Aflevering 3

Op 24 mei 2006 heeft de staatssecretaris van Financiën het wetsvoorstel ‘Werken aan winst’ gepubliceerd. In dit wetsvoorstel zijn belangrijke wijzigingen in de vennootschapsbelasting en de inkomstenbelasting opgenomen. Voor de vastgoedsector is van belang dat nog slechts zal kunnen worden afgeschreven tot een bepaalde waarde, de zogenoemde bodemwaarde. Voor beleggingspanden is dat de 100% van de WOZ-waarde; voor bedrijfspanden de helft van de WOZ-waarde. Wel blijft afwaardering tot lagere bedrijfswaarde mogelijk. Splitsing van de (economische) eigendom van gebouw en ondergrond tussen verbonden personen of lichamen om meer afschrijvingspotentieel te creëren, leidt niet tot hogere afschrijvingen. In dat geval moet de afschrijving namelijk worden berekend alsof één belastingplichtige de volledige eigendom van het gebouw met ondergrond zou bezitten. Onderhoudskosten blijven aftrekbaar. Ook blijft het mogelijk een kostenegalisatiereserve in verband met groot onderhoud ten laste van de fiscale winst te vormen.

Op 28 februari 2006 is de conclusie van A-G Overgaauw verschenen inzake de berekening van voorkoming van dubbele belasting in het geval van buitenlands vastgoed dat door een particulier ter belegging wordt aangehouden. De desbetreffende belastingplichtige heeft een vakantiewoning in Frankrijk gekocht en gefinancierd met een hypothecaire lening. Zowel het vastgoed als de schuld behoren tot de rendementsgrondslag van box 3. De vraag is of bij de teller van de evenredigheidsbreuk bij de berekening van de aftrek van dubbele belastingheffing uitsluitend de waarde van het pand dient te worden meegenomen (bruto-methode) of dat de financieringsschuld daarop in mindering moet worden gebracht (netto-methode). De conclusie van de advocaat-generaal is dat voor die gevallen waarin de verdragen geen verwijzing naar het Besluit voorkoming dubbele belasting bevatten en ook niet anderszins in het verdrag met betrekking tot vastgoed is voorzien in een saldering van de vermogensbestanddelen, de bruto-methode dient te worden toegepast. De advocaat-generaal heeft als bijlage een overzicht opgenomen van de landen ter zake waarvan de bruto-methode zou kunnen worden toegepast.

Een BV heeft vele jaren zonder succes getracht een haar toebehorend kantoorpand te verhuren. Uiteindelijk heeft zij het pand grotendeels gesloopt en ter plaatse appartementen laten bouwen. De bij verkoop van de appartementen gerealiseerde winst heeft zij in een herinvesteringreserve ondergebracht. In zijn uitspraak van 12 mei 2006 bevestigt de Hoge Raad het oordeel van Hof Amsterdam dat de appartementen als voorraad in plaats van als bedrijfsmiddel dienen te worden aangemerkt en dat dotatie van de boekwinst aan een herinvesteringsreserve derhalve niet is toegestaan. Daarnaast is de Hoge Raad, anders dan dat A-G Van Ballegooien heeft geconcludeerd (Conclusie A-G, 29 december 2005, nr. 41.105, NTFR 2006/146), van oordeel dat ook de meerwaarde van het pand op het moment dat het moet worden ‘geherkwalificeerd’ tot voorraad niet mag worden ondergebracht in een herinvesteringsreserve. De Hoge Raad Staat een ‘compartimentering’ van de winst derhalve niet toe.

Op 17 maart 2006 heeft de Hoge Raad zich uitgesproken over de kwalificatie van een vastgoedlichaam bij verhuur binnen concern. Hij heeft geoordeeld dat een vennootschap die verhuurt binnen concern aan een zustermaatschappij kwalificeert als vastgoedlichaam. De verkrijging van aandelen in een dergelijk vastgoedlichaam is dan ook onder omstandigheden belast met overdrachtsbelasting. Volgens de Hoge Raad is bij verhuur aan een zustermaatschappij geen sprake is van ‘eigen gebruik’ van het vastgoed. Dat de feitelijke zeggenschap over beide zustervennootschappen bij dezelfde persoon berust, doet hier niets aan af. In eerdere jurisprudentie heeft de Hoge Raad overigens uitgemaakt dat een vennootschap die vastgoed aan een dochtermaatschappij verhuurt dat in de onderneming van de dochtermaatschappij wordt gebruikt, waarbij de moedermaatschappij/verhuurder tevens de feitelijke zeggenschap uitoefent over die dochtermaatschappij, niet kwalificeert als vastgoedlichaam voor de overdrachtsbelasting. Het vastgoed is dan als het ware in eigen gebruik.

