Aflevering 6

In zijn arrest van 8 augustus 2003 heeft de Hoge Raad beslist dat de kosten van groot onderhoud, die worden gemaakt in het kader van de herstructurering van de historische binnenstad, niet via een baatbelasting mogen worden gefinancierd. Slechts wanneer er in de nieuwe situatie ten opzichte van de oorspronkelijke situatie wezenlijke veranderingen tot stand zijn gebracht, mogen de kosten door middel van de heffing van baatbelasting worden verhaald. Het verwijzigingshof Den Haag heeft onlangs bepaald dat het vervangen van bestrating en verlichting door nieuwe, meer geavanceerde en duurdere materialen, niet als een verandering kan worden aangemerkt die tot het heffen van baatbelasting kan leiden. Ook de functiewijziging van vier van de drieëndertig straten, die als gevolg van het autoluw maken is opgetreden, leidt niet tot een van doorslaggevend belang te kwalificeren wezenlijke verandering.

A-G Wattel heeft op 26 juli 2006 een vijftal conclusies uitgebracht over de afschrijving op onroerende zaken. In een bijlage bij zijn conclusies beoogt hij dat de jurisprudentie uit de jaren vijftig en zestig van de vorige eeuw nog steeds bruikbaar is. Zo geeft hij onder meer aan dat er volgens het zogenoemde matching beginsel dient te worden afgeschreven. Dit houdt in dat de aanschaf- en verbouwingskosten toegerekend dienen te worden aan opbrengsten en gebruiksjaren. Daarnaast stelt hij dat over grond slechts in zeer uitzonderlijke gevallen kan worden afgeschreven, terwijl grond en opstal als één bedrijfsmiddel moeten worden gezien. Wanneer een bedrijfsmiddel over meerdere zelfstandige onderdelen bestaat, kan voor die onderdelen een eigen afschrijvingsregime worden gehanteerd. Volgens de advocaat-generaal kan grond slechts dan als zelfstandig onderdeel van het bedrijfsmiddel kwalificeren wanneer deze behalve een afwijkende levensduur tevens ‘voldoende zelfstandigheid’ ten opzichte van de opstallen vertoont. Bij de ondergrond van kantoor- en bedrijfspanden ziet hij geen zelfstandige bedrijfsfunctie, maar slechts dienstbaarheid aan de bedrijfsfunctie van het pand. Wanneer grond en opstal als één bedrijfsmiddel gezien worden, kan de restwaarde van de opstal beïnvloed worden door de waardestijging van de grond. De advocaat-generaal is van mening dat de restwaardecorrectie echter pas kan plaatsvinden wanneer (i) de waardestijging van de grond zich reeds heeft voorgedaan, (ii) zij ‘aanmerkelijk’ is, (iii) zij als blijvend kan worden beschouwd en (iv) uitzicht op haar realisatie bestaat. Aanmerkelijk dient volgens hem in dit verband gezien te worden als 50% van de historische kostprijs van de grond. De bewijslast inzake het uitzicht op realisatie ligt bij vastgoed in eigen gebruik bij de fiscus, terwijl dat bij beleggingsvastgoed op de belanghebbende rust.

Het kabinet heeft op Prinsjesdag, 20 september 2005, het Belastingplan Pakket 2006 aangeboden aan de Tweede Kamer. Hierin is voorgesteld om de vrijstelling vennootschapsbelasting voor woningcorporaties alleen te laten gelden voor resultaten uit de verkrijging, het bezit, het beheer en de vervreemding van (i) sociale huurwoningen, (ii) andere gebouwen, voorzover deze voor ten minste 80% bestaan uit sociale woningbouw, en (iii) gebouwen met een maatschappelijke functie. Dit betekent dat de overige activiteiten kunnen worden belast met vennootschapsbelasting. Omdat woningcorporaties de voorgeschreven rechtsvorm van stichting of vereniging hebben, zijn zij volgens de Wet VPB 1969 slechts belastingplichtig indien en voorzover zij een onderneming drijven. De reikwijdte van de vrijstelling is hierdoor afhankelijk van omstandigheden en kan per woningcorporatie verschillen.

