Aflevering 6

Onlangs is een wetsvoorstel (30 689) ingediend waarin – onder voorwaarden – wordt toegestaan dat een fiscale beleggingsinstelling ontwikkelingsactiviteiten mag verrichten. Het dient dan te gaan om (her)ontwikkeling ten behoeve van de eigen portefeuille of ten behoeve van aan de fiscale beleggingsinstelling verbonden lichamen. De ontwikkelingsactiviteiten dienen dan te worden ondergebracht in een normaal belaste dochtermaatschappij. Alle aan de projectontwikkeling verbonden werkzaamheden en risico’s worden dus buiten de fiscale beleggingsinstelling geplaatst.

In het wetsvoorstel Belastingplan 2007 (30 804) zijn enkele reparatiemaatregelen opgenomen inzake de aftrek van omzetbelasting.

Op 29 september 2006 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen met betrekking tot de werktuigenvrijstelling in de Wet Waardering Onroerende Zaken (hierna: Wet WOZ). Dit arrest kan voor industrieën/bedrijven tot een verdere daling van de WOZ-waarde leiden.

Op 18 juli 2007 heeft Hof Den Haag de inspecteur gevolgd inzake de weigering van de vorming van een herinvesteringsreserve. Een vennootschap had in 1998 in één trans-actie twee percelen gekocht. Beide perscelen waren ten tijde van de koop verhuurd aan derden. Eén van beide percelen werd in het jaar 2000 doorverkocht. De verkoopopbrengst werd in de boeken in mindering gebracht op de kostprijs van de twee percelen. Het andere perceel was in gebruik van een automobielbedrijf, maar deze had ten tijde van de koop de huur al opgezegd per 31 december 1999. De eigenaar heeft aanvankelijk een nieuwe huurder gezocht, maar de eventuele gegadigde wilde het perceel alleen kopen. De vennootschap heeft het perceel uiteindelijk in twee delen verkocht: een perceel met opstallen en een bouwterrein. Voor de boekwinst is een herinvesteringsreserve gevormd. De inspecteur heeft echter een deel van de verkoopwinst toegerekend aan het in 2000 verkochte perceel, waarvoor geen herinvesteringsreserve kon worden gevormd. De overige boekwinst rekent hij toe aan het verkochte bouwterrein. Het hof volgt de inspecteur door te oordelen dat in beide gevallen sprake was van voorraad en dus geen herinvesteringsreserve kon worden gevormd.

Op 29 augustus 2006 heeft Hof Den Haag in een verwijzings-arrest beslist dat een BV die tot een vastgoedconcern behoort, niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake was van een vervangingsvoornemen op balansdatum 31 maart 1999. De Hoge Raad heeft verwezen naar Hof Den Haag omdat in de aanvankelijke hof-procedure het feit dat de BV deel uitmaakte van een vastgoedconcern niet was meegenomen in de beoordeling of sprake was van een vervangingsvoornemen. Hof Den Haag heeft nu beslist dat de BV er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat er een vervangingsvoornemen was, ook niet indien hierbij in aanmerking wordt genomen dat de BV tot een vastgoedconcern behoort. De garantie die de nieuwe directie had afgegeven in de akte van aandelenoverdracht van de BV om de vervangingverplichting te handhaven was niet voldoende. Evenmin wierp de obligatoire overeenkomst van november 2002 tot verwerving van een onroerende zaak een ander licht op de zaak.

Recentelijk is door Hof Den Bosch een uitspraak gedaan over de vraag of een koper door het toedoen van een eigenaar mocht aannemen dat de partij die onderhandelde voor de eigenaar een volmacht daartoe had.

Per 1 januari 2007 wordt de (‘normale’) wettelijke rente verhoogd van 4% naar 6%. De wet kent sinds een aantal jaren twee typen wettelijke rente, te weten:

Onder het recht dat gold tot 1 januari 1992 was – in art. 719 BW (oud) – bepaald dat ‘voetpaden, dreven of wegen aan verscheidene buren gemeen, en welke tot uitweg dienen, niet dan met gemene toestemming kunnen worden verlegd, vernietigd of tot een ander gebruik worden gebezigd, dan waartoe dezelve bestemd zijn geweest’. Onder het oude recht was het voorts niet mogelijk dat een erfdienstbaarheid van weg (‘recht van overpad’) kon ontstaan door verjaring. Immers onder het oude recht konden slechts voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden door verjaring ontstaan.Sinds 1 januari 1992 is het echter wel mogelijk dat een erfdienstbaarheid van weg door verjaring ontstaat. Daarom heeft de wetgever het niet nodig geacht om de bepalingen over de ‘buurweg’ te handhaven in het Nieuw Burgerlijk Wetboek en heeft die bepalingen geschrapt.

