Aflevering 4

In art. 15, lid 1, onderdeel n, Wet BRV is met ingang van 1 januari 2005 een extra vrijstelling van overdrachtsbelasting in de wet opgenomen. In een besluit van 19 mei 2005, nr. WV2005/97M, Stcrt.104 geeft de staatssecretaris van Financiën uitvoering aan dit artikel.

De Hoge Raad heeft zich op 8 april 2005 gebogen over drie vergelijkbare procedures (nr. 39.568, 39.674 en 39.767), allen handelend over de afboeking van op vastgoed gevormde ver­vangingsreserves. In geschil was of de vervangingsreserves afgeboekt kunnen worden op de verkrij­gingspijs van vastgoed aangekocht van concernvennootschappen en vervolgens of de desbetreffende concernvennootschap de vervangingsreserve aan het eind van het boekjaar nog geheel dan wel gedeeltelijk in aanmerking mag nemen.

Hof Amsterdam heeft op 23 maart 2005 geoordeeld dat de eigenaar van een groot aantal vastgoed­beleggingsobjecten, voor het toepassen van een afschrijving over de opstallen, aan moet tonen dat deze, gedurende de beleggingshorizon van 33 1/3 jaar, in gebruiksnut afnemen.

Ter zake van een kantoorpand in aanbouw is Hof Den Haag op 27 april 2005 ingegaan op de vraag of het gebouw al dan niet in gebruik is genomen (Hof Den Haag, nr. BK-03/03687).

Het kabinet heeft het ontwerp voor de Planologische Kernbeslissing Ruimte voor de Rivier ter inzage gelegd. Deze PKB kan ingrijpende gevolgen hebben voor de ruimtelijke ontwikkeling van het rivierengebied. De PKB zal na vaststelling gelden als bindend rijksbeleid voor ruimtelijke ontwikkelingen. Bestemmingsplannen en projectbesluiten zullen aan deze PKB getoetst moeten worden. Het kabinet anticipeert op de grotere watercapaciteit in het stroomgebied van de Rijn en de Maas dat in de toekomst benodigd zal zijn. Bovendien streeft het kabinet naar verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het rivierengebied. Dit betekent onder andere grootschalige dijkverleggingen waardoor meer ‘buitendijksgebied’ ontstaat, het uitdiepen van rivierbeddingen en ecologische ontwikkeling. Het brengt eveneens mee dat de komende jaren grootschalige en kapitaalsintensieve (vastgoed)investeringen in het rivierengebied getoetst zullen worden aan de beleidslijn Ruimte voor de Rivier en waar nodig ontmoedigd of onmogelijk gemaakt zullen worden. De ontwerp PKB dient nog door het parlement vastgesteld te worden alvorens deze rechtskracht krijgt. In dat traject zouden nog vele wijzigingen kunnen worden doorgevoerd (Kamerstukken, 30 080, nr. 1).

Op grond van de Wet op de ruimtelijke ordening moet een ruimtelijk plan voordat de formele procedure wordt ingezet eerst een inspraakronde doorlopen. De Raad van State heeft onlangs een algemene regel geformuleerd over de vraag wanneer een eenmaal doorlopen inspraakronde opnieuw gedaan moet worden als er sprake is van wijzigingen in het ontwerpplan na de inspraakronde. Volgens de Raad van State mogen burgemeester en wethouders na een inspraakronde weliswaar in zijn algemeenheid nog wijzigingen aanbrengen in een ontwerpplan, echter daarbij moet wel altijd sprake blijven van hetzelfde beleidsvoornemen. Dit moet van geval tot geval beoordeeld worden naar de aard en omvang van de afwijkingen. Het is dus op zich best denkbaar – en toegestaan – dat binnen de kaders van hetzelfde beleidsvoornemen een zeer verschillende uitwerking gekozen wordt ten opzichte van het plan waarover inspraak heeft plaatsgevonden (ABRS 13 april 2005, nr. 200406660/1).

Bij behandeling in de Eerste Kamer is een gewijzigd wetsvoorstel ingediend betreffende de zogenoemde stad en milieubenadering. Voortbouwend op de Experimentenwet stad en milieu, zal deze interimwet voorzien in de aanwijzing van stedelijke en landelijke gebieden door burgemeester en wethouders waar, omwille van zuinig en doelmatig ruimtegebruik en het bevorderen van leefbaarheid, milieunormen voor bedrijven en kwetsbare bestemmingen (zoals woningen) soepeler kunnen worden toegepast. Deze wet voorziet daarnaast in coördinatie van diverse bestuursrechtelijke plan- en vergunningsprocedures. Uiteraard voorziet de wet ook in bijbehorende bestuursrechtelijke waarborgen (Kamerstukken, 29 871, nr. A).

