Aflevering 2

De Hoge Raad heeft op 23 februari 2007 geoordeeld dat de vrijstelling van art. 15, lid 1, onderdeel p, WBR ook van toepassing is op de verkrijging van aandelen in een vennootschap die eigenaar is van een monument (Hoge Raad, 23 februari 2007, nr. 41.591). In deze casus was een bv bij beschikking van 26 november 1998 aangemerkt als een in Nederland gevestigde rechtspersoon die hoofdzakelijk de instandhouding van monumenten in de zin van de Monumentenwet ten doel heeft. Op 30 november 1998 had de bv alle aandelen verworven van een vennootschap die de exploitatie beoogt van een onroerende zaak, die staat ingeschreven als een monument. De inspecteur en Hof Den Haag waren van mening dat ten aanzien van deze verkrijging geen beroep op de monumentenvrijstelling kon worden gedaan aangezien de vrijstelling is beperkt tot de verkrijging van een monument. Volgens de Hoge Raad dient art. 15, lid 1, onderdeel p, WBR echter te worden gelezen in verbinding met art. 4 en art. 10 WBR. Deze bepalingen bewerkstelligen dat de heffing van overdrachtsbelasting ter zake van de verkrijging van aandelen in onroerende zaaklichamen plaatsvindt alsof de onroerende zaken zelf worden verkregen. In dat licht dient onder de verkrijging van monumenten volgens de Hoge Raad mede te worden verstaan de verkrijging van aandelen die als gevolg van de fictie van art. 4 WBR als onroerende zaken worden aangemerkt.

In zijn uitspraak van 14 september 2006 heeft Hof Den Bosch bepaald dat de verhouding tussen de oppervlakten die belast en die onbelast zijn verhuurd bepalend is bij de maatstaf voor toepassing van de pro rata-verdeling van vastgoed en niet de verhouding tussen de omzet die met de belaste en onbelaste verhuur van het vastgoed is behaald (Hof Den Bosch, 14 september 2006, nr. 03/01657). In 1998 is aan een onderneming die vastgoed in Nederland exploiteert een bedrijfs- en winkelcomplex opgeleverd, waarvan in 1997 al het appartementsrecht was verworven. De onderneming had aanvankelijk de voordruk op het appartementsrecht en het complex geheel in aftrek gebracht. Toen zij in 1998 een gedeelte van het complex onbelast aan een bank verhuurde was zij verplicht om een deel van de omzetbelasting over de stichtingkosten af te dragen. In geschil was het antwoord op de vraag of bij de verdeling van de voorbelasting moet worden aangesloten bij de omzetverhouding of bij de oppervlakteverhouding. In beginsel wordt uitgegaan van de omzetverhouding, maar wanneer het werkelijk gebruik afwijkt van de omzetverhouding moet worden uitgegaan van het werkelijk gebruik (de oppervlakteverhouding). Dit was volgens het hof in deze zaak het geval.

Art. 2, lid 3, Algemene Wet Rijksbelastingen (AWR) bepaalt dat een commanditaire vennootschap voor toepassing van de inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting als ‘open’ wordt aangemerkt, indien voor de overdracht van een participatie niet de toestemming nodig is van alle zittende vennoten. De staatssecretaris van Financiën legde dit toestemmingsvereiste tot voor kort zo uit dat er vooraf actieve toestemming, dat wil zeggen schriftelijk, moest worden gegeven. In het besluit van 11 januari 2007 is dit toestemmingsvereiste versoepeld en keurt de staatssecretaris het volgende goed (besluit van 11 januari 2007, nr. CPP 2006/1896M). Indien schriftelijk toestemming is gevraagd voor vervanging of toetreding van een vennoot aan de zittende vennoten en die toestemming niet binnen vier weken wordt geweigerd, mag er voortaan vanuit worden gegaan dat toestemming is verleend.

Op 5 december 2006 heeft de minister van Financiën een verzamelbesluit inzake de herinvesteringreserve gepubliceerd (besluit van 5 december 2006, nr. CPP2006/1173M). Het betreft met name een samenvoeging van besluiten uit 2004 en 2005. Voorts is gebruik gemaakt om sindsdien gewezen jurisprudentie te bevestigen.