Rechtbank Rotterdam heeft in een uitspraak bevestigd dat onder omstandigheden er wel een waarde vergoed dient te worden bij de opzegging van een recht van erfpacht gevestigd voor 1 januari 1992, zijnde de ingangsdatum van het Nieuw Burgerlijk Wetboek.

Het wetsvoorstel terzake de flexibilisering en vereenvoudiging van het BV-recht heeft de instemming van het kabinet. De volgende stap voor deze belangrijke wetswijziging is de behandeling in de Tweede Kamer. Een van de uitgangspunten is dat ondernemers meer vrijheid krijgen om in de statuten van de BV af te wijken van het wettelijke regime. Zo wordt voorgesteld dat ook aandelen kunnen worden uitgegeven zonder stemrecht; het mogelijk moet zijn dat een aandeelhouder zijn eigen bestuurder kiest (denk aan een joint-venture BV).

Hof Amsterdam heeft een uitspraak gedaan over de vraag of een notaris zich mocht beroepen op zijn verschoningsrecht (lees: geheimhoudingrecht) bij de vraag of er wel of niet een mondelinge koopovereenkomst is gesloten door twee partijen in een gesprek waarbij ook de notaris aanwezig was.

In een leveringsakte van een onroerende zaak dient te worden vermeld wat de titel (lees: oorzaak/basis) is voor een levering. Enkele voorbeelden van een titel zijn: een koopovereenkomst, een onteigening, een inbreng in een vennootschap.

In juni van dit jaar zond (de inmiddels afgetreden) minister Dekker van VROM een brief aan de Tweede Kamer die in de media en literatuur tot dusverre nauwelijks aandacht heeft gekregen maar voor de (projectontwikkelings)praktijk een aantal zeer wezenlijke stellingnames bevat.De brief (alsmede de bijlagen) is te vinden op www.minvrom.nl onder ‘Pers’: http://www.vrom.nl/pagina.html?id=2363. Het persbericht verscheen onder de alomvattende titel: ‘Gedwongen concurrentie bij planontwikkeling niet nodig voor betere woningen’. Inmiddels verscheen in Bouwrecht, oktober 2006, een artikel van mr. R. Mellenbergh en prof.mr. B. Schueler over het door de Universiteit van Amsterdam krachtens deelopdracht onderzochte onderwerp: ‘De mogelijkheden van afschaffing van het zelfrealisatiebeginsel. De reikwijdte van artikel 1 Eerste Protocol EVRM en een vergelijking met de situatie in de VS.’ In dit artikel wordt op deze brief – en met name de juridische aspecten – nader ingegaan.

Op 6 september 2006 heeft het ministerie van Financiën wetsvoorstel 30 689 ingediend. Dit wetsvoorstel waarop Nederlandse vastgoedfondsen met de status van fiscalebeleggingsinstelling (fbi) al jaren zitten te wachten voorziet in een wijziging art. 28 Wet VPB 1969 die fiscalebeleggingsinstellingen de mogelijkheid biedt vastgoed te ontwikkelen ten behoeve van de eigen portefeuille zonder het verlies van de fbi-status. Ingegeven door de toegenomen dynamiek van de vastgoedmarkt en de maatschappelijke eisen die aan vastgoedbeleggingsinstellingen worden gesteld wordt de fbi, na goedkeuring van het wetsvoorstel, vanaf 1 januari 2007 de mogelijkheid geboden om op een meer dynamische wijze haar eigen vastgoedportefeuille te beheren.

In het wetsvoorstel ‘Werken aan winst’Voorstel van wet houdende wijziging van belastingwetten ter realisering van de doelstellingen uit de nota ‘Werken aan winst’ (Wet werken aan winst), 30 572. is onder meer een nieuw regime voor de deelnemingsvrijstelling opgenomen. Op basis van het oorspronkelijke voorstel zou de deelnemingsvrijstelling vanaf 2007 mogelijk niet meer gelden voor buitenlandse vastgoedbeleggingsdochters.Zie onder andere dr. F.P.J. Snel, Deelnemingsvrijstelling: goede bedoelingen, weinig visie en nog enkele knelpunten, WFR 2006/787. Inmiddels is het wetsvoorstel op dit punt aangepast en is de deelnemingsvrijstelling ook van toepassing wanneer sprake is van een zogenoemde ‘vastgoeddeelneming’.