Het HvJ EG heeft in augustus 2003 uitgemaakt dat de Nederlandse Wet op de formeel buitenlandse vennootschappen in strijd was met EG-verdrag, met name met het recht op vrije vestiging van een buitenlandse rechtspersoon. De WFBV schreef een aantal aanvullende eisen voor, onder andere dat bij de inschrijving bij de Kamer van Koophandel en aanverwante stukken vermeld was dat het om een formeel buitenlandse vennootschap gaat. Daarvan is sprake als het betreft een kapitaalvennootschap die naar buitenlands recht is opgericht, maar zijn activiteiten geheel of nagenoeg geheel in Nederland heeft en geen band meer heeft met het land van oprichting (zogenoemde ‘brievenbus vennootschappen’). De achterliggende gedachte bij de WFBV is om misbruik en benadeling van schuldeisers zoveel mogelijk te voorkomen. De wijziging van de WFBV houdt nu in dat de aanvullende eisen niet langer gelden voor in de EG (dan wel de Europese Economische Ruimte) opgerichte vennootschappen. Inwerkingtreding is op een nader te bepalen tijdstip (Stb. 2005, 230).

De wijziging van de WRO waarmee planschadevergoedingsovereenkomsten weer mogelijk zijn geworden, is in het Staatsblad verschenen (wet van 8 juni 2005). Deze wetswijziging werd nodig geacht omdat de Hoge Raad in het Nunspeet-arrest had uitgemaakt dat een overeenkomst tussen een gemeente en een private partij waarbij de planschade die een gemeente mogelijkerwijze zou moeten uitkeren aan gelaedeerden, voor rekening van de private partij zou komen, niet geldig is. De WRO stond een dergelijk kostenverhaal niet toe, aldus de Hoge Raad. De wetwijziging voorziet in een nieuw art. 49a WRO, waarin de mogelijkheid tot het sluiten van een dergelijke overeenkomst expliciet wordt geopend. De private partij die het betreft kan zich onder de nieuwe wet opwerpen als belanghebbende in de bestuursrechtelijke planschadeprocedure. De nieuwe wet introduceert tevens een verjaringstermijn voor planschadeclaims van gelaedeerden. Deze moeten worden ingediend binnen vijf jaar nadat de voor de gelaedeerde nadelige planologische wijziging onherroepelijk is geworden. De nieuwe regeling treedt per 1 september 2005 in werking (Stb. 2005, 305).

Een bindend advies is een veelvoorkomende manier om een geschil dat (contracts)partijen verdeeld houdt, buiten de rechter om te beslechten. Soms is één der partijen het echter oneens met het bindend advies, zodat men alsnog bij de rechter belandt. Zo ook in een kwestie over canonaanpassing bij een Amsterdams erfpachtrecht. De gemeente wenste als erfverpachter de canon conform de toepasselijke algemene bepalingen te verhogen, hetgeen uiteindelijk aan onafhankelijke deskundigen bij wijze van bindend advies is voorgelegd. Bij rechtbank en hof en uiteindelijk ook bij de Hoge Raad kreeg de gemeente het deksel op de neus. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de erfpachter niet aan het bindend advies gehouden kon worden, omdat het advies niet voldoet aan een aantal elementaire vereisten van procedurele orde en motivering. De Hoge Raad heeft daarbij in zijn algemeenheid uitgesproken dat motiveringsvereisten die aan een bindend advies moeten worden gesteld, toenemen naar mate het bindend advies meer het karakter heeft van rechtspraak tussen partijen en minder beoogt slechts een element van een rechtsverhouding vast te stellen. In casu achtte de Hoge Raad laatstgenoemde situatie van toepassing, echter de toepasselijke algemene voorwaarden schrijven nu eenmaal zelf voor dat het oordeel van deskundigen gemotiveerd moet zijn. Dat was onvoldoende het geval, aldus de Hoge Raad. Er werd daarbij geen waarde gehecht aan het op zich juiste standpunt van de gemeente dat aan een procedurefout minder waarde kan worden gehecht als de wederpartij daarvan geen daadwerkelijk nadeel ondervindt (HR 20 mei 2005, nr. C04/135HR).

