Aflevering 1

Restaurerende instellingen, zoals stadsherstellichamen, kunnen van vennootschapsbelasting worden vrijgesteld op grond van art. 5, lid 1, onderdeel d van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Eén van de daarbij gestelde voorwaarden is dat de instelling voor minstens 90% werkzaam is in het belang van de volkshuisvesting. Deze voorwaarde is met ingang van 1 januari 2005 verruimd. De vrijstelling kan nu ook gelden voor instelling die voor minstens 90% werkzaam zijn in het belang van volkshuisvesting of rijksmonumenten.

Op 22 oktober 2004 heeft de Hoge Raad in drie arresten aangegeven hoe de rente dient te worden behandeld van schulden die betrekking hebben op de verbouwing en/of verbetering van de eigen woning, maar waarbij de aanwending van de geleende gelden in de tijd wordt verspreid. Uit de arresten volgt dat van belang is dat de lening is aangegaan voor de verbouwing van de eigen woning (het oogmerkvereiste). Als het geld niet onmiddellijk wordt aangewend voor de verbouwing, of als de kosten van de verbouwing van een andere rekening worden betaald dan die waarop het met de lening verkregen geld is gestort, dan hoeft dat niet te betekenen dat niet meer wordt voldaan aan het oogmerkvereiste. Aan dat vereiste kan echter niet meer geacht te zijn voldaan voorzover de uit de geldlening verkregen gelden zijn aangewend voor andere doeleinden en niet een daarmee overeenkomend bedrag liquide beschikbaar is gebleven. Uit de eis dat de verbouwing met schriftelijke bescheiden moet worden gestaafd, valt af te leiden dat de schuld pas wordt behandeld als eigenwoningschuld op het moment dat de betaling voor de verbouwing heeft plaatsgevonden. Het gevolg van de arresten is dat niet meer de eis kan worden gesteld dat er een direct causaal verband moet zijn tussen de met de lening verkregen gelden en de aanwending daarvan. In plaats daarvan moet worden beoordeeld of voldaan is aan het oogmerkvereiste. Hierbij is van belang of de belastingplichtige, als hij nog geen uitgaven heeft gedaan voor de verbouwing, steeds een bedrag gelijk aan het met de lening verkregen bedrag liquide beschikbaar heeft voor de verbouwing (liquiditeitstoets).

Een BV die uitsluitend een bedrijfspand verhuurt aan een zustermaatschappij is een onroerende zaak lichaam in de zin van artikel 4 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Mitsdien is bij de verkrijging van 50% van de aandelen in deze BV overdrachtsbelasting verschuldigd. Hieraan doet volgens Hof Amsterdam (12 november 2004, nr. 03/04372) niet af dat tegelijkertijd met de verkrijging van deze aandelen 50% van de aandelen van de werkmaatschappij is verkregen waaraan het bedrijfspand wordt verhuurd. De verkoop van de aandelen in de twee BV’s wordt aangemerkt als twee onderscheiden transacties. Het arrest van 6 november 1985 BNB 1986/34 kan geen toepassing vinden omdat het toen om de verkrijging van een moedermaatschappij met een dochtermaatschappij ging, waarbij de moedermaatschappij ook de feitelijke zeggenschap over de dochtermaatschappij uitoefende.

Op grond van art. 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer wordt bij een verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde onroerende zaken door een ander persoon de waarde van de betreffende onroerende zaak verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd was. Op 24 december 2004 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat voor de verkrijging van een zelfstandig appartementsrecht slechts een evenredig deel van de overdrachtsbelasting die is betaald bij de verwerving van nog te splitsen grond kan worden afgetrokken. In de betreffende casus had een BV op 28 november 1996 een vastgoed verkregen waarbij over een bedrag van f 90.550 overdrachtsbelasting was betaald. Op 22 januari 1997 werd het vastgoed gesplitst in appartementsrechten. Op 31 januari 1997 verkreeg een koper een aantal van de appartementsrechten, welke in totaal 246/2657e deel, alsmede 1/3 onverdeeld aandeel in 3/2657e deel van het perceel behelsden. De Hoge Raad oordeelde dat de koper met de appartementsrechten conform art. 5:106, lid 3, BW slechts een aandeel in de goederen die in de splitsing waren betrokken had verkregen en dat slechts een deel (en niet het geheel) van de voorafgaande verkrijging in de verkrijging van de koper was begrepen.

