Aflevering 1

In zijn conclusie van 10 november 2005 heeft advocaat-generaal Van Ballegooijen betoogd dat voor beleggingspanden die als bedrijfsmiddel kwalificeren een zeer ruim begrip vervanging geldt. Wanneer in plaats van twee verkochte woonappartementen vier bedrijfsunits worden gekocht, zou dit naar zijn mening voor de vervangingsreserve als vervanging moeten kwalificeren.

De Eerste Kamer heeft zich op 20 december 2005 akkoord verklaard met het wetsvoorstel betreffende het voornemen om het gebruikersdeel van de onroerende zaakbelasting op woningen af te schaffen. Tevens zal de stijging van de onroerende zaakbelasting op bedrijfspanden en het eigenarendeel op woningen, na overleg met de gemeenten, worden gemaximeerd. Het wetsvoorstel is per 1 januari 2006 van kracht geworden.

Op 2 december 2005 heeft de Hoge Raad geoordeeld over de WOZ-waardering van het Koninklijk Paleis Noordeinde en Huis ten Bosch te Den Haag (nr. 39.631, NTFR 2004/1260 en nr. 39.632, NTFR 2005/1685). Onder het huidige bestemmingsplan mogen beide panden alleen worden gebruikt voor ‘Bijzondere doeleinden – Koninklijk Huis’. Volgens de eigenaar, de Staat, zouden geen gegadigden kunnen worden gevonden om één van de panden te kopen en dient de WOZ-waarde daarom nihil te zijn. De gemeente stelt echter dat ze zeker zal meewerken aan een wijziging van het bestemmingsplan, indien de panden niet meer door het Koninklijk Huis worden gebruikt. De gemeente ziet dit als een reële kans op wijziging van de bestemming, waarmee bij de waardering van de panden rekening dient te worden gehouden. Dat leidt volgens de gemeente ertoe dat de waarde van de panden niet op nihil kan gesteld.

In art. 15, lid 1, onderdeel c, WBR zijn verkrijgingen van onroerende zaken door openbare lichamen in de zin van art. 134 GW vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Op 1 november 2005 heeft A-G Niessen een conclusie gewezen over de vraag of de Dienst voor het Kadaster een openbaar lichaam is (nr. 39.339, NTFR 2005/1669). Alhoewel dit geen duidelijk begrip is, meent de advocaat-generaal dat het Kadaster als zodanig kwalificeert en mitsdien gebruik kan maken van de vrijstelling overdrachtsbelasting.

Hof Den Haag heeft in 2004 geoordeeld dat slechts de rechtstreekse verkrijging van monumenten onder de werking van de vrijstelling ex art. 15, lid 1, onderdeel p, WBR valt en niet de verkrijging van aandelen in een BV die uitsluitend monumenten exploiteert. Tegen deze uitspraak is cassatie ingesteld. A-G Niessen heeft hierover op 24 november 2005 een conclusie uitgebracht (nr. 41.591, NTFR 2005/1748). Hij is van mening dat heffing van overdrachtsbelasting over de verkrijging door een monumentenvennootschap van aandelen in een vennootschap die een monument exploiteert in strijd is met de bedoeling van de wetgever. Aandelen in vastgoedlichamen worden volgens de wet namelijk gerekend tot onroerende zaken. Blijkbaar heeft de wetgever bij het formuleren van de vrijstelling een situatie als de onderhavige niet voorzien. De BV heeft naar zijn mening terecht een beroep op de vijstelling gedaan.