In het arrest van 30 september 2005, nr. 40.859, NTFR 2005/1298 heeft X BV voor de bij de verkoop van een bedrijfspand behaalde boekwinst een vervangingsreserve gevormd. De vervangingsreserve is vervolgens afgeboekt op de aanschaffingskosten van een belang in een fiscaal transparante CV, die in vastgoed investeerde. De inspecteur was echter, conform het besluit van de staatssecretaris van 10 mei 2004, CPP2003/2004M, van mening dat niet werd voldaan aan dezelfde economische functie-eis. Dit vanwege het feit dat de gerechtigdheid tot het pand wezenlijk is gewijzigd en voor wat betreft aansprakelijkheid en beschikkingsbevoegdheid andere regels gelden. De Hoge Raad heeft echter beslist dat een verandering van de civielrechtelijke verhouding tot de onroerende zaken niet doorslaggevend is voor de vraag of er sprake is van dezelfde economische functie.

Hof Den Bosch heeft op 22 juli 2005 (nr. 03/01397), NTFR 2005/1219 bepaald dat ontvangen bouwdepotrente in mindering dient te worden gebracht op betaalde hypotheekrente. Het hof is tot dit oordeel gekomen doordat de bouwdepotrente een dusdanige samenhang vertoont met de hypotheekrente, dat de hypotheekrente niet kan worden geacht te drukken op de voordelen uit de eigen woning voorzover daar de bouwdepotrente tegenover staat.

De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel aangaande afschaffing van het gebruikersdeel van de onroerende zaakbelasting (OZB) voor woningen op 4 oktober 2005 aangenomen. Dit wetsvoorstel is een belangrijk onderdeel van de kabinetsmaatregelen voor de lastenverlichting voor de burgers. Minister Remkes van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties komt de gemeenten financieel tegemoet voor de afschaffing van de OZB. Ter compensatie wordt er structureel een bedrag van € 85 miljoen toegevoegd aan het gemeentefonds. Ondanks deze toezegging zijn er twee moties aangenomen waarin wordt verzocht om de gemeenten volledig te compenseren voor de derving van de inkomsten als gevolg van de afschaffing van het gebruikersdeel van de onroerende zaakbelasting.

Voor Hof Den Bosch speelde de volgende procedure (20 september 2005, LJN-nummer: AU4321). X BV heeft alle aandelen in Y BV verkregen. Y BV bezat ten tijde van de verkrijging twee panden. Deze panden (waarden f 3.300.000 resp. f 6.700.000) vertegenwoordigden 76,3% van het balanstotaal van Y BV. Het eerste pand werd verhuurd en het tweede pand zou verhuurd gaan worden. Volgens Hof Den Bosch waren beide panden dienstbaar aan het exploiteren van onroerende zaken in de zin van de WBR. Hierdoor was er sprake van een overdracht van aandelen in een onroerende zaaklichaam zoals bedoeld in art. 4 WBR, hetgeen leidt tot heffing van overdrachtsbelasting. Het hof heeft daarbij expliciet aangegeven dat het feit dat het tweede pand bij zelfstandige verkoop vrijgesteld zou zijn van overdrachtsbelasting, niet van belang is voor de (maatstaf van) heffing ter zake van de verkoop van de aandelen in Y BV.

Een gemeente heeft een sportcomplex met zes korfbalvelden. Drie van deze velden zijn bestemd voor woningbouw en van de andere drie velden zijn kunstgrasvelden met korfbalpalen gemaakt. Het sportcomplex wordt zowel voor als na de realisatie van de kunstgrasvelden voornamelijk vrij van omzetbelasting gehuurd door een korfbalclub. De inspecteur zag in het moment van de terbeschikkingstelling aan de korfbalclub een interne levering in de zin van de Wet OB 1968. In de procedure die volgde, oordeelde Hof Den Haag dat het gehele complex, ook na de werkzaamheden, nog als één goed kwalificeerde, en niet als een nieuw vervaardigd goed. Volgens het hof is er dus geen sprake van een interne levering.

