook betrekking hebben op verbetering van de sociale en economische infrastructuur in oudere stadswijken. In de Wet stedelijke vernieuwing en de daaronder hangende regelgeving is het rijksbeleid ter zake vormgegeven. Voor de toepassing van de onderhavige overdrachtsbelastingvrijstelling wordt daarbij aangesloten. De vrijstelling is uitsluitend bedoeld voor een brede aanpak van de problemen in een wijk waarvoor door meerdere partijen met het oog op slagvaardig handelen een tijdelijk samenwerkingsverband wordt opgericht (WOM). Deze aanpak wordt door partijen neergelegd in een herstructureringsplan dat de te bereiken doelen, de aard van de te verrichten werkzaamheden en de begrenzingen van het te herstructureren gebied omvat. Tevens wordt daarin de rol van de diverse samenwerkende partijen aangegeven. Aangezien het om brede projecten gaat die de volkshuisvesting betreffen en waarover door gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen afspraken plegen te worden gemaakt, zal dit herstructureringsplan in de gemeenteraad aan de orde zijn gekomen en wordt de eis gesteld dat het door de gemeenteraad is vastgesteld. In dit plan zullen de begrenzingen en de deelnemers worden vastgelegd. De voorwaarden voor de toepassing van de vrijstelling houden in de eerste plaats in dat een WOM als zodanig moet zijn aangewezen door de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Deze beslist aan de hand van de door de voordragende gemeente overgelegde gegevens of er sprake is van een herstructureringsplan dat past binnen de Wet stedelijke vernieuwing. Zodra de aanwijzing heeft plaatsgevonden, kunnen verkrijgingen van onroerende zaken in het kader van het herstructureringsplan door de (participanten van de) WOM, vrij van overdrachtsbelasting plaatsvinden. Als het plan is afgerond worden de onroerende zaken toegedeeld of overgedragen aan de participanten. Ter zake van deze overdracht wordt overdrachtsbelasting geheven. Het besluit van 18 februari 2004 werkt terug tot de datum waarop de nieuwe tekst van de vrijstelling in werking is getreden, te weten 1 januari 2003. Deze datum is van belang voor belanghebbenden die kwalificeren als WOM en sinds 1 januari 2003 van start zijn gegaan.

Staatssecretaris Wijn van Financiën heeft (in een besluit van 9 februari 2004, nr. CPP2003/2040M) een aantal vragen over de belastingheffing van onroerende zaken in box 3 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: Wet IB 2001) beantwoord.

In een vraag-en-antwoordenbesluit (besluit van 18 december 2003, nr. CPP2003/2861M) heeft de staatssecretaris van Financiën zich nader uitgelaten over de reikwijdte van art. 15e Wet op de vennootschapsbelasting 1969 (hierna: Wet VPB 1969). Art. 15e Wet VPB 1969 beoogt handel in vennootschappen met een herinvesteringsreserve te voorkomen door te bepalen dat bij wijziging in belangrijke mate van het uiteindelijk belang in een belastingplichtige een gevormde herinvesteringreserve direct voorafgaande aan de belangenwijziging aan de winst van belastingplichtige dient te worden toegevoegd. De staatssecretaris licht toe dat dit - in tegenstelling tot hetgeen uit de wettekst zou kunnen worden afgeleid - niet alleen geldt voor bestaande herinvesteringsreserves die zijn gevormd in de jaren voorafgaand aan de aandelenverkoop, maar voor iedere vorming van een herinvesteringsreserve die zonder aandelenverkoop niet gevormd had kunnen worden. Hiermee wordt met name gedoeld op de volgende situatie.