In art. 15, lid 1, onderdeel e, WBR (uitgewerkt in de art. 4 en art. 5 Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer) is een vrijstelling van overdrachtsbelasting opgenomen wegens de verkrijging bij inbreng van een onderneming in een personen- of kapitaalvennootschap. De vrijstelling is slechts van toepassing indien alle tot het ondernemingsvermogen behorende activa en passiva worden ingebracht. Bij besluit van 21 december 2005, nummer CPP2005/2645M heeft de staatssecretaris van Financiën bepaald dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting wegens de verkrijging bij inbreng van een onderneming ook van toepassing is indien de ‘functieloze’ activa en passiva van de onderneming buiten de inbreng blijven. Daarnaast kan de inspecteur goedkeuren dat voor de toepassing van de bedoelde vrijstelling kan worden volstaan met de inbreng van de economische eigendom van de onroerende zaak. Daarbij neemt hij overigens het standpunt in dat bij een latere inbreng van het juridische eigendom wel overdrachtsbelasting verschuldigd zal zijn. Alsdan vindt geen inbreng plaats van een onderneming maar slechts van een los activum. Het besluit treedt in werking met ingang van de dagtekening daarvan en werkt terug tot en met 26 september 2005.

Een eigenwoninghypotheek kan onder voorwaarden worden verhoogd met verbouwingsleningen. Indien de verbouwing plaatsvindt binnen zes maanden na het aangaan van de lening, geldt dat de hierop betrekking hebbende rente voor aftrek in aanmerking komt. Er kunnen echter redenen zijn waardoor de lening tijdens of na de verbouwing wordt aangegaan. Het is dan onvermijdelijk dat een deel van de verbouwingskosten vooralsnog uit eigen middelden wordt voldaan. De staatssecretaris van Financiën heeft in zijn besluit van 25 oktober 2005, nr. CPP2005/2073M goedgekeurd dat in gevallen waarin de lening is aangegaan binnen zes maanden na de aanvang van de verbouwing, de verbouwingskosten aan de eigenwoning hypotheek kunnen worden toegerekend en dat deze rente dus aftrekbaar is.

Faillissementen, surseances van betaling en schuldsaneringsregelingen dienen sinds 1 december 2005 te worden geregistreerd in het zogeheten ‘Centraal Insolventieregister’.

De Hoge Raad heeft op 21 oktober 2005 een uitspraak gedaan over de vraag of en in hoeverre een door de overheid verstrekte vergunning invloed heeft op de beoordeling van de aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad van degene die overeenkomstig de hem verstrekte vergunning handelt doch daarbij schade of hinder toebrengt aan derden.

Sinds 1 januari 2006 is de Handelsregisterwet gewijzigd.

Op 23 december 2005 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan over de vraag of het vorderen van een deel van de koopprijs dat ‘onder de tafel’ ging nietig is of niet.

De Stichting Nederlandse Waterbond heeft een zogeheten ‘waterparagraaf’ laten ontwikkelen die in koopovereenkomsten van onroerende zaken kan worden opgenomen.

Hof in Den Bosch heeft bepaald dat een rechter terughoudendheid moet betrachten bij het honoreren van een verzoek om een kettingbeding te wijzigen op grond van art. 6:248 BW (onvoorziene omstandigheden). Een kettingbeding is, zo oordeelde het hof, een contractueel beding dat er mede toe strekt de rechtszekerheid te dienen en met onder meer een zakelijk recht als de erfdienstbaarheid gemeen heeft dat het ook hier een last betreft om iets niet te doen met betrekking tot een registergoed.

Rechtbank Zwolle heeft bepaald dat een mondeling beroep op een financieringsvoorbehoud niet geldig is wegens strijd met de overeengekomen vormvereisten.

Per 1 januari 2006 is het nieuwe verzekeringsrecht van kracht. De regels zijn vastgelegd in titel 17 van Boek 7 BW. De oude regels die waren vervat in het uit 1838 daterende Wetboek van Koophandel zijn vervallen. De regeling is eenvoudiger geworden en sluit beter aan bij de praktijk.

Hof Amsterdam heeft bepaald dat een door de Gemeente Uithoorn opgelegd verbod tot gebruik van tropisch hardhout in een koop-/aannemingsovereenkomst niet verenigbaar was met de door de gemeente in acht te nemen geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht. Het tropischhardhoutverbod was daarom in strijd met art. 3:14 BW.