De Hoge Raad heeft op 12 augustus jl. een belangwekkende uitspraak gedaan over de gevolgen van het afbreken van onderhandelingen.

De beleidsregels voor het aanvragen van een verklaring van geen bezwaar – benodigd voor de oprichting van een BV of NV en een statutenwijziging – zijn met ingang van 1 juni jl. gewijzigd. Dit alles heeft te maken met de vergroting van het preventief toezicht, onder meer om financiële/economische misdrijven en terrorisme tegen te gaan.

Steeds vaker komt men in plaats van traditionele aannemingsopdrachten opdrachten tegen waarbij ook het ontwerp, de uitvoering en het onderhoud van een project wordt uitbesteedt aan dezelfde partij, ook wel genoemd ‘geïntegreerde contracten’. Hiervoor zijn in 2000 speciale Uniforme Aannemings Voorwaarden (UAV) ontwikkeld, de UAV-Geïntegreerde Contracten-2000. In 2005 is hiervan een nieuwe versie verschenen, de UAV-GC-2005. Tevens is er een nieuw model-basisovereenkomst verschenen.De UAV-GC-2005 verschilt op een aantal punten van de 2000-versie. De spelregels over hoe met elkaar om te gaan indien de benodigde vergunningen, beschikkingen enzovoort niet of niet tijdig worden verkregen, zijn verduidelijkt en uitgebreid. Daarnaast is de verantwoordelijkheid voor de opdrachtgever uitgebreid als het gaat om de verstrekte informatie. Immers op grond van de 2005-versie is de opdrachtgever verantwoordelijk voor alle door hem aan de opdrachtnemer verstrekte informatie.

Met ingang van 21 oktober 2005 is de Verordening inzake de invoering van een Europese Executoriale Titel van kracht. Dit maakt het mogelijk om rechterlijke beslissingen, gerechtelijke schikkingen en authentieke akte die een zogenoemde ‘niet-betwiste vordering’ betreffen te waarmerken met een Europese Executoriale Titel (‘EET’). Een EET strekt ertoe de wederzijdse erkenning en tenuitvoerlegging van vonnissen te bevorderen. Het voordeel van een EET is dat er geen exequaturprocedure hoeft te worden gevoerd in het land waar de tenuitvoerlegging moet plaatsvinden.

Rechtbank Arnhem heeft dit jaar geoordeeld over de lengte van de klachttermijn bij non-conformiteit. Op grond van art. 7:23 BW vervalt immers de mogelijkheid tot klagen over een non-conformiteit indien dit ‘niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken’ geschiedt. De rechtbank heeft geoordeeld dat ‘een kennisgeving binnen een termijn van ongeveer twee maanden na de ontdekking van het gebrek in ieder geval tijdig is. De rechtbank sluit hiermee aan bij de in artikel 7:23 BW opgenomen termijn die geldt voor een consumentenkoop en bij rechtelijke uitspraken op dit punt.’

Sinds 1 juli 2005 is de Uniforme Openbare Voorbereidingsprocedure (UOV) van kracht. De UOV behoort bij de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en regelt hoe een bestuursorgaan vooraf bij de besluitvorming de burgers moet betrekken. Deze procedure is in de plaats gekomen van de procedures die waren opgenomen in de afdelingen 3.4 en 3.5 van de Awb. De UOV moet worden gevolgd indien dat bepaald is bij wet of besluit. Dit is onder meer het geval bij het vaststellen van bestemmingsplannen en het verlenen van vrijstellingen op bestemmingsplannen.

De Hoge Raad heeft geoordeeld over de vraag of bij de bepaling van de hoogte van de schadevergoeding voor een onteigende persoon, rekening moet worden gehouden met het voordeel dat die persoon geniet omdat het vermogen dat aanvankelijk vast zat in het onteigende onroerend goed nu vrijkomt. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het eventuele rentevoordeel niet mag worden afgetrokken van de schadevergoeding.

