Aflevering 2

De Hoge Raad heeft zich op 10 maart 2006 (Hoge Raad, 10 maart 2006, nr. 41.465, NTFR 2006/371) uitgesproken over het begrip ‘economische dezelfde functie’ bij beleggingspanden. A-G Van Ballegooijen had in zijn conclusie van 10 november 2005 al beargumenteerd dat voor beleggingspanden die als bedrijfsmiddel kwalificeren een zeer ruim begrip vervanging geldt. De Hoge Raad is het, onder verwijzing naar HR 14 december 2001, nr. 36.068, NTFR 2002/6, BNB 2002/98, hier mee eens. De economische functie is namelijk steeds het verkrijgen van huuropbrengsten. Voorts heeft de Hoge Raad bepaald dat bij vervanging van panden die ter belegging worden aangehouden door panden die eveneens ter belegging worden aangehouden, tot het bedrag van de opbrengst van de vervreemding van eerstbedoelde panden geen sprake is van een extra investering.

Een BV heeft een haar toebehorende pand in eerste instantie als kantoorruimte verhuurd aan derden. Alle pogingen om het nadien te verhuren zijn mislukt. De BV heeft daarom het kantoorpand grotendeels gesloopt en ter plaatse elf appartementen laten bouwen. Deze appartementen zijn vervolgens verkocht. De daarmee gerealiseerde winst heeft de BV in een herinvesteringsreserve ondergebracht. De inspecteur was echter van mening dat de appartementen als voorraad dienden te worden aangemerkt, waardoor de vorming van een herinvesteringsreserve niet is toegestaan. Het hof heeft de inspecteur gelijk gegeven. Ook A-G Van Ballegooijen is het met de inspecteur en het hof eens dat de appartementen van meet af aan voor de verkoop waren bestemd en niet als bedrijfsmiddel maar als voorraad moeten worden gekwalificeerd (conclusie A-G, 29 december 2005, nr. 41.105, NTFR 2006/146). Hij is echter van oordeel dat de meerwaarde van het pand op het moment dat het moet worden ‘geherkwalificeerd’ tot voorraad wel in de herinvesteringsreserve mag worden ondergebracht en staat dus ‘compartimentering’ van de winst toe.

Conform A-G Niessen heeft de Hoge Raad op 10 maart 2006 geoordeeld dat de verkrijging van vastgoed door het Kadaster vrij van overdrachtsbelasting plaatsvindt (Hoge Raad, 10 maart 2006, nr. 39.339, NTFR 2006/492). Volgens de Hoge Raad heeft de wetgever beoogd zoveel mogelijk publiekrechtelijke lichamen te betrekken in de vrijstelling van art. 15, lid 1, onderdeel c, WBR. De Dienst voor het Kadaster is – een publiekrechtelijk lichaam met publieke taken – en voor de toepassing van voornoemde vrijstelling aan te merken als een ‘openbaar lichaam in de zin van artikel 134 van de Grondwet’. Daaraan staat niet in de weg dat het Kadaster geen verordenende bevoegdheid heeft. Ingevolge art. 134, lid 2, Grondwet kan bij (of krachtens) de wet aan een openbaar lichaam verordenende bevoegdheid worden toegekend, maar dat rechtvaardigt niet de gevolgtrekking dat bij het ontbreken van zodanige bevoegdheid het lichaam niet is aan te merken als een openbaar lichaam waarop de vrijstelling van art. 15, lid 1, WBR toepassing is.

Een woningbouwvereniging, die vrijwel geheel onbelaste prestaties levert, heeft twee panden gekocht om als kantoorruimte te dienen en tevens een daartussen gelegen stuk grond. Op de tussengelegen grond wordt een ‘tussenbouw’ met trappen en liften gerealiseerd om de bestaande panden te verbinden. Rechtbank Breda heeft op 3 maart 2006 (AWB05/480) voldoende zelfstandigheid aan de ‘tussenbouw’ toegekend om met betrekking tot de ‘tussenbouw’ de intergratieheffing ex art. 3, lid 1, onderdeel h, Wet OB 1968 toe te passen.

