Aflevering 4

A non-resident investor in UK real estate will be faced with a variety of structures in which to participate from direct ownership, to participation in a limited partnership or unit trust situated within or outside the UK, or to indirect participation through UK corporate structures. In general, since taxing rights on income from UK real estate are reserved under the UK double taxation treaty network to the UK, the foreign investor who is neither UK resident nor trading in the UK through a permanent establishment should expect to pay UK income tax at a maximum of 22% on net income after allowable deductions. He should however expect not to be liable to UK tax on capital gains. This article considers a number of possible investment structures for non-UK residents.

In dit artikel bespreek ik een aantal basiskenmerken van de juridische structuren die doorgaans voor vastgoedinvesteringen in Frankrijk gehanteerd worden. Let wel: het zijn slechts voorbeelden, en in werkelijkheid doet zich een veelheid aan (andere) mogelijkheden voor.

Politici klagen over fiscale concurrentie: Europa is bezig aan een 'race to the bottom' middels continue reductie in de belastingtarieven. Dit is het duidelijkst zichtbaar bij de belastingheffing van vastgoedfondsen. Bij deze 'race to the bottom' lijkt een aantal landen al gefinisht te zijn. Na de recente implementatie in Frankrijk van een fiscaal zeer aantrekkelijk regime voor vastgoedfondsen, de zogenoemde SIIC's (Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées), hebben onlangs zowel Italië als Luxemburg hun regimes voor vastgoedinvesteerders in fiscale zin positief aangepast. Zoals bekend zal Engeland met het voorgestelde PIF-(Property Investment Fund)regime snel volgen. Dit artikel behandelt het vernieuwde Italiaanse regime, de 'REIF' en het nieuwe Luxemburgse regime, de 'SICAR' en zal de Nederlandse behandeling van die regimes kort beschrijven. Duidelijk zal zijn dat de Nederlandse wetgever aan zet is om het Nederlandse fiscale regime voor beleggingsinstellingen aan te passen en te vereenvoudigen.

In het voorgaande nummer van Vastgoed Fiscaal is een artikel opgenomen van de heer mr. R.P. Kranenborg. In dat artikel wordt ingegaan op de vraag of in een geschetste casus een lidmaatschapsrecht in een coöperatieve vereniging kwalificeert als een aanhorigheid van een eigen woning in de zin van art. 3.111 Wet IB. In deze bijdrage worden kanttekeningen geplaatst bij de door Kranenborg geformuleerde conclusie.

In een besluit van 10 mei 2004, nr. CPP 2003/2004M gaat de staatssecretaris van Financiën in op diverse vragen met betrekking tot de herinvesteringsreserve. Tevens zijn in dit besluit de vragen en antwoorden van een eerder besluit daterend van 6 maart 2003 (nr. CPP 2002/1330M) over de herinvesteringsreserve verwerkt. Het besluit is onderverdeeld in de volgende rubrieken: vorming van de herinvesteringsreserve, afboeking van de herinvesteringsreserve, de boekwaarde-eis, een zelfde economische functie, overheids-ingrijpen en overige onderwerpen.

In de uitspraak van Hof Den Haag, 21 juni 2004 (BK-03.02371) was de volgende situatie aan de orde. Belastingplichtige had ten behoeve van een nieuwbouwwoning een hypothecaire lening afgesloten en het desbetreffende bedrag van Š 294.957 in 2000 in een bouwdepot gestort. Van de hypothecaire geldlening is een deel aangewend voor de aankoop van effecten en is voorts een deel door belanghebbende gebruikt ter voldoening van de maandelijkse rente-termijnen voor de hypotheek. Ten gevolge van deze betalingen zijn de bouwkosten niet volledig betaald uit het bouwdepot, maar deels uit privé-middelen van belanghebbende afkomstig. Belanghebbende heeft in zijn aangiftebiljet voor het jaar 2001 als rentedragende schuld van de eigen woning een bedrag van Š 294.957 vermeld (de volledige hypotheekschuld) en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van nihil aangegeven. De rentebetalingen ter zake van de hypothecaire lening zijn als aftrekbare kosten met betrekking tot de eigen woning in aanmerking genomen. De inspecteur heeft bij de aanslagregeling correcties in box 1 aangebracht ter zake van de rente met betrekking tot het deel van de hypotheek waarmee effecten zijn aangekocht en waarmee maandbetalingen zijn verricht.

