Aflevering 4

Zoals weer eens uit een recente uitspraak van Hof Amsterdam 24 mei 2006 blijkt, kan niet te licht worden gedacht over de onderbouwing van het voornemen tot herinvesteren. De desbetreffende belastingplichtige BV was genoodzaakt de kantoorvilla waarin zij haar bedrijfsactiviteiten uitoefende te verlaten. De BV vestigde zich vervolgens in een bedrijfsruimte in het woonhuis van de directeur-grootaandeelhouder en verhuurde in eerste instantie de kantoorvilla aan derden, die het pand spoedig daarop aankochten. Ter zake van de bij verkoop gerealiseerde boekwinst heeft de BV een herinvesteringsreserve gevormd, hetgeen de inspecteur niet toestaat. Het hof is het met de inspecteur eens dat de BV geen herinvesteringsvoornemen aannemelijk maakt, laat staan het voornemen om te investeren in een pand met eenzelfde economische functie. Het hof acht hierbij onder meer van belang dat de BV geen zoekopdrachten aan makelaars heeft verstrekt en dat de bezichtigingen van panden en verkoopdocumentatie van verscheidene villa’s en herenhuizen ook kunnen hebben gediend ter oriëntatie van de directeur-grootaandeelhouder voor een aankoop in privé. Tegenover de betwisting door de inspecteur van de financieringsmogelijkheden heeft de BV niets concreets ingebracht over hoe zij de investering in een vervangend bedrijfspand zou kunnen financieren.

In art. 15, lid 1, onderdeel p, WBR is een vrijstelling voor de heffing van overdrachtsbelasting opgenomen ter zake van de verkrijging van een monument door rechtspersonen die werkzaam zijn in het belang van de monumentenzorg (zogenoemde monumentenvennootschappen). Deze vrijstelling geldt alleen wanneer het monument op het moment van verkrijging is ingeschreven in één van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten (de registers). Het komt echter regelmatig voor dat al vóór inschrijving in de registers een onroerende zaak met het oog op het behoud wordt verkregen, bijvoorbeeld in verband met een dringende restauratie. De staatssecretaris van Financiën acht het ongewenst dat in dergelijke gevallen geen vrijstelling wordt verleend. Bij besluit van 12 mei 2006 (CPP2005/2626M) keurt hij daarom goed dat de vrijstelling ook geldt wanneer de verkrijger een monumentenvennootschap is en de onroerende zaak, die nog niet is ingeschreven in de registers, wordt verkregen met het oog op het behoud van die onroerende zaak.

In het arrest van de Hoge Raad van 2 juni 2006 is de volgende situatie aan de orde. Een vader is met zijn twee zoons een vennootschap onder firma (VOF) aangegaan. In de VOF zijn twee woningen ingebracht, waarbij de economische eigendom van één van de woningen uitdrukkelijk aan de vader toekwam. Op het moment dat de vader uit de VOF trad, is het aandeel van de zoons in de woningen vergroot van eenderde tot de helft. De broers hebben ter zake van de vergroting van dat aandeel als heffingsgrondslag voor de heffing van overdrachtsbelasting uitsluitend de waarde van de grond genomen. Zij erkennen de grond namelijk wel als volle eigendom van de VOF, maar van de opstal erkennen zij slechts de waardeloze uitgeklede juridische eigendom. De Hoge Raad heeft echter geoordeeld dat op grond van art. 9 jo. art. 52 WBR overdrachtsbelasting over de volle waarde is verschuldigd, ook al behoort de economische eigendom niet tot de VOF. Bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer dient in het algemeen namelijk geen rekening te worden gehouden met persoonlijke verplichtingen van de vervreemder met betrekking tot de onroerende zaak, tenzij met die persoonlijke verplichtingen een resultaat wordt bereikt dat in feitelijk en maatschappelijk opzicht overeenkomt met de toestand dat op de onroerende zaak een beperkt recht is gevestigd. Belanghebbende heeft evenwel geen feiten gesteld op grond waarvan valt in te zien dat van voornoemde uitzondering sprake zou zijn.