Met ingang van 2006 is het gebruikersdeel van de onroerende zaakbelastingen voor woningen afgeschaft. Vanaf 2007 geldt dat ook voor delen van niet-woningen, die hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Hierbij kan worden gedacht aan zorginstellingen waar mensen wonen. Naar aanleiding van een amendement is het al voor het belastingjaar 2006 mogelijk een vermindering te verzoeken van de aanslag onroerende zaakbelastingen voor gebruikers, voor het deel van een niet-woning dat als woondeel kan worden aangemerkt.

In zijn conclusie van 14 maart 2006 volgt A-G De Wit het oordeel van het Hof Den Bosch ter zake van de belastbaarheid van de tijdelijke verhuur van appartementen. In deze casus had het hof geoordeeld dat de verhuur van gemeubileerde appartementen voor ongeveer vijf maanden aan tijdelijke werknemers die hun hoofdverblijf elders hebben soortgelijk is aan het voor korte duur verstrekken van accommodatie in een sector met een soortgelijke functie als het hotelbedrijf. Naar de mening van de advocaat-generaal mogen de appartementen dus met BTW-belast worden verhuurd.

De Hoge Raad heeft een belangrijke uitspraak gedaan over ongerechtvaardigde verrijking.

Bij de Tweed Kamer is in het kader van de voorgenomen liberalisatie van het pachtrecht een wetsvoorstel ingediend. Tevens wordt in dat wetsvoorstel voorgesteld de regeling inzake pacht onderdeel uit te laten maken van het Burgerlijk Wetboek (titel 7.5) en niet meer in een separate wet.

Op 17 oktober 2005 heeft Hof Den Bosch bepaald dat een vereniging van eigenaars niet een lid kan binden door te besluiten dat leden hun bijdragen via automatische incasso moeten voldoen.

Het Hof Amsterdam heeft geoordeeld dat een bestuur van een Vereniging van Eigenaars van een ondersplitsing (Onder-VvE) zich moet houden aan de steminstructie ten aanzien van besluiten in de vergadering van de Vereniging van Eigenaars van de hoofdsplitsing (Hoofd-VvE).

Hof Amsterdam heeft als hoogste tuchtrechter over de notarissen geoordeeld dat bij een groot prijsverschil bij opvolgende leveringen van een onroerend zaak, de betrokken notaris gezien zijn rol in het maatschappelijke verkeer en zijn plicht met de belangen van de betrokken partijen, zoals het juist informeren van de hypothecaire financier, de hypothecaire financier uitdrukkelijk moet wijzen op een groot prijsverschil bij twee kort op elkaar volgende leveringen van dezelfde onroerende zaak.

De Hoge Raad heeft op 6 januari 2006 de streep gezet door een verhaalsbeding van een gemeente. In de desbetreffende casus had de gemeente (G) met de projectontwikkelaar (P) afgesproken dat de nog aan te leggen openbare groenvoorzieningen rondom het nieuwe project van P niet werden verkocht aan P maar dat deze gemeente-eigendom bleven maar met een verhaalsbeding inhoudende dat P een periodieke vergoeding moet betalen aan G voor de het onderhoud van die groenvoorziening. A heeft het project vervolgens aan B overgedragen die na transport de periodieke vergoedingsplicht aan G bestrijdt. Zowel de rechtbank als het hof achtte het verhaalsbeding nietig omdat die onderhoudskosten gezien moeten worden als kosten ter uitvoering van het bestemmingplan. De Hoge Raad bevestigd dit omdat naar haar oordeel de strekking van art. 42 Wet RO (zijnde verhoging van de rechtszekerheid voor grondeigenaren) met zich meebrengt dat een gemeente indien zij een financiële bijdrage bedingt tot verhaal van exploitatiekosten, haar uit die overeenkomst voortvloeiende afspraken niet geldend kan maken als de bepalingen van de toepasselijke exploitatieverordening niet in acht zijn genomen. Volgens de Hoge Raad heeft G hier getracht verhaal te zoeken voor kosten die G maakt voor de openbare groenvoorziening en mitsdien in het algemeen belang, op een wijze die een grote mate van verwantschap toont met een heffing maar die rechtens geen heffing is en daarom ook niet met op de rechtszekerheid van burgers gerichte waarborgen is omgeven. Een zodanig verhaal behoeft immers een wettelijke grondslag. In deze casus was derhalve geen sprake van een geoorloofd verdisconteren van de bijdrage in de bij de verkoop van de woningen bedongen koopprijs. Hieraan kan niet afdoen dat G de bijdragen reeds heeft bedongen in de kader van de gronduitgifte.