In besluit van 27 januari 2006, nr. CPP2005/2574M heeft de staatssecretaris van Financiën de standpunten opgenomen uit eerder uitgebrachte besluiten over de toepassing van de eigenwoningregeling. Nieuw is dat de algemene uitgangspunten voor toepassing van de eigenwoningregeling zijn beschreven, waarbij aandacht is besteed aan erfpachtsituaties. Ook wordt de invulling van het belang bij de waarde-ontwikkeling in het algemeen en bij verhuissituaties beschreven. Daarnaast is er een goedkeurende overgangsregeling opgenomen voor oude vruchtgebruiken van vóór 2001 die nog niet zijn gevestigd. Dit besluit is op 27 januari 2006 in werking getreden. Eerdere (onderdelen van) besluiten zijn op deze datum komen te vervallen.

Op 17 januari 2006 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de Nota Ruimte, de visie van het kabinet over de ruimtelijke ontwikkelingen voor de komende twintig jaar. Belangrijk thema is gebiedsontwikkeling, waarbij alle betrokken partijen meebeslissen. Middels de Nota Ruimte wordt gestimuleerd dat ook andere partijen dan de Rijksoverheid initiatieven en verantwoordelijkheid nemen, zoals lagere overheden, maatschappelijke organisaties, burgers en bedrijven. Het kabinet geeft aan te hebben gekozen voor een sterke economie, een veilige en een leefbare samenleving en dat zij meer dan voorheen focust op gebieden en netwerken van nationaal belang. De nota waarborgt waardevolle groengebieden, maar geeft ook ruimte voor ontwikkeling: ‘decentraal wat kan, centraal wat moet’.

Op 30 december 2005 is de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (wetsvoorstel 30 091) in werking getreden. Deze wet wordt ook wel de Rotterdamwet genoemd maar slaat toch echt op heel Nederland.

De Hoge Raad heeft op 7 oktober 2005 een uitspraak gedaan over wat vergoed moet worden indien een opvolgend huurder zelf aangebrachte voorzieningen overneemt van zijn voorganger en in de huurovereenkomst is bepaald dat die voorzieningen ongedaan moeten worden gemaakt.

Het Hof van Justitie EG heeft op 13 oktober 2005 een belangrijke uitspraak gedaan over ‘inbesteding’. Inbesteding is een belangrijke uitzonderingsmogelijkheid op de Europese aanbestedingsregels. Kort samengevat houdt het in dat die aanbestedingsregels niet van toepassing zijn indien een aanbestedende dienst binnen zijn eigen organisatie een opdracht verstrekt. In het ‘Teckal-arrest’ had het Hof van Justitie EG tevens bepaald dat het zelfs mogelijk is dat die uitzondering geldt indien de gelieerde entiteit rechtens te onderscheiden is van de aanbestedende dienst. Dat laatste werd vervolgens ook wel ‘quasi inbesteden’ genoemd.

De makelaarsverenigingen NVM en LMV hebben in overleg met de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis nieuwe algemene voorwaarden opgesteld. Deze voorwaarden zijn ingevoerd op 15 februari 2006 en moeten de positie van de consument jegens de makelaars versterken.

De Hoge Raad heeft op 23 december 2005 wederom een arrest gewezen over (non)conformiteit.

In januari 2006 heeft de minister van VROM een circulaire gepubliceerd inzake het nieuwe huurprijsbeleid. Het is de bedoeling van de minister het huurprijsbeleid gefaseerd te laten wijzigen en wel de eerste fase per 1 juli 2006 en de tweede fase per 1 juli 2007.

Mede onder invloed van de per 1 januari 2006 gewijzigde regelgeving op het gebied van de vennootschapsbelasting hebben veel woningcorporaties zich georiënteerd op de vraag of het gewenst is om activiteiten af te splitsen van de toegelaten instelling. Vervolgens worden deze activiteiten dan ondergebracht in een of meer nieuw op te richten besloten vennootschappen, waarvan de woningcorporatie (uiteindelijk) enig aandeelhouder is. Enkele woningcorporaties zijn zelfs nog een stap verder gegaan. Zij hebben inmiddels een dochtermaatschappij, of zelfs een complete holdingstructuur, in het leven geroepen en daarin activiteiten met een meer commercieel karakter gepositioneerd. De fiscale eenheid voor de omzetbelasting vormt hierbij één van de aandachtspunten. In deze bijdrage ga ik in op enkele recente ontwikkelingen in de rechtspraak. Verder komt samenwerking op basis van het model ‘kosten voor gemene rekening’ aan de orde. De ontwikkelingen staan ook wat deze faciliteit betreft niet stil.