De Eerste Kamer heeft het wetsontwerp ‘Wijzigingen van de Wet waardering onroerende zaken en enige andere wetten’ aangenomen (zie ook: VFC 2004/4) De belangrijkste wijzigingen die reeds per 1 januari 2005 zijn doorgevoerd zijn de volgende:

Met de invoering van de Wet IB 2001 veranderde ook de landbouwvrijstelling ingrijpend. Grote vraag daarbij was hoe tot dan toe onbelaste (latente) meerwaarden in het nieuwe systeem behandeld zouden worden. Het betrof hierbij met name de ondergrond van de woning van de ondernemer. Onlangs heeft de Hoge Raad deze problematiek grotendeels beslist.

Precariobelasting kan worden geheven indien de gemeente op, boven of in de gemeentegrond het houden van voorwerpen gedoogt. Het begrip ‘gemeentegrond’ blijkt een onduidelijk en eigenlijk onwerkbaar begrip te zijn. In dit artikel wordt nader op dit begrip ingegaan.

1. Voorraad en bedrijfsmiddel1.1. Van voorraad naar bedrijfsmiddelOok in 2004 hadden we te maken met een vastgoedmarktsituatie die twee gezichten liet zien: veel leegstand en, mede door de kwakkelende aandelenbeurzen, een grote vraag naar verhuurd vastgoed.

Begin 2004 werd de praktijk verrast met een tegemoetkoming op het terrein van de met BTW belaste verhuur. De negatieve gevolgen van leegstand hoeven niet altijd door BTW-nadelen te worden versterkt. Daarnaast was er ook nog een tegemoetkoming voor het gebruik van buitenvennootschappelijk gehouden (onroerende) zaken. Een materie waaraan in de praktijk weinig aandacht is besteed. Alle reden om in dit jaaroverzicht enigszins uitvoerig bij die onderwerpen stil te staan. Maar er is ook aandacht voor de jurisprudentie. De personenvennootschap blijft voor vastgoedbeleggingen bruikbaar en met het oog op de overdrachtsbelasting zelfs lucratief. De verhandeling van participaties in dergelijke vennootschappen is vooralsnog gered. Wederom voldoende materiaal voor een jaaroverzicht.

Wat behoort tot vastgoed? Deze vraag is ook in 2004 weer in verschillende vormen gesteld (is een demontabele keuken bestanddeel, is een woonark onroerend?). Daarnaast bracht 2004 enige interessante jurisprudentie inzake de koop van vastgoed, het huurrecht, financieringen en andere onderwerpen. Ook de wetgever liet van zich horen.

In dit overzicht is een selectie gemaakt van een aantal belangwekkende uitspraken en ontwikkelingen in 2004 op het gebied van het (ruimtelijk) bestuursrecht. De uitspraken en ontwikkelingen hebben betrekking op ruimtelijke ordening en algemeen bestuursrecht. Voorts wordt aandacht besteed aan relevante op stapel staande wetswijzigingen.

Op 7 december 2004 heeft de Eerste Kamer zonder nadere beraadslagingen ingestemd met de voorgestelde wijzigingen tot een doelmatiger gebruik van de Wet WOZ. In een vorig artikel in Vastgoed Fiscaal & Civiel ben ik uitgebreid ingegaan op alle mogelijke wijzigingen. Met de thans aangenomen wijzigingen worden de volgende maatregelen ingevoerd: verdergaande samenwerking tussen gemeenten, gecombineerd biljet voor bekendmaking van aanslag OZB en WOZ-beschikking, een vereenvoudigd voorschrift voor de waardebepaling van in aanbouw zijnde objecten, ambtshalve waardebeschikking voor nieuwe belanghebbenden, harmonisering van vrijstelling in zowel de Gemeentewet als de Waterschapswet en verkorting van het WOZ-tijdvak, zodanig dat het WOZ-tijdvak gefaseerd wordt ingekort van vier jaren naar één jaar. In dit artikel ga ik slechts in op de belangrijkste wijzigingen per 1 januari 2005. Met invoering van de wijzigingen in de Wet WOZ per 1 januari 2005 wordt feitelijk de eerste stap gezet naar een verdergaande doelmatige uitvoering van de Wet, er zullen de komende jaren nog vele maatregelen volgen.