In de huidige markt komt het geregeld voor dat een huurder vanwege economische redenen het gehuurde vastgoed niet of nog niet in gebruik kan/wil nemen. Indien is geopteerd voor een met BTW belaste verhuur en de huurder het gehuurde niet in gebruik neemt voor het einde van het voor hem geldende boekjaar volgende op het boekjaar waarin de huur is aangevangen, heeft dat tot gevolg dat de verhuur zal zijn vrijgesteld van BTW. Voor de verhuurder leidt dat er toe dat hij geen recht op aftrek van BTW heeft. Voorts gaan in bepaalde gevallen van leegstand verhuurder en huurder over tot ontbinding van de huurovereenkomst. Om de markt enigszins tegemoet te komen heeft de staatssecretaris van Financiën besloten (besluit van 8 januari 2004, nr. DGB 2004/52M) de zogenoemde referentieperiode met één boekjaar tot twee boekjaren te verlengen. De verruimde referentieperiode kan ook worden toegepast op lopende huurcontracten die per 31 december 2003 niet konden voldoen aan de oude termijn. Hierdoor ontstaat meer respijt voor huurders die het gehuurde nog niet in gebruik kunnen/willen nemen. In voornoemd besluit worden ook de gevolgen bij ontbinding van de huurovereenkomst binnen de referentieperiode uiteengezet. Indien binnen de (verlengde) termijn de huurovereenkomst wordt ontbonden omdat de huurder het gehuurde niet in gebruik zal nemen, hoeft de verhuurder nog geen BTW-correctie ((terug)betaling van de BTW op met name de investering) te plegen. De correctie hoeft definitief niet plaats te vinden indien het gehuurde binnen een termijn van twee boekjaren na het boekjaar van ontbinding van de huurovereenkomst, alsnog belast met BTW wordt verhuurd (waarbij de huurder het gehuurde dus wel tijdig in gebruik neemt). De correctie dient achteraf wel plaats te vinden (waarbij ook heffingsrente wordt verschuldigd) indien het gehuurde binnen deze termijn van twee boekjaren niet, dan wel vrijgesteld van BTW wordt verhuurd. Indien de verhuurder van deze mogelijkheid gebruik wil maken, dient hij dit schriftelijk te melden aan zijn inspecteur waarbij hij tevens dient te verklaren dat hij akkoord gaat met een uitgestelde ingangsdatum van de naheffingstermijn van vijf jaren. De in het besluit genoemde maatregelen gelden per direct, dat wil zeggen per 8 januari 2004.

In het besluit van 15 september 1998, nr. VB98/2045 is aangegeven dat publiekrechtelijke lichamen voor het uitvoeren van straatwerken ten behoeve van door openbare nutsbedrijven te verrichten werkzaamheden, buiten de heffing blijven. De staatssecretaris heeft dit besluit aangepast. Vanaf 1 januari 2004 gelden de volgende richtlijnen. Publiekrechtelijke lichamen zijn geen BTW verschuldigd over de bedragen die zij ontvangen voor het openbreken/herstellen van openbare straten ten dienste van door openbare nutsbedrijven te verrichten werkzaamheden aan gasbuizen, elektrische leidingen, waterleidingbuizen en centrale antenne- en telefoonkabels. Hierbij gelden als voorwaarden dat bedoelde lichamen geen recht hebben op aftrek van de betreffende voorbelasting en dat zij deze niet-aftrekbare voorbelasting niet afzonderlijk als verschuldigde BTW in rekening mogen brengen aan de nutsbedrijven.

Per 1 februari 2004 geldt de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) voor alle gemeenten. Het voorkeursrecht is een instrument dat het gemeenten mogelijk maakt om publieke doelen bij het ruimtelijk beleid te kunnen realiseren, en stedelijke herstructurering te kunnen uitvoeren. De Wvg geeft gemeenten de mogelijkheid om een voorkeursrecht te vestigen ten behoeve van het verwerven van gronden waarop krachtens een structuurplan of bestemmingsplan een niet-agrarische bestemming is toegedacht onderscheidenlijk gegeven en waarvan het gebruik afwijkt van dat plan.

De ministerraad heeft ingestemd met een voorstel van minister Donner van Justitie om het wetsvoorstel Huurkoop onroerende zaken (wetsvoorstel 24 212) in te trekken. Dit blijkt uit een persbericht van het Ministerie van Justitie van 6 februari 2004. Het wetsvoorstel is nu aanhangig bij de Eerste Kamer. Het wetsvoorstel Huurkoop onroerende zaken is in 1995 bij de Tweede Kamer ingediend en strekt ertoe de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken te vervangen door een in het Burgerlijk Wetboek op te nemen definitieve regeling. Het voorstel blijkt nu op onderdelen af te wijken van het nieuwe huurrecht (Boek 7, titel 4 BW). Deze verschillen kunnen leiden tot rechtsonzekerheid en tot een toenemend beroep op de rechter. De minister van Justitie heeft de voorbereiding van een nieuw voorstel ter hand genomen dat goed is afgestemd op het nieuwe huurrecht en dat niet opnieuw misverstanden doet ontstaan met het oog waarop destijds de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken in het leven is geroepen.

De Hoge Raad heeft op 6 februari 2004 (nr. C02/282HR) uitspraak gedaan in de volgende zaak.