In de uitspraak van de Rechtbank Haarlem van 28 februari 2007 stond de volgende casus centraal (Rechtbank Haarlem, 28 februari 2007, nr. AWB 05/1004). Een bv handelde in auto’s en in motoren en exploiteerde een garagebedrijf en een parkeergarage. Zij beschikte daartoe over bedrijfsgebonden onroerende zaken.

Het Ministerie van Justitie is onlangs gecorrigeerd door het College van Beroep voor het bedrijfsleven toen zij een verklaring van geen bezwaar weigerde af te geven voor de oprichting van beherend vennoot-bv’s voor nog op te richten vastgoed cv’s.

De Rechtbank in Utrecht heeft geoordeeld dat de regels over koop en non-conformiteit en de klachttermijn ook gelden indien niet het betreffende onroerend goed wordt verkocht maar de aandelen in een bv die eigenaar is van dat onroerend goed.

De Hoge Raad heeft een uitspraak gedaan over de vraag of een appartementseigenaar met een overgrote meerderheid van stemmen wel vrij is in te stemmen zoals hij of zij wil. In de onderhavige casus oordeelde de Hoge Raad dat een appartementsrecht eigenaar wel de redelijkheid en billijkheid in acht moet houden ten opzichte van de overige eigenaren.

Op 1 januari 2007 is tussen het Contactorgaan Hypothecaire Financiers en de Nederlandse Vereniging van banken een nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen overeengekomen. Het betreft een aanscherping van de bestaande regeling met als voornaamste doel het voorkomen van overkreditering. De regeling zal in beginsel van toepassing zijn op elke hypothecaire financiering welke door een hypothecaire financier als standaard product aan consumenten wordt aangeboden in het openbaar. Het bevat bijvoorbeeld regels over de informatievoorziening van door de hypothecaire financiers aan de consument. Belangrijke regel is de afspraak dat een consument een maximale hypotheekschuld mogen hebben van 4.5 maal hun brutojaarsalaris. De verwachting is dat voor velen de 125%-financiering niet meer mogelijk wordt.(Gedragscode Hypothecaire Financiering)

De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie heeft in 2006 nieuwe beleidsregels vastgesteld ten aanzien van het moment waarop notarissen geld mogen uitkeren bij een overdracht van onroerend goed. Zulks verband houdende met de invoering van de mogelijkheid om akten ook digitaal aan te leveren bij het kadaster en de regel uit de Faillissementswet dat een faillissement terugwerkende kracht heeft tot 0:00 uur van die dag.

Per 1 januari 2007 geldt de Nieuwe GIW Garantie en waarborgregeling 2007.

We kunnen er niet omheen: de verhouding tussen het aanbestedingsrecht en in Nederland gangbare vormen van gebiedsontwikkeling staat sterk in de belangstelling. De Europese Commissie heeft in maart 2005 opschudding veroorzaakt door de Nederlandse Staat in gebreke te stellen naar aanleiding van de ontwikkeling en realisatie van de Vinex-locatie Vathorst te Amersfoort. Europa lijkt de kritische houding ten aanzien van gebiedsontwikkelingen door te zetten; het Hof van Justitie EG heeft op 18 januari 2007 een uitspraak gedaan over de toepasselijkheid van aanbestedingsregels bij de opdrachtverlening voor de herinrichting van een stadswijk door de Franse gemeente RoanneHof van Justitie EG 18 januari 2007, C-220/05.. Deze uitspraak lokt nogal wat (verontruste) reacties uitM. Wuite, ‘Juristen buigen zich over “bom” onder aanbestedingspraktijk’, Cobouw 1 februari 2007; B. Lejeune, ‘Aanbestedingsplicht voor bioscoop en winkels in Roanne’, Cobouw 31 januari 2007; W. Plug, ‘Ook commerciële voorzieningen soms aanbestedingsplichtig’, Cobouw 31 januari 2007; J. Bergevoet, ‘Strengere aanbestedingsregels voor gebiedsontwikkeling’, Cobouw 31 januari 2007; P. Heemskerk & R. Kwaak, ‘Gebiedsontwikkeling aanbesteden komt dichterbij’, Cobouw 23 januari 2007.. Kennelijk rijst naar aanleiding van de uitspraak van het Hof van Justitie de vraag of de huidige werkwijze bij gebiedsontwikkeling in Nederland nog wel stand kan houden, dan wel of deze praktijk op de helling moet. Is deze uitspraak van het Hof van Justitie eigenlijk wel zo opzienbarend en vernieuwend als menigeen denkt?