Rechtbank Alkmaar heeft geoordeeld dat een beding dat de koopovereenkomst door een gemeente is aangegaan onder voorbehoud van goedkeuring van de gemeenteraad geldig is.

Rechtbank Leeuwarden heeft geoordeeld dat het gebruikscontract met betrekking tot het hobbymatig gebruik van een perceel weiland niet als pacht kwalificeert maar als huur.

2005 was het jaar van majeure veranderingen in verslaggevingsland. Naast de invoering van de International Financial Reporting Standards (IFRS) zijn tevens BW 2 titel 9 (de Wet op de Jaarrekening) en het Besluit waardering activa aangepast. Dit artikel richt zich voornamelijk op de veranderingen in het Besluit waardering activa, maar zal ook inzicht geven in de samenhang met en tussen IFRS en BW 2 titel 9.

De Tweede Kamer heeft ingestemd met de voorstellen van minister Dekker om de WOZ-waarde vanaf 1 januari 2007 te laten meewegen in het woningwaarderingsstelsel.Modernisering huurbeleid, Kamerstukken II, 27 927. In dit artikel wordt na een inleiding over de invoering van de WOZ-waarde in het nieuwe huurbeleid ingegaan op de vele leemtes waarin voor 1 januari 2007 nog moet worden voorzien alvorens tot de invoering kan worden overgegaan. Uit de parlementaire stukken blijkt echter dat de problematiek wordt onderschat of in het geheel niet wordt onderkend. ‘Zorgwekkend’, aldus de auteurs van dit artikel.

Recentelijk heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in een casus over de overdracht van een onroerende zaak - in het zicht van bestemmingswijziging - door een BV aan haar aandeelhouder. Volgens de Hoge Raad was in dat geval sprake van een winstuitdeling. In het hiernavolgende wordt nader ingegaan op de casus. Tevens wordt aandacht besteed aan de vraag in hoeverre privé-vermogenstransacties, in het zicht van een bestemmingswijziging, kunnen worden belast als resultaat uit overige werkzaamheden. Het betreft HR van 16 december 2005, nr. 41.806, NTFR 2005/1740, 29 december 2005, gewezen op het beroep tegen de uitspraak van Hof Den Haag, 3 februari 2005, nr. 03/0691.

In het decembernummer van 2005 van dit tijdschrift heb ik een eerste artikel geschreven over de berekening van belastinglatenties bij overname van vastgoed BV´s. In dat artikel heb ik met name formules gepresenteerd en invoergegevens voor deze formules beargumenteerd, die relevant zouden moeten zijn voor de koper van een vastgoed BV. In dit artikel wil ik onderzoeken welke argumenten en rekensommen een verkoper zou moeten maken ter minimalisatie van zijn belastinglatenties en toekomstige belastingverplichtingen. Voor een verkoper van een vastgoed BV is een belastinglatentie immers een discount op zijn aandelenprijs.

Bij de Tweede Kamer is een voorstel voor de Wet Betaalbaarheidsheffing huurwoningen ingediend (Kamerstukken II, 2005-2006, 30 410, nr. 2). Dit twintig artikelen tellende wetsvoorstel heeft een storm van kritiek ontvangen van belangenverenigingen van zowel verhuurders als huurders. In dit artikel wordt beschreven waarom die kritiek terecht is.