Hof Arnhem heeft geoordeeld dat, ondanks de aanwezigheid van een toegankelijk bospad naar een bouwlocatie, de omstandigheden kunnen meebrengen dat een buurman moet gedogen dat het bouwverkeer via een nog aan te leggen tijdelijke bouwweg op zijn perceel de bouwlocatie bereikt en niet via het bestaande bospad.

Hof van Justitie EG heeft op vragen van onze Hoge Raad geantwoord dat het niet mogelijk is de BTW te herzien in het geval een overheidslichaam BTW-plichtig wordt. Volgens het Hof van Justitie EG is die situatie niet anders dan een particulier die een onderneming start en daarvoor goederen gaat gebruiken die hij al bezat.

In deze bijdrage worden de civiele en fiscale aspecten belicht van een omzetting van een lidmaatschapsrecht van een coöperatieve flatexploitatievereniging in een appartementsrecht. Sedert 1974 wordt door het Ministerie van Financiën een dergelijke omzetting – onder voorwaarden – fiscaal gefaciliteerd met als bijkomend gevolg het bij besluit van 3 mei 2005 ‘intrekken’ van de resolutie van 29 december 1954, nr. 5, PW. 16144.

Onder voorwaarden is de verkrijging van aandelen in een vennootschap met hoofdzakelijk (dat is voor 70% of meer) vastgoed belast met 6% overdrachtsbelasting. In de praktijk dient vóórdat aandelen in een vennootschap worden gekocht gedegen te worden nagegaan of de vennootschap hoofdzakelijk vastgoed bezit en exploiteert. Alsdan kan blijken dat een titelonderzoek oplevert dat de desbetreffende vennootschap enkel nog de juridische eigendom van vastgoed bezit. Dat kan bijvoorbeeld zo zijn omdat de economische eigendom in een eerder stadium (eventueel onbelast) is vervreemd. De juridische eigendom kan van beslissende invloed zijn op het al dan niet verschuldigd zijn van overdrachtsbelasting bij verkrijging van de aandelen in de vennootschap. Hieronder zetten we in hoofdlijnen uiteen hoe dit een rol kan spelen.

In de media is reeds enige aandacht besteed aan een recente uitspraak van de Hoge Raad die van groot belang is voor de vastgoedpraktijk. De Hoge Raad heeft namelijk bepaald dat de herinvesteringsreserve onder omstandigheden ook kan worden benut als een eigenaar – in het kader van de onderneming – een onroerende zaak heeft vervreemd, terwijl deze als commanditair vennoot de medegerechtigdheid tot een onroerende zaak verkrijgt. De herinvesteringsreserve kan derhalve in beginsel worden toegepast, ook al is de civielrechtelijke verhouding tot een onroerende zaak gewijzigd. Het betreft de uitspraak van 30 september 2005, nr. 40.859, NTFR 2005/1298, V-N 2005/47.15, gewezen op het beroep in cassatie van de staatssecretaris van Financiën tegen de uitspraak van Hof Amsterdam 24 maart 2004, nr. 03/01592.

Als vastgoedfiscalist word ik in mijn praktijk op drie manieren geconfronteerd met belasting­latenties. Allereerst staan in enkele belastingwetten bepalingen over belastinglatenties. Daarnaast wordt ook in de jaarrekening van ondernemingen vaak een post belastinglatentie opgenomen. Ten slotte wordt bij de waardebepaling van een vastgoed BV of een herinvesteringreserve BV rekening gehouden met het prijsdrukkend effect van toekomstige belastingverplichtingen. In dit artikel zal ik een poging doen deze derde vorm van belastinglatenties te bespreken vanuit de visie van een kopende partij.

Onlangs heeft de Hoge Raad een belangwekkend arrest gewezen over de vraag wanneer een aanspraak tot schadevergoeding bestaat in geval van het afbreken van contractsonderhandelingen. De door ons hoogste rechtscollege in deze zaak gegeven norm is op zich niet nieuw, maar de daaraan toegevoegde vingerwijzing – zeg maar gerust vermaning – is dat wel. De les: hij die zijn onderhandelingspartner ziet weglopen van de tafel, rekene zich niet rijk met een claim tot vergoeding van het positief contractsbelang.