Hof Den Bosch heeft op 29 maart 2006 twee uitspraken gedaan inzake de levering van bouwgrond. In de ene procedure had de verkoper van een perceel grond bomen gerooid, afval verwijderd, het terrein geëgaliseerd, een bouwweg aangelegd, een bestaande bestrating verwijderd en een afrastering verwijderd en hersteld. Anders dan de inspecteur oordeelde, zijn die werkzaamheden blijkens de wetsgeschiedenis van art. 11, lid 4, Wet OB 1968 voldoende om de grond als bouwgrond te kwalificeren. Als voorwaarde geldt echter wel dat de grond bestemd is om te worden bebouwd (Hof Den Bosch, 29 maart 2006, nr. 03/02276, NTFR 2006/965).

Na verwijzing door de Hoge Raad heeft Hof Amsterdam op 12 mei 2006 beslist dat de proefbanen, toegangsbrug en het hekwerk die zijn aangelegd in verband met de realisatie van de hogesnelheidslijn onroerend van aard zijn. Hun tijdelijke karakter doet daar niet aan af. De objecten zijn vast met de grond verbonden en uit hun uiterlijke kenmerken blijkt niet dat ze een tijdelijk karakter hebben. Omdat de proefbanen en toegangsbrug niet bestemd zijn om ooit voor openbaar vervoer te worden benut, komt ook de vrijstelling van art. 2, lid 1, onderdeel d, Uitv.reg. uitgezonderde objecten WOZ niet voor toepassing in aanmerking, zo beslist het hof. Het hof lijkt de mogelijkheid open te laten dat spoorbanen tijdens de aanlegperiode onder de genoemde vrijstelling vallen, indien zij bestemd zijn om voor openbaar vervoer te worden benut.

Lang heeft er onzekerheid bestaan over de vraag of een door een gemeente bij uitgifte van bouwgrond gemaakt antispeculatiebeding geldig is of niet. De lagere rechtspraak was verdeeld.

Hof van Justitie EG oordeelde over beperkingen die door de Spaanse wet waren gesteld aan het verlenen van een concessie voor het verrichten van openbaar zeevervoer voor de duur van twintig jaar met een eenmalige verlengingsmogelijkheid van tien jaar. Het Hof herinnerde aan eerdere arresten waarin is geoordeeld dat de vrijheid van dienstverlening slechts kan worden beperkt door regelingen die hun rechtvaardiging vinden in dwingende redenen van algemeen belang. Daarbij dient het evenredigheidsbeginsel in acht genomen te worden. Dat betekent dat de nationale regeling geschikt moet zijn om de verwezenlijking van het gestelde doel te waarborgen en niet verder mag gaan dan ter bereiking van dat doel noodzakelijk is. Als reden voor de langdurige consessie was door de Spaanse regering de noodzaak aangevoerd om aanzienlijke investeringen terug te kunnen verdienen. Het Hof achtte dit niet voldoende omdat de Spaanse regering niet had aangetoond dat de aanzienlijke investeringen slechts over een periode van twintig of dertig jaar konden worden terugverdiend.

Op 20 juni 2006 heeft de Tweede Kamer het voorstel van wet voor een Interimwet betaalbaarheidsheffing huurwoningen aangenomen met een tweetal amendementen van het Kamerlid Van Bochove (CDA). Op grond van de amendementen wordt 1) de onzekerheidstoeslag in verband met incassorisico teruggebracht van 5% naar 3%; 2) wanneer de opbrengsten van de betaalbaarheidsheffingen in een heffingsjaar hoger of lager uitvallen, het verschil verrekend met de heffing in het volgende jaar; en 3) de 1-procentpuntdrempel voor de nacalculatie geschrapt.

Een gemeente heeft een aantal groenstroken in gebruik gegeven aan particulieren. Op een informatiebijeenkomst stelt de gemeente verkoop van de groenstroken aan de orde, waarbij zij twee varianten voorlegt. Een van deze varianten is verkoop tegen de prijs die zal worden bepaald door een onafhankelijk taxateur die de gemeente zal aanwijzen. Twee maanden later schrijft de gemeente aan de particulieren dat de groenstroken desgevraagd kunnen worden gekocht tegen een nog nader door een gemeentelijke taxateur te bepalen prijs. Particulieren berichten de gemeente geïnteresseerd te zijn. Vervolgens stelt de taxateur de prijzen vast voor de verschillende groenstroken. De gemeente deelt deze prijzen echter niet mee aan de particulieren, maar bericht hen zich niet langer gebonden te achten aan de brief. Later komen de particulieren achter het bestaan van de taxaties en vorderen van de gemeente levering tegen de taxatieprijzen.