De Hoge Raad deed op 13 mei jl. twee uitspraken over de vraag of a. een grondreinigingsinstallatie en b. een proefspoorbaan een onroerende zaak is in de zin van art. 3:3 BW. Uiteraard betrof het hier kwesties in het kader van de WOZ. Bij geval a. oordeelde de Hoge Raad dat de grondreinigingsinstallatie weliswaar naar bouw en ontwerp bedoeld is als mobiele installatie, maar op een betonnen plaat staat, minstens 120 ton weegt en voorts op gas- en overige nutsvoorzieningen is aangesloten. De Hoge Raad oordeelt dat de grondreinigingsinstallatie behoort tot het bedrijfscomplex, dat sinds 1986 is ingericht en in bedrijf is om ter plaatse grond te reinigen die van elders wordt aangevoerd. Daarom is ook de grondreinigingsinstallatie naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven, en derhalve onroerend. De Hoge Raad constateert ten overvloede dat de bedoeling dat de installatie mobiel zou zijn, onvoldoende naar buiten kenbaar was. Bij geval b. oordeelde de Hoge Raad dat het hof had moeten onderzoeken of op basis van bijzonderheden van aard en inrichting van een proefvak voor de HSL (onderheid en voorzien van brug en hekwerken) naar buiten toe kenbaar was of deze bedoeld was om al dan niet duurzaam ter plaatse te blijven. Alleen omstandigheden die naar buiten toe kenbaar zijn, kunnen daarbij relevant zijn. Het hof had voorts moeten betrekken de stelling van de belastinginspecteur dat het proefvak bestanddeel van de grond was geworden aangezien deze niet met behoud van waarde kunnen worden verwijderd. Werken die bestanddeel zijn van de grond en daarmee hun zelfstandigheid hebben verloren zijn immers reeds om die reden onroerend, aldus de Hoge Raad (HR 13 mei 2005, nr. 37.523 resp. 39.429).

Art. 7:230a BW, in het bijzonder de woorden ‘gebouwde onroerende zaak’, wijzen er volgens Hof Amsterdam niet op dat de in genoemd wetsartikel beoogde ontruimingsbescherming zich ook uitstrekt tot een parkeerterrein. Parkeerterreinen zijn naar normaal spraakgebruik geen gebouwen noch worden zij bebouwd; parkeerterreinen worden aangelegd. De feitelijke situatie waarvan in dit geval sprake is, geeft geen aanleiding om daarover anders te denken. Het asfalt en het hekwerk maken niet dat het geheel als ‘bebouwd’ kan worden aangemerkt. Ook de wetsgeschiedenis geeft geen aanleiding om dat anders te beschouwen. Art. 7:230a BW moet worden beschouwd als de opvolger van art. 28c Huurwet. De definitie van ‘gebouwde onroerende zaak’ in art. 1, lid 3, aanhef en onderdeel c, Huurwet luidde:

Sedert 1 januari 2003 kunnen bouwgegadigden gebruikmaken van de figuur van de gefaseerde bouwvergunning. Daarmee voorziet de Woningwet voor het eerst in een onmiddellijk voor bezwaar en beroep vatbaar besluit dat alleen betrekking heeft op de ruimtelijke en welstandelijke aspecten van een bouwplan. In deze bijdrage zal op hoofdlijnen de wettelijke regeling omtrent de gefaseerde bouwvergunning worden besproken en een aantal gevolgen van deze rechtsfiguur voor de praktijk.

Hof Amsterdam heeft op 23 maart van dit jaar een belangrijke draai gegeven aan de – inmiddels al meer dan tien jaar durende – discussie over de fiscale afschrijving op beleggingspanden.Hof Amsterdam 23 maart 2005, nr. 03/03859, V-N 2005/31.1.2. De zaak ging om een aantal aanslagen VPB, opgelegd aan beleggingsmaatschappijen die tot hetzelfde concern behoorden. De groep investeerde in winkelpanden op A-locaties, die min of meer in cascovorm – de huurders zorgen in de regel zelf voor een passende pui, voor het interieur en voor de installaties – werden verhuurd.

ColumnDat de zeespiegel omhoog gaat staat vast, de vraag is alleen hoeveel centimeter in hoeveel jaar. De laatste IPCC-prognose gaat uit van 60 cm in de 21e eeuw, maar berekeningen van paleoklimatologen als prof. Kroon (VU) wijzen op twee tot drie meter in diezelfde periode en nog eens drie meter in de eeuw daarna.

Het ondergronds ruimtegebruik is de laatste jaren sterk toegenomen. De ondergrond wordt steeds intensiever gebruikt voor ondergronds bouwen en vele vormen van meervoudig ruimtegebruik. Kabels, leidingen, tunnels en ondergrondse verblijfsruimten zoals parkeergarages, stations en winkelcentra zijn daarvan bekende voorbeelden. Door een toenemende druk op de bovengrondse ruimte zal naar verwachting het ruimtegebruik in de ondergrond in de toekomst verder toenemen.Kamerstukken, 29 387 en 28 663, nr. 7.

Het eerste dat huurders vaak doen als ze de sleutel van hun woning of bedrijfspand hebben gekregen, is het naar eigen smaak veranderen. Verven, behangen, maar ook het verwijderen of plaatsen van muurtjes, badkamers, keukens enz. gebeurt regelmatig. Al deze veranderingen zijn zelf aangebrachte voorzieningen oftewel ZAV’s. Maar mag de huurder dat allemaal wel en hoe zit dat bij het einde van de huur?