Aflevering 2

Met de Overige fiscale maatregelen 2010 is het regime van de beleggingsdeelneming met ingang van dit jaar aangepast. Wet van 23 december 2009 tot wijzigingen van enkele belastingwetten en enige andere wetten (Overige fiscale maatregelen 2010), Stb. 2009, nr. 610. De bekende vastgoeddeelneming is daardoor vervallen en is opgegaan in de algemene regeling voor de beleggingsdeelneming. In deze bijdrage sta ik stil bij de vraag hoe in de nieuwe regeling met vastgoed wordt omgegaan. Ook schets ik de verschillen met de oude regeling. Hierna ga ik eerst kort in op de algemene regels van het nieuwe regime van de beleggingsdeelneming. Daarna ga ik in op de behandeling van vastgoed in de nieuwe bezittingentoets, waarin de oude vastgoeddeelneming is opgegaan. Ik schets daarbij de grootste veranderingen ten opzichte van de oude regeling. Ik besluit met een samenvatting.

Het Ministerie van Vrom heeft bekend gemaakt dat bij een noodzakelijke verhuizing als gevolg van renovatie of sloop alle verhuurders voortaan ook een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten moeten verstrekken aan de huurder. De vergoeding geldt voor verhuizingen door renovatie of sloop die op of na 27 februari 2010 plaatsvinden. Voor zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen bedraagt de bijdrage van de verhuurder ten minste € 5.327. De verhuiskostenvergoeding bij renovatie en sloop gold al voor woningcorporaties. De regeling geldt zowel voor noodzakelijke tijdelijke verhuizing waarbij de huurovereenkomst wordt voortgezet, als voor noodzakelijke definitieve verhuizing waarbij de huurovereenkomst

Ruim twee en een half jaar geleden is in art. 6a Wet VPB 1969 de vrijgestelde beleggingsinstelling (hierna: VBI) geïntroduceerd. De VBI moest het vestigingsklimaat in Nederland van professionele beleggingsinstellingen versterken en de concurrentiepositie ten opzichte van Luxemburg verbeteren. De kenmerken en voorwaarden van het VBI-regime maken het in de praktijk mogelijk dat in de vastgoedsector fund-of-funds (hierna: FoF) met het VBI-regime kunnen worden gerealiseerd.

In 2003 is een driedaagse bedenktijd ingevoegd bij de koop van een woning. Evaluatie op het verzoek van het Ministerie van Justitie door de Universiteit Utrecht heeft geleerd dat deze bedenktijd niet de beoogde bescherming heeft geboden. Volgens het onderzoek is de termijn te kort om daadwerkelijk deskundige bijstand in te roepen. Tevens blijkt uit het onderzoek dat de bescherming tegen overhaaste aankoopbeslissingen die de regeling beoogt te bieden, minder door de bedenktijd zelf wordt geboden. Volgens het onderzoek wachten kopers vooral met het ondertekenen van de koopovereenkomst omdat – gezien het vereiste van een schriftelijke koopovereenkomst bij woningen – zolang zij de koopovereenkomst niet hebben ondertekend, ze niet gebonden zijn.

Overeenkomsten tussen projectontwikkelaars en eigenaren van gronden waarop een gemeentelijk voorkeursrecht rust, worden vrijwel zeker nietig verklaard. Daarbij worden hypothecaire zekerheidstellingen niet gespaard. Dat is de conclusie die getrokken kan worden uit een reeks van uitspraken die de Hoge Raad medio november 2009 heeft gedaan.

APV’s (afgezonderde particuliere vermogens) zijn sinds 1 januari 2010 een nieuw fenomeen. In dit artikel wordt de kern van de fiscale behandeling van APV’s beschreven. Voorbeelden van APV’s zijn trusts en (buitenlandse) stichtingen. Voor APV’s met vastgoed verandert er niet veel: de fiscale behandeling vóór en na 2010 zal in grote lijnen dezelfde zijn. Het zal van de feiten en omstandigheden afhangen of een APV iets is om te adviseren. Willen bijvoorbeeld ouders een huis voor de toekomst voor de familie behouden dan kan inbreng in een Nederlandse stichting een mogelijkheid zijn. De inbreng is onbelast voor de schenkbelasting en de verantwoording voor de inkomstenbelasting geschiedt op dezelfde wijze als vóór de inbreng. Het belangrijkste attentiepunt voor de praktijk is dat het tussenschuiven van een APV geen fiscale voordelen maar ook geen fiscale belemmeringen oplevert: het APV is fiscaal transparant.