Hoewel de verhuur van woonruimte in de hoofdregel vrijgesteld is van btw, kan de tijdelijke verhuur van woonruimte volgens een recent arrest van de Hoge Raad btw-belast zijn. Dit is het geval als de verhuur plaatsvindt binnen het kader van het hotel- en vakantiebestedingsbedrijf. Indien de verhuur onder deze regeling valt is in principe het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing. De verhuurder kan dan de btw op de kosten terzake van de verhuur in aftrek brengen. Als de afnemer van de verhuurprestatie de btw op de huur vervolgens in aftrek kan brengen, is de verhuur geheel btw-neutraal – hetgeen voordelig kan uitpakken.

Reeds in 1960 hebben de Verenigde Staten de zogenoemde ‘Real Estate Investment Trust’ (REIT) ingevoerd om het kleine beleggers mogelijk te maken door middel van een aandelenbelang in een gespreide en grootschalige vastgoedportefeuille te beleggen. In de Verenigde Staten is indertijd besloten dat een REIT de vorm zou moeten hebben van een rechtspersoon met een in overdraagbare aandelen verdeeld kapitaal, zodat de kleine belegger zijn stukken kan verhandelen.Zie http://www.nareit.com/portfoliomag/05sepoct/feat1.shtml voor een kort overzicht van de ontwikkeling van de US REIT en de EPRA Global REIT Survey, 2004; www. EPRA.com, voor een beschrijving van het US REIT regime. Veel van de verbeteringen die in de loop der jaren zijn aangebracht aan het US REIT regime lijken het werk te zijn van de NAREIT, de belangenvereniging van de Amerikaanse REIT industrie. Om een belegging in een REIT zoveel mogelijk gelijk te stellen met een directe investering in vastgoed, dient de belastingheffing verlegd te worden van de vennootschap naar de aandeelhouder. Door dividendbetalingen aftrekbaar te maken en deze aftrekbaarheid te koppelen aan een verplichte uitdeling van winst, wordt deze verlegging van de heffing naar de aandeelhouder bereikt.

Tal van bouwincidenten hebben de overheid ervan overtuigd dat de bouwregelgeving beter moet worden nageleefd en dat daar door de overheid meer op moet worden toegezien. Eén van de stappen om hiervoor te zorgen is de wijziging van de Woningwet, die als doel heeft dat gemeenten adequater en intensiever toezien op de naleving van de bouwregelgeving – het Bouwbesluit 2003 en de gemeentelijke bouwverordening – en dat zij bij geconstateerde overtredingen en ‘bouwincidenten’ ook voldoende mogelijkheden hebben om (onder meer) tegen de eigenaar, bouwer en ontwikkelaar handhavend op te treden. In dit artikel worden de belangrijkste wijzigingen besproken en wordt ingegaan op de gevolgen daarvan voor deze partijen.

De praktijk leert dat diverse gemeenten menen dat bij een, na bekendmaking van de WOZ-beschikking, geconstateerde fout in de objectafbakening van het WOZ-object, de WOZ-waarde mag worden verhoogd ook indien de delen waaruit het nieuwe object bestaat niet is gewijzigd ten opzichte van de voorheen afzonderlijk beschikte delen. Hoewel formeel sprake is van een nieuw belastingobject, leidt dit feitelijk tot verslechtering van de situatie van belanghebbende. De auteur van dit artikel is van mening dat dit leidt tot schending van het vertrouwensbeginsel en strijd oplevert met het verbod van reformatio in peius.