Aflevering 3

In de eigenwoningregeling van art. 3.111 Wet IB 2001 staat het begrip 'eigendom' centraal. De vraag die opkomt is of de eis van eigendom ook dient te worden aangelegd voor aanhorigheden. Zo dat het geval is, wint de jurisprudentie, gewezen voor de onroerendezaakbelastingen, aan belang. Het trekken van zakelijke rechtsgrenzen is daarbij de eerste stap. Tot hetzelfde belastingobject kan slechts worden gerekend, wat toebehoort aan één zakelijk gerechtigde. Aan persoonlijke rechten ontleende genotsrechten op aanhorigheden lenen zich hierdoor nog slechts bij uitzondering voor aftrek van financieringsrente.

Tot het midden van de jaren negentig waren afschrijvingen op vastgoed geen echt discussiepunt tussen vastgoedbeleggers en de Belastingdienst. Dit leidde er in het begin van de jaren negentig toe dat vastgoedbeleggers vaak onredelijk hoge, niet te beargumenteren afschrijvingspercentages hanteerden, die - zeker bij privé-beleggers - tot grote netto-voordelen in privé hebben geleid.

Het huurrecht kent verschillende regelingen voor de verhuur van woonruimte, 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte. Is sprake van een overeenkomst die betrekking heeft op verschillende van deze elementen, dan wordt gesproken van een gemengde huurovereenkomst. In dit artikel wordt ingegaan op het regime dat op deze gemengde huurovereenkomst van toepassing is.

In dit artikel reageer ik op de bijdrage van de heer mr. R.P. Kranenborg in nummer 2004-2 van Vastgoed Fiscaal & Civiel. In deze bedrage onderzoekt Kranenborg of aftrek van onderhoudskosten mogelijk is voor participanten in transparante vasgoedfondsen. In mijn bijdrage zal ik de analyse van Kranenborg op een aantal punten nuanceren en mijn zienswijze geven met betrekking tot de toegang tot de monumentenregeling voor verschillend opgezette transparante vastgoedfondsen (wtb-variant/wte-variant), mede met het oog op de bedoeling van de wetgever, zoals ik dat zie.

Per 1 januari 2004 is de subjectieve vrijstelling van pensioenfondsen voor de heffing van vennootschapsbelasting beperkt. Pensioenfondsen zijn vanaf deze datum belastingplichtig voorzover zij - kort gezegd - commerciële nevenactiviteiten uitoefenen. In dit artikel zal worden nagegaan wat de mogelijke gevolgen van deze wijziging zijn voor de activiteiten van pensioenfondsen op het gebied van beleggingen in vastgoed en projectontwikkeling.

Het lokale belastinggebied staat volop in de belangstelling. In het hoofdlijnenakkoord van het huidige kabinet wordt de afschaffing van de onroerendezaakbelastingen voor wat betreft de gebruikersbelasting op woningen bepleit alsmede maximering van de tariefstijgingen van de overgebleven OZB-belastingen. In deze bijdrage wordt de voorgenomen afschaffing van de gebruikersbelasting toegelicht. Daarnaast zal worden ingegaan op de verbetervoorstellen van de Wet WOZ, de tweede bezuinigingsoperatie die op stapel staat.

Onder de Wet IB 1964 waren vermogenswinsten behaald bij de verkoop van onroerende zaken in beginsel vrijgesteld van de heffing van inkomstenbelasting. Een uitzondering op deze hoofdregel gold indien de verkoopopbrengst kwalificeerde als inkomsten uit andere arbeid, als bedoeld in art. 22, lid 1, onder b, Wet IB 1964. Onder de Wet IB 2001 is dit eigenlijk niet anders. In beginsel vallen beleggingen in onroerende zaken onder de forfaitaire rendementsheffing van box 3, tenzij sprake is van het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat. Alsdan is het normale, progressieve inkomstenbelastingtarief van box 1 van toepassing. Hierbij worden in de wet (art. 3.91, lid 1, onder letter c, Wet IB 2001) als voorbeelden van werkzaamheden die normaal vermogensbeheer te boven gaan genoemd: het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke mate zelf verrichten van groot onderhoud of het aanwenden van voorkennis.