Op dit moment is kraken slechts strafbaar gedurende het eerste jaar dat een pand leegstaat. Velen vinden dat kraken strenger aangepakt moet worden om iedereen van anders zaken moet af blijven. Dat heeft geresulteerd in een roep om algehele strafbaarstelling van kraken.

De Tweede Kamer heeft een wetswijziging aangenomen met betrekking tot de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). De Wvg heeft tot doel om gemeenten, provincies en het Rijk bij het uitvoeren van hun ruimtelijk beleid een betere uitgangspositie te geven op de grondmarkt. Middels het voorkeursrecht beoogt men speculatie met gronden worden voorkomen.

De Hoge Raad heeft een uitspraak gedaan over de vraag omtrent het roerend/onroerend zijn van een waterkavel met een woonark. Het ging om een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), echter die sluit aan bij het Burgerlijk Recht qua de vraag of iets onroerend is of niet.

Een gemeente bedingt bij een gronduitgifte aan een projectontwikkelaar dat die projectontwikkelaar de te bouwen woningen moet aanbieden aan kopers middels een koop-/aannemingsovereenkomst te sluiten naar het model van de Stichting Garantie Instituut Woningen (GIW) of een gelijkwaardig instituut.

Op 1 juli 2010 worden de nieuwe wettelijke regels van kracht voor milieueffectbeoordeling (ook wel aangeduid als: m.e.r.). Volgens het Ministerie van VROM leidt de herziening van de mer-wetgeving tot een belangrijke verlaging van de regel-en lastendruk en een meer samenhangend systeem van milieubeoordelingen voor plannen en projecten.

De Ministerraad heeft ingestemd met een wetsvoorstel dat een nieuwe Europese richtlijn over timeshare in Nederlandse wetgeving omzet. Het Miniserie van Justitie heeft in dit kader toegelicht dat de oude Europese richtlijn uit 1994 bescherming biedt tegen agressieve verkoopmethodes van handelaren in timeshares door de consument bedenktijd te geven en vooruitbetalingen te verbieden, maar niet meer aansluit bij de huidige praktijk. Zo zijn er volgens het Ministerie in de afgelopen jaren nieuwe vormen van timesharing op de markt gekomen, die het noodzakelijk maken de bescherming van consumenten uit te breiden. Daarom vallen niet langer alleen vakantiehuisjes en -appartementen onder de nieuwe regeling, maar ook de timeshare van boten, caravans of het lidmaatschap van een vakantieclub. Verder wordt de bescherming volgens het Ministerie uitgebreid naar aan timeshare gerelateerde diensten, zoals assistentie bij de verkoop en uitwisseling van timeshares. In die gevallen ondersteunt de handelaar de consument bij de overdracht of overname van een timeshare of een vakantieproduct van lange duur. Tevens houdt het voorstel in dat er standaard informatieformulieren komen die het de handelaar eenvoudiger maken om aan zijn informatieverplichtingen te voldoen en de kwaliteit van de informatievoorziening aan de consument te bevorderen. Tevens wordt de bedenktijd verlengd tot veertien.

In een publicatie van het Platform Landelijke Landbouwnormen zijn de uitgangspunten en normen voor 2009 opgenomen voor de waardering van verpachte gronden in box 3. De waarde van verpachte gronden kunnen met behulp van twee tabellen op een praktische manier worden berekend. Indien een belastingplichtige het met de uitkomst van de berekening niet eens is, zal de Belastingdienst de waarde vaststellen op basis van de werkelijke feiten en omstandigheden.