V sluit met T een bemiddelingsovereenkomst om namens V te onderhandelen met een gemeente over de verkoop van een perceel grond. De vergoeding voor T is het bedrag dat hij boven een prijs van NLG 35 per m2 als koopprijs kan bereiken. X ondertekent namens T de overeenkomst. T gaat vervolgens failliet. Later sluiten V en Rijkswaterstaat een koopovereenkomst ter zake van het perceel. Zowel in de koopovereenkomst als de akte van levering wordt X aangeduid als ‘optiehouder’. Op grond hiervan keert de notaris EUR 45.000 van de verkoopopbrengst uit aan X. V maakt hiertegen bezwaar en vordert dit bedrag van X. V is van mening dat X geen partij is bij de bemiddelingsovereenkomst en daardoor ook geen recht heeft op de meerprijs.

Een gemeente heeft aan een stichting voor vijftig jaar grond uitgegeven in erfpacht. Volgens de erfpachtakte zal de stichting op de grond een kunstijsbaan met voorzieningen aanleggen en exploiteren. Voorts bepaalt de erfpachtakte dat de erfpacht, onverminderd het bepaalde in het Burgerlijk Wetboek, eindigt door vervallenverklaring. Na diverse planologische procedures verkrijgt de stichting tien jaar na de uitgifte de vereiste vergunningen. In het jaar daarop worden paalfunderingen en een drainage gerealiseerd. Vervolgens wordt de bouw gestaakt wegens problemen met de financiering. Ondanks een aanmaning en het diverse keren verlenen van uitstel, krijgt de stichting de financiering niet rond. Dan heeft een buurgemeente plannen voor een giga-multi- topsportcomplex. Volgens de stichting is het niet mogelijk de financiering rond te krijgen, zolang er geen uitsluitsel is over de plannen van de buurgemeente. De gemeente is het echter vijftien jaar na de uitgifte zat, stelt de stichting in gebreke en zegt vervolgens de erfpacht op.

Onlangs is de nieuwe Grondexploitatiewet aangenomen door de Tweede Kamer.Kamerstukken 30 218. Hiermee wordt een wettelijk kader geschapen voor afspraken rond projectontwikkeling. De wet biedt gemeenten een publiekrechtelijk instrumentarium voor kostenverhaal, verevening en locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Uitgangspunt is dat de Grondexploitatiewet gelijktijdig in werking treedt met de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening. Het voorstel van de Neprom om de locatie-eisen op te nemen in het exploitatieplan in plaats van in het bestemmingsplan, is in de wet verwerkt. Tevens is geregeld dat een partij versneld kan worden onteigend indien zij onwillig is om te realiseren conform het exploitatieplan. Het wetsvoorstel is voor verdere behandeling naar de Eerste Kamer doorgestuurd.

Bij de Tweede Kamer is op dit moment een tweetal wetsvoorstellen in behandeling die beiden beogen het fiscale vestigingsklimaat van Nederland te verbeteren.Kamerstukken II, 2005-2006, wetsvoorstel 30 533 en wetsvoorstel 30 572. Met het eerste ingediende wetsvoorstel wordt getracht dat te bereiken door enerzijds het huidige fiscale beleggingsinstellingregime te moderniseren en anderzijds een nieuwe fondsvorm te introduceren, de zogenoemde ‘vrijgestelde beleggingsinstelling’.Voorheen aangeduid als de ‘Deluxe’-variant Het tweede ingediende wetsvoorstel ‘Werken aan Winst’ tracht het vestigingsklimaat te verbeteren door onder andere een tariefsverlaging te realiseren in de sfeer van de inkomstenbelasting (IB) en de vennootschapsbelasting (VPB) in combinatie met een verbreding van de heffingsgrondslag. Beide voorstellen oefenen nu al een serieuze invloed uit op de Nederlandse vastgoedmarkt.

De op 1 mei 2005 in werking getreden wijziging van titel 5.9 BW is aanleiding geweest om het modelreglement van splitsing van 1992 (het gele boekje) te vervangen door een nieuw modelreglement. In dit artikel wordt op een aantal onderdelen van het nieuwe modelreglement ingegaan.