Aflevering 1

De financiële crisis duurt voort, al schijnt er volgens het CPB ‘ergens’ een ‘bleek zonnetje’. Toch hangen er nog steeds dreigende onweerswolken boven de vastgoedmarkt. Maar waar de een wil schuilen, trekt de ander er juist op uit. Zo hebben investeerders die afhankelijk zijn van hoge financieringen, een probleem waardoor tijdig herinvesteren wel eens uitgesloten kan zijn. Daarentegen kunnen vermogende particuliere beleggers nu in alle rust hun slag slaan.

In het afgelopen jaar liet de vastgoedmarkt weinig wenselijke ontwikkelingen zien. Ontwikkelingen waren er wel op fiscaal gebied. Ontwikkelingen te over zelfs als het gaat om btw en overdrachtsbelasting. Of deze ontwikkelingen wenselijk zijn, is een oordeel dat ik graag aan de lezer laat. Het volgende overzicht kan daarbij wellicht van dienst zijn.

In 2009 heeft de Hoge Raad een aantal belangrijke arresten gewezen voor de vastgoedpraktijk. Allereerst wordt een tweetal arresten besproken over de (beschermde) positie van de beslaglegger en de koper die de koopovereenkomst heeft ingeschreven bij het kadaster. Vervolgens komen aan de orde een aantal voor de huurrechtpraktijk van belang zijnde uitspraken en uitspraken waarbij de vraag centraal staat of de overheid onrechtmatig heeft gehandeld. Tot besluit staan we nog kort stil bij het Wetsvoorstel inzake gemeentelijke inmenging bij V.v.E.’s en het Wetsvoorstel Kraken en Leegstand.

In het voorliggende actualiteitenoverzicht ruimtelijk bestuursrecht over het jaar 2009 ligt het accent op de behandeling van de belangrijkste WRO/Wro-jurisprudentie. Hoewel daartoe uiteraard primair is geselecteerd op uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (‘de Afdeling’) of haar Voorzitter, zijn er ook tamelijk veel uitspraken van (voorzieningenrechters van) rechtbanken opgenomen. Dit laatste heeft als reden dat er nog betrekkelijk weinig Afdelingsjurisprudentie over de Wro is verschenen. Een aantal op zichzelf zeer relevante onderwerpen op het terrein van het ruimtelijk bestuursrecht, zoals planschade, handhaving en de Wet voorkeursrecht gemeenten, is omwille van de beperkte omvang van dit artikel buiten beschouwing gelaten.

Sinds 1 januari 2010 geldt er een verplichte digitalisering voor nieuwe ruimtelijk plannen. Alle gemeenten, provincies en departementen zijn verplicht om nieuwe ruimtelijke plannen via internet beschikbaar te stellen. Deze verplichte digitalisering volgt op de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in juli 2008.

Het kabinet heeft de wettelijke rente voor niet-handelstransacties (de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW) verlaagd van 4 naar 3 procent. De wettelijke rente is de rente die is verschuldigd als vergoeding voor vertragingsschade bij een verbintenis tot betaling van een geldsom. De vorige wijziging vond plaats op 1 juli 2009.

Vanaf 1 januari 2010 is er een vernieuwd energielabel voor woningen en gebouwen beschikbaar voor consumenten. Het label laat zien hoe energiezuinig een woning of gebouw is en welke maatregelen er mogelijk zijn om het energieverbruik te verminderen. Het energielabel is op diverse onderdelen verbeterd.

De Crisis- en herstelwet is aangenomen. Echter de exacte ingangsdatum is nog niet bekend. Het kabinet had 1 januari 2010 gewenst doch hiervoor is een spoedwet nodig. Thans wordt de inwerkingtreding niet voor 1 maar 2010 verwacht.

Het Ministerie van VROM heeft in 2009 de administratieve lasten voor bedrijven en burgers met bijna 22 procent verminderd. Ook voor 2010 staan een aantal wetswijzigingen op het programma, zoals ondermeer:

De Europese Commissie heeft bepaald dat Nederland staatssteun mag blijven geven aan woningcorporaties. Als redenen worden aangeven: de belangrijke rol van woningcorporaties in het zorgen van woonruimte voor mensen die het moeilijk hebben op de woningmarkt, hun bijdrage aan de leefbaarheid en het bouwen van maatschappelijk vastgoed in dorpen en wijken zoals wijkcentra, jeugdcentra of brede scholen kunnen doorgaan. Ook de bijdrage aan de financiering van de wijkenaanpak via de bijzondere projectsteun is geaccordeerd.

Met ingang van 1 januari 2010 is de voor woningcorporaties, gemeentelijke woningbedrijven, pensioenfondsen en dergelijke instellingen van belang zijnde mededeling 26 ingetrokken. Inmiddels is ook een overgangsregeling bekend gemaakt voor onroerende zaken waarvan de realisatie is gestart per 31 december 2009 en voor het beheer en onderhoud van bepaalde woningen indien daarvoor op die datum een overeenkomst is gesloten. Het gehele besluit is hierna opgenomen [MvF: CPP2009/83M , dd. 23-12-2009].

Op 15 januari 2010 is de Hoge Raad ingegaan op de vraag wanneer een drijvende woning als onroerend moet worden aangemerkt. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van een grondkavel, een waterkavel en een woonark. De woonark ligt vast door middel van twee metalen beugels die elk zijn bevestigd rond een meerpaal. Deze meerpalen zijn vast verankerd in de bodem van de waterkavel waarop de woonark zich bevindt. De ark is aangesloten op de gemeentelijke riolering en op nutsvoorzieningen.

De Hoge Raad heeft onlangs een arrest gewezen in de navolgende casus.

Op 11 december 2009 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat artikel 2, lid 2, WBR niet ziet op onzelfstandige delen. De situatie was als volgt. X was samen met zijn vennootschap X bv eigenaar van een perceel grond in de verhouding 95% - 5%. X bv maakte gebruik van het perceel en betaalde daarvoor een vergoeding aan X. X bv heeft in het verleden op het perceel een pand gesticht zonder dat ten behoeve van X bv een recht van opstal werd gevestigd. X bv betaalde geen vergoeding voor de opstal. In 2007 heeft X het onverdeelde eigendom verkregen tegen een vergoeding voor 5% van de waarde van de grond en 100% van de waarde van de opstal.