Hof Leeuwarden heeft op 29 oktober 2009 beslist dat een toegelaten instelling in de zin van art. 70 Woningwet (een woningcorporatie) die zich nagenoeg uitsluitend bezig houdt met de verhuur van sociale woningen geen Algemeen Nut Beogende Instelling is.

Anders dan rechtbank en hof concludeert A-G Wattel op 28 december 2009 dat bij sale en lease back een voorziening voor leegstand ter zake van de huur van het verkochte kantoorgebouw is toegestaan. Belanghebbende, een bv heeft in 2002 een in 2001 verworven nieuw kantoorgebouw verkocht en het bij die gelegenheid voor 10 jaar teruggehuurd. De BV heeft daarbij een boekwinst gemaakt. Omdat zij het gebouw met haar dochtermaatschappijen slechts gedeeltelijk in gebruik heeft, draagt zij naar haar inzicht het risico van leegstand en vormt daarom een voorziening ter grootte van de boekwinst. Zowel rechtbank als hof hebben in casu de door de belanghebbende gewenste voorziening laten afstuiten op het huns inziens niet-voldaan zijn aan het matchingcriterium. Daar is A-G Wattel het niet mee eens. De activiteit waarmee winst wordt behaald is weliswaar in 2002 voltooid waardoor de winst geheel tot dat jaar gerekend moet worden, maar er is in feite een huurgarantie gegeven waarvoor op basis van het Baksteenarrest in beginsel een voorziening mag worden gevormd. Aangezien rechtbank en hof niet zijn toegekomen aan de vraag naar de behoorlijkheid van de kans op leegstand, en evenmin aan de vraag naar de mate van die leegstand, heeft A-G Wattel verwijzing voor feitenonderzoek voorgesteld.

Op 3 december 2009 heeft A-G IJzerman zich uitgesproken over de vraag of de waarde van een tot een nalatenschap deel uitmakende woning, welke ten tijde van het overlijden van erflaatster door belanghebbende werd bewoond, moest worden bepaald met inachtneming van art. 21, lid 11, SW 1956. Op grond van dit artikel mag aan eigen bewoning geen waardedrukkend effect worden toegekend voor het successierecht en dient de waarde in vrij opleverbare staat in aanmerking te worden genomen. Volgens IJzerman laten de tekst van de wet alsmede de wetsgeschiedenis geen andere conclusie toe dan dat de wetgever met ingang van 1 januari 2006 een waardering in vrij opleverbare staat voorstaat in alle gevallen waarin een onroerende zaak door de erflater, de schenker of de verkrijger werd bewoond, ongeacht of die bewoning berust op een – zoals in de onderhavige casus – huurrecht, dan wel een recht van vruchtgebruik of enig ander (juridisch afdwingbaar) recht.

Op 5 februari 2010 heeft de Hoge Raad zich over de volgende casus gebogen. Aan belanghebbende was op 1 november 2001 een kantoorpand opgeleverd, dat in haar opdracht was gebouwd. Dit pand is met ingang van dezelfde datum vrijgesteld van omzetbelasting verhuurd, hetgeen tot gevolg had dat belanghebbende op die datum een levering verrichtte in de zin van art. 3, lid 1, letter h, Wet OB 1968 (tekst tot 1 januari 2007). Het boekjaar van belanghebbende was tot 2001 gelijk aan het kalenderjaar. Op 24 december 2001 is het lopende boekjaar verlengd tot 1 november 2002. Op 24 april 2002 heeft belanghebbende het kantoorpand aan een derde geleverd. Omdat deze levering plaatsvond binnen twee jaar na de eerste ingebruikneming, was belanghebbende ter zake van deze levering omzetbelasting verschuldigd op grond van art. 11, lid 1, letter a, sub 1, Wet OB 1968. Zij heeft deze omzetbelasting op aangifte voldaan. Tevens heeft zij de op aangifte voldane omzetbelasting herzien door een groot deel daarvan als voor aftrek in aanmerking komende belasting in haar aangifte over het tijdvak april 2002 op te nemen. In geschil is of het bedrag daarvan met toepassing van de juiste maatstaven is berekend, of dat, zoals de inspecteur stelde, een te groot bedrag aan omzetbelasting in aftrek is gebracht.