Op 25 mei 2004 heeft de staatssecretaris van Financiën het Wetsvoorstel tot wijziging van de Wet waardering onroerende zaken naar de Tweede Kamer verzonden. Beoogd wordt om door een vereenvoudiging van de Wet WOZ de doelmatigheid te vergroten en de uitvoeringskosten terug te dringen. De volgende maatregelen worden daartoe voorgesteld:

De staatssecretaris van Financiën heeft een vraag beantwoord over de toepassing van art. 13 Successiewet 1956 in het geval dat er een vergoeding wordt betaald bij het einde van een van pacht afhankelijk recht van opstal. De casus luidt als volgt. A is een agrariër die hoeve en land pacht van gemeente B. Gemeente B heeft ten gunste van A het recht van opstal met betrekking tot de hoeve gevestigd. In ruil hiervoor betaalt A de waarde in verpachte staat van de hoeve op het moment van uitgifte van het opstalrecht en voor het gebruik van de ondergrond betaalt hij een jaarlijkse retributie. Het recht van opstal is afhankelijk van het recht van pacht. Als het pachtrecht eindigt en er geen overdracht aan een opvolgende pachter plaatsvindt, zal het recht van opstal tenietgaan. Gemeente B zal dan de verpachte waarde van de hoeve op dat moment aan (de erven van) A vergoeden.

De Hoge Raad heeft op 18 juni 2004 (nr. C02/229HR) uitspraak gedaan in de volgende zaak.

Uit een persbericht van het Ministerie van VROM van 16 juni 2004 volgt dat de Eerste Kamer akkoord is gegaan met een wetsvoorstel van de ministers Dekker (VROM) en Donner (Justitie) om de publiekrechtelijke beperkingen op onroerende zaken beter kenbaar te maken. Daarbij gaat het erom dat de koper van een perceel of pand zich makkelijker kan informeren of en zo ja welke beperkingen er aan dat perceel of pand zijn gekoppeld. Dat kan zijn een aanschrijving van de gemeente om het achterstallig onderhoud van het pand op te heffen. Of beperkingen die te maken hebben met de ligging van het pand in een beschermd stads- of dorpsgezicht. Of een verbod om een bijbehorende garage om te bouwen tot woonruimte omdat het bestemmingsplan dat niet toelaat. Voor deze informatie kan de burger in de toekomst terecht bij de gemeente en bij het Kadaster.

De Hoge Raad heeft op 5 maart 2004 (nr. C02/303HR) uitspraak gedaan in de volgende zaak. Projectontwikkelaar Onniré ontwikkelt een pand te Duiven. De juridische eigendom van de grond waarop het pand wordt ontwikkeld berust bij de gemeente Duiven, Onniré is economisch eigenaar. Onniré verhuurt het pand aan Geldnet. Vervolgens verkoopt Onniré het verhuurde pand aan Vagobel. Kort daarna draagt de gemeente Duiven de grond waarop het pand is gebouwd over aan Vagobel.

Uit een persbericht van het Ministerie van VROM van 11 juni 2004 blijkt het volgende.

Het fiscaal regime van toepassing op onroerendgoedtransacties van een in België gelegen onroerend goed verschilt in belangrijke mate van de toepasselijke fiscale regimes in andere EU-lidstaten. Dit is in het bijzonder het geval inzake het BTW- en registratierechten- (lees overdrachtsbelasting-) regime dat van toepassing is op de overdracht en de terbeschikkingstelling van onroerende goederen uit hun aard. In deze bijdrage zullen we daarom de aandacht vestigen op enkele bijzondere fiscale aspecten (in het bijzonder de BTW) die specifiek van toepassing zijn op Belgische onroerendgoedtransacties.

De Luxemburgse wetgever heeft op het vlak van indirecte belastingen geopteerd om de overdracht en de terbeschikkingstelling van een uit zijn aard onroerend goed te onderwerpen aan een optieregime. Met andere woorden: de overdrager kan onder bepaalde voorwaarden opteren om de overdracht en de terbeschikkingstelling aan BTW te onderwerpen. Dit laatste zal hem de mogelijkheid geven de BTW op de aankoop en/of constructie in aftrek te nemen. Het feit of de overdrager al dan niet kiest voor het optieregime heeft niet tot gevolg dat er geen registratierechten (lees overdrachtsbelasting) verschuldigd zijn.