In een besluit van 26 juli 2002, nr. CPP2002/1935M heeft de staatssecretaris van Financiën goedgekeurd dat een kapitaalverzekering eigen woning eenmalig kan worden aangepast zonder dat deze geacht wordt tot uitkering te zijn gekomen. Aan een verzoek tot aanpassing was dan wel de voorwaarde verbonden dat het verzoek aan de verzekeraar diende te zijn gedaan vóór het indienen van de aangifte inkomstenbelasting over het jaar 2002, waarbij tevens de wijziging van de polis uiterlijk op 31 december 2003 diende te hebben plaatsgevonden. Een aantal belastingplichtigen heeft pas via de Toelichting bij de aangifte inkomstenbelasting 2002 vernomen dat de mogelijkheid bestond om de polis geruisloos (zonder belastingheffing) aan te passen en heeft het verzoek om aanpassing mitsdien pas na de indiening van de aangifte inkomstenbelasting 2002 aan de verzekeraar gedaan. De staatssecretaris acht dit echter geen zwaarwegend argument om de goedkeuring achterwege te laten. Aanpassing is dus ook nog mogelijk als de aangifte inkomstenbelasting 2002 al was ingediend. Wel dient het verzoek aan de verzekeraar uiterlijk te zijn gedaan op 31 december 2003.

In art. 9, lid 4, Wet BRV is een voorziening getroffen voor de situatie dat dezelfde persoon eerst de economische eigendom en later de juridische eigendom verkrijgt (of vice versa). De heffingsgrondslag wordt in dat geval bij de tweede verkrijging verminderd met het bedrag waarover ter zake van de eerste verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd is geweest, hetzij omzetbelasting die op grond van art. 15 Wet OB 1968 in het geheel niet in aftrek kon worden gebracht. In Hof Den Bosch 21 januari 2004, nr. 02/03451 was de vraag in geschil of deze faciliteit ook van toepassing is als een (in casu economische) verkrijging plaatsvindt binnen zes maanden na een andere verkrijging en mitsdien op grond van art. 13 Wet BRV geen overdrachtsbelasting is geheven en de economische verkrijging gevolgd wordt door de juridische levering (die buiten de termijn van zes maanden plaatsvindt). Volgens het hof zou een letterlijke toepassing van art. 9, lid 4, Wet BRV - zoals door de inspecteur werd voorgesteld - ertoe leiden dat de wetgever met de ene hand terugneemt wat hij met de andere hand heeft gegeven. Immers, de bedoelde gunstige werking van art. 13 Wet BRV zou dan ongedaan worden gemaakt bij de 'completering' van de economische eigendom met de juridische levering. Een redelijke wetstoepassing brengt daarom naar het oordeel van het Hof met zich dat ter zake van de verkrijging van de juridische eigendom (die volgde op een verkrijging van economische eigendom die op grond van art. 13 Wet BRV niet tot heffing van overdrachtsbelasting heeft geleid) slechts overdrachtsbelasting wordt geheven over een eventuele waardestijging van de onroerende zaak. Nu deze waardestijging zich niet had voorgedaan moest heffing ter zake van de juridische levering in het geheel achterwege blijven.

In de casus die in Hof Den Bosch 2 maart 2004, nr. 02.04401 aan de orde was, heeft verkoopster een koopovereenkomst met een stichting gesloten voor de aankoop van een onroerende zaak, omvattende het appartementsrecht op drie woningen, een ontmoetings- en een culturele ruimte, een kantoorruimte, tien parkeerplaatsen en nog enige aanhorigheden die te zamen 3/43e deel uitmaken van een complex van vier appartementsgebouwen met toebehoren. In de koopovereenkomst stond een koopprijs vermeld van f 1.255.000. Bij het passeren van de akte op 2 april 1997 is f 805.000 voldaan voor de grond en opstallen. Het resterende gedeelte ten bedrage van f 450.000 zou moeten worden voldaan bij de oplevering van de drie woningen, de ontmoetingsruimte en de culturele ruimte, welke panden verkoopster zou ver- en afbouwen. Hiertoe was een aanneemovereenkomst gesloten met een bouwbedrijf. Er is naar aanleiding van de juridische levering op 2 april 1997 overdrachtsbelasting betaald over f 805.000.