Er zijn weinig jaren geweest waarin het bestuursrecht zich in zoveel media-aandacht heeft mogen verheugen als het afgelopen jaar. Toonaangevend was de klucht rond het Besluit luchtkwaliteit. Ook overigens waren er vele ontwikkelingen zichtbaar die hun invloed de komende jaren zullen doen gelden. In het volgende overzicht nemen wij u mee langs de belangrijkste uitspraken en ontwikkelingen in 2005 die betrekking hebben op de ruimtelijke ordening en het algemeen bestuursrecht. Daarnaast richten wij een blik op de ontwikkelingen die ons in 2006 te wachten staan.

Het jaar 2005 mag dan volgens mensen die het weten kunnen, een goed beursjaar geweest zijn, op het gebied van de jurisprudentie inzake vastgoedkwesties is het rendement wat mager geweest. Veel vragen wachten nog op een richtinggevend antwoord van de Hoge Raad en om andere vragen lijken onze rechtsvinders heen te draaien alsof de brij inmiddels niet zou zijn afgekoeld. In dit jaaroverzicht behandel ik drie belangrijke, actuele thema’s voor de vastgoedsector: de belastingplicht van woningcorporaties, de herinvesteringsreserve en de laatste ontwikkelingen aangaande het afschrijvingsdossier. De nota ‘Werken aan winst’, waarin – kort gezegd – wordt voorgesteld het afschrijvingspotentieel te beperken tot op de WOZ-WEV, laat ik in deze bijdrage buiten beschouwing.

Op 6 oktober 2005 heeft de minister van Economische Zaken bij de Tweede Kamer de tweede nota van wijziging (Kamerstukken 29 834) ingediend inzake de Wijziging van de Telecommunicatiewet in verband met een herziening van het nationale beleid ten aanzien van de aanleg van kabels ten dienste van openbare elektronische communicatienetwerken. Onderdeel daarvan is een wettelijke regeling van de eigendom van netten. In deze bijdrage wordt onder meer een poging gedaan in beeld te brengen wat de effecten zijn voor de dagelijkse praktijk.

Het meest opvallende nieuws op het terrein van de BTW in 2005 betreft de aangekondigde maar nog niet doorgevoerde wetswijziging inzake vastgoedstructuren en het voornemen de herzieningsregels te gaan toepassen op diensten. De jurisprudentie inzake vermogens­etikettering heeft vooralsnog de meeste impact. Met betrekking tot de overdrachtsbelasting verdient de verruiming van de vrijstellingen de aandacht, zoals met betrekking tot kabelnetten, bepaalde bedrijfsopvolgingen en stedelijke herstructurering. Het meest opvallend is echter de conclusie van A-G Niessen over de vrijstelling voor verkrijging van aandelen in een zogenoemde monumentenvennootschap. Deze en andere onderwerpen bieden weer voldoende stof voor een jaaroverzicht.

In 2005 is genoeg voor vastgoed relevante jurisprudentie en wetgeving verschenen die een overzicht rechtvaardigen. Een greep daaruit: de vraag onroerend of roerend blijkt ook in 2005 nog immer actueel te zijn. Vragen rondom aansprakelijkheid waren er in velerlei vormen. Ook zijn er verschillende arresten gewezen over beëindiging of gestanddoening van huurovereenkomsten. Voorts is de wetgeving inzake appartementsrechten gewijzigd en staat wetgeving voor de eigendom van netten op stapel.

Veel huurovereenkomsten bevatten een bepaling dat de huurder een bank- of concerngarantie moet stellen ten gunste van verhuurder. In dit artikel komt aan de hand van enkele recente uitspraken de vraag aan de orde of de verhuurder zijn schade als gevolg van een faillissement van de huurder op deze garantie kan verhalen.