Binnen de corporatiewereld ondervinden wij een steeds grotere behoefte aan inzicht in de economische waarde van het vastgoedbezit. Concreet komt dit tot uiting in verschillende indexwerkzaamheden (Aedex/IPD). Daarnaast is de sector in toenemende mate actief met het aan- en verkopen, ontwikkelen en financieren van onroerende zaken op basis van marktconforme uitgangspunten. Ook de recente aanpassing van de Wet VPB 1969 leidt tot allerlei nieuwe taxatievraagstukken. In dit artikel werk ik het begrip waarde in het economische verkeer uit, dat relevant is voor de openingsbalans van woningcorporaties. Daarnaast geef ik voorbeeldberekeningen van de WEV van een woningcomplex en een project (‘bouwput’).

Never a dull moment. Een ieder die betrokken is bij de woningcorporaties zal dat onmiddellijk beamen. De debatten en discussies over de rol en het functioneren van corporaties zijn talrijk en zelden kort van duur. Beleidsmatige oriëntaties en inzichten willen met de jaren nogal eens veranderen. En af en toe valt er een brief uit Brussel bij het Ministerie van VROM op de mat. Soms moeten er ook misverstanden uit de weg worden geruimd. De populairste is wel dat de overheid nog steeds over de vermogens van de corporaties zou kunnen beschikken. Dat is al decennia niet meer het geval. De corporaties zijn private partijen die de volle beschikking over hun vermogen hebben. Wel zijn met de overheid afspraken gemaakt over de bestemming van het vermogen ten behoeve van de Nederlandse volkshuisvesting.

Naast de huidige fiscale aandachtspunten bij woningcorporaties zal ook het financieringsvraagstuk van belang worden bij de toekomstige inrichting van woningcorporaties. Enerzijds omdat de wijze waarop corporaties op dit moment gefinancierd zijn betiteld wordt als staatssteun, anderzijds zullen corporaties als gevolg van de gewijzigde fiscale behandeling zelf kiezen voor andere organisatievormen die gevolgen hebben voor de wijze van financieren.

De woningcorporaties hebben in de afgelopen decennia kunnen profiteren van een subjectieve vrijstelling vennootschapsbelasting. Die vrijstelling was gekoppeld aan de status van toegelaten instelling. Zolang een woningcorporatie deze status had, was vennootschapsbelastingplicht niet aan de orde. Twee jaar geleden ontstond een bres in dit bijzondere regime. Voortaan zou een woningcorporatie in de heffing van de vennootschapsbelasting komen bij ontplooiing van de meer commerciële activiteiten. Bij deze commerciële activiteiten treedt een woningcorporatie doorgaans rechtstreeks in concurrentie met de commerciële marktpartijen. Dan is een algehele vrijstelling van vennootshapsbelasting marktverstorend en een partiële vrijstelling van vennootshapsbelasting meer op zijn plaats.

Op 14 juli 2005 stuurde de Europese Commissie Nederland de veelbesproken brief waarin zij oordeelt dat de huidige financiering van woningcorporaties in Nederland strijdig is met de regels betreffende staatssteun. In dit artikel worden de argumenten van de Commissie en de aan Nederland voorgestelde maatregelen besproken en beoordeeld. Aansluitend wordt ingegaan op de reactie van minister Dekker van VROM en op de vraag of met de plannen van de minister de staatssteunrechtelijke problemen van woningcorporaties zijn opgelost.

Sinds de financiële verzelfstandiging van woningcorporaties in de zogenoemde bruteringsoperatie is er geen wijziging doorgevoerd of aangekondigd als thans het geval is. Hoewel concrete wijzigingen nog niet bekend zijn, is wel duidelijk in welke richting de volkshuisvestingsregelgeving zich beweegt. Hieronder zal een kort overzicht worden gegeven van de huidige regelgeving, de historie daarvan en de te verwachten wijzigingen daarin.

Fictie of realiteit? September 2012. Woningcorporatie ‘De Rots’, een fusieproduct uit 2009 van de laatste vier grote nog onafhankelijke Nederlandse woningcorporaties, neemt Vesteda over, nadat het eerder de Nederlandse ontwikkeltak van ING Real Estate kocht. Marktpartijen verwachten dat een beursgang niet lang meer op zich zal wachten.