Zoals uit HR 12 maart 2004, nr. 39.347 blijkt kan er voor de bepaling van de WOZ-waarde van een nieuwbouwwoning niet automatisch van worden uitgegaan dat deze gelijk is aan de aankoopprijs van de woning. De situatie in dit arrest is als volgt. Belanghebbende heeft een, in het jaar 2000 gebouwde onroerende zaak bij een koopaannemingsovereenkomst van 29 juli 1999 verkregen voor een koopaanneemsom van f 339.236,17. De woning is gelegen in een nieuwbouwwijk, bij de ontwikkeling waarvan de desbetreffende gemeente is opgetreden als verkoper van de grond en als projectontwikkelaar. De woning is verkocht voor een prijs die tevoren door de gemeente en de aannemer was overeengekomen, en de toewijzing van de woning is geschied volgens door de gemeente vastgestelde regels. De gemeente heeft de kavel waarop de woning is gebouwd aan de aannemer verkocht voor een prijs van f 69.615 vrij op naam, onder de verplichting voor de aannemer op die grond huizen te bouwen volgens bepaalde specificaties en deze huizen voor een vooraf tussen de gemeente en de aannemer overeengekomen prijs inclusief de grond te verkopen aan een koper die voldoet aan door de gemeente gestelde criteria.

De ministerraad heeft op voorstel van staatssecretaris Van Geel van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer ingestemd met een wetsvoorstel om de milieu-effectrapportage (MER) aanzienlijk uit te breiden. Dit blijkt uit een persbericht van het Ministerie van VROM van 19 maart 2004. Het wetsvoorstel betreft een wijziging van de Wet milieubeheer (met name hoofdstuk 7) in verband met de uitvoering van richtlijn nr. 2001/42/EG van het Europees Parlement en de Raad van de Europese Unie van 27 juni 2001 betreffende de beoordeling van de gevolgen voor het milieu van bepaalde plannen en programma's (PbEG L 197) (milieu-effectrapportageplannen).

Op 29 maart 2004 is het voorstel van wet met betrekking tot de zogenoemde planschadevergoedingsovereenkomst aan de Tweede Kamer aangeboden. Dit wetsvoorstel was al aangekondigd in december 2003 (zie VFC 2004-1, p. 19). Doel van deze wijziging van de (huidige) Wet op de ruimtelijke ordening is dat gemeenten met private partijen - bijvoorbeeld projectontwikkelaars - een overeenkomst kunnen sluiten over de betaling van planschade. De schade die omwonenden ondervinden ten gevolge van een bestemmingsplanwijziging bij de bouw van woningen of andere bouwwerken kan hiermee door de gemeente aan de projectontwikkelaar worden doorberekend.

De Wet van 20 november 2003, Stb. 519, tot wijziging van de Wet op de ruimtelijke ordening in verband met de invoering van een rijksprojectenprocedure is per 1 februari 2004 in werking getreden. De rijksprojectenprocedure betreft een wijziging van de huidige WRO (alsmede enige wijzigingen in de Awb, de Onteigeningswet en de Tracéwet). Doel van het wetsvoorstel is de invoering van een procedure waarmee de besluitvorming over ruimtelijke investeringsprojecten van nationaal belang, die niet onder de Tracéwet en de Luchtvaartwet vallen, wordt gestroomlijnd, gecoördineerd en daarmee versneld. In de afgelopen jaren is namelijk geconstateerd dat deze besluitvorming niet efficiënt genoeg verloopt. De rijksprojectenprocedure biedt een instrument waarmee het Rijk de regie over de besluitvorming in handen kan houden.