Aflevering 3

Bij de invoering van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 (Wet VBP 1969) is het fonds voor gemene rekening (FGR) geïntroduceerd. Er is dus al zo een veertig jaar ervaring met deze rechtsfiguur. In deze bijdrage sta ik stil bij het gebruik van het FGR in de nationale vastgoedpraktijk. De internationale aspecten laat ik rusten.

In dit artikel gaan wij in op enkele mogelijke gevolgen van de economische crisis voor vastgoedfondsen die opteren voor de status van fiscale beleggingsinstelling (hierna: ‘FBI’).

Met ingang van 1 januari 2008 is in art. 4, lid 3, Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) de koppeling met de gerechtigheid tot het geplaatste kapitaal losgelaten en het begrip ‘belang’ geïntroduceerd. Er bestaat in de praktijk veel onduidelijkheid over de uitleg van het begrip ‘belang’. In dit artikel ga ik hierop nader in.

Al jaren wordt in de jurisprudentie en de literatuur verschillend gedacht over de criteria aan de hand waarvan moet worden beoordeeld of een (al dan niet drijvend) werk roerend dan wel onroerend is.

Het is niet ongebruikelijk dat een huurder voor eigen rekening (aanzienlijke) investeringen verricht in een door hem gehuurde onroerende zaak teneinde die onroerende zaak (meer) geschikt te maken voor aanwending binnen de onderneming van de huurder. In dit artikel wil ik de problematiek ten aanzien van de fiscale afschrijving van dergelijke huurdersinvesteringen in kaart brengen.

Op 21 april 2010 heeft het kabinet zich akkoord verklaard met de eerste tranche van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Dit is een aanvulling op de op 31 maart jl. in werking getreden Crisis- en herstelwet.

Het zal menig Ajax-supporter minder goed bevallen maar er is een landelijk geldende wet die de ‘Rotterdamwet’ heet.

In april 2010 heeft de Tweede Kamer een wetsvoorstel aangenomen die het mogelijk moet maken dat bij achterstallig onderhoud een gemeente een vergadering van een VVE uitschrijft en daarin het woord mag doen en voorstellen doen, om zo aandacht voor het achterstallige onderhoud te vragen. Tevens kan zij een VVE dwingen een onderhoudsplan op te stellen en uit te voeren.

Windmolens kunnen veel geluid voortbrengen en tot slaapverstoring leiden. De regelgeving was op dit punt tot nu toe onduidelijk. Daarom heeft de Tweede Kamer op grond van het Activiteitenbesluit nieuwe regels aangenomen die nu een uniforme norm voor de toegestane geluidsbelasting bevatten, de zogeheten ‘L-den-norm’ en de Lnight. De L-den-norm zijn normen voor het jaargemiddelde van de geluidsniveaus gedurende dag, avond en nacht en de Lnight voor sec gedurende de nacht. Tevens is een circulaire uitgegeven met regels over de beoordeling van geluid bij windmolens. De nieuwe regels gaan in het najaar van 2010 in werking.

Mede teneinde energiebesparing en duurzaamheid in de bouw te stimuleren zijn de regels voor het zogeheten ‘Groen beleggen’ vereenvoudigd. Via de Regeling groenprojecten 2010 genieten spaarders en beleggers een belastingvoordeel. Groenprojecten betreffen niet alleen projecten op het gebied van behoud van natuur, bos en landschap maar ook – en daar zit het grote voordeel voor de bouwsector – herstructurering van bedrijventerreinen, duurzame bouw van kantoren, ziekenhuizen of woningen en duurzame energieopwekking. Wel is een vereiste dat een project een Groenverklaring van de overheid heeft verkregen. Een bijkomend voordeel van een Groenproject is dat het in aanmerking komt voor een lening met een gereduceerd tarief.

In de Nederlandse bodem schijnt ongeveer miljoen kilometer aan kabels en leidingen te liggen, nog los van de honderden kilometers aan tunnels en pijpen. Een bijkomend nadeel is dat het hierdoor druk wordt in de ondergrond maar dat ook veel grondwater moet worden ontrokken. Ook de veiligheid is in het gedrag als het te druk wordt onder de grond. De minister van VROM heeft daarom een beleidsvisie aan de Tweede Kamer aangeboden om deze problematiek beter in beeld te krijgen en aan te pakken. De Tweede kamer heeft met die beleidsvisie ingestemd. De kern is dat voor het gebruik van de ondergrond meer afstemming nodig is tussen de diverse gebruikers van de ondergrond, zoals het Rijk, de lagere overheden, waterschappen en nutsbedrijven. Daarnaast zijn nadere regels nodig over energieopslag in de grond, zoals warmte en koudeopslagmogelijkheden.

Op 26 maart 2010 heeft de Hoge Raad wederom een uitspraak gedaan over de gebondenheid van rechtsopvolgers aan een in de huurovereenkomst opgenomen koopoptie en over art. 7:226 BW. De uitspraak is in lijn met het Vendex-arrest van 2007.

Hof Leeuwarden heeft bepaald dat bij een verrekening tussen twee ex-echtgenoten van een woning bij echtscheiding niet een geldende meerwaardeclausule en voorkeursrecht in acht hoefden te worden genomen. Volgens het hof hebben die aspecten wellicht wel invloed op de waarde maar in de samenlevingsovereenkomst was bepaald dat partijen bij helfte zouden delen het verschil tussen de verkoopwaarde van het huis en de verkrijgingprijs. De omstandigheid dat bij een verkoop van de woning een deel

In een besluit van 8 maart 2010, nr. DGB2010/1188M zijn standpunten van de minister van Financiën over de afschrijving op bedrijfsmiddelen opgenomen. Het besluit bevat een samenvoeging en actualisering van de besluiten van 14 november 2000, nr. CPP2000/2264M (afschrijving voorwerpen van geringe waarde), 14 november 2000, nr. CPP2000/2314M (afschrijving pleziervaartuigen) en van 14 november 2000, nr. CPP2000/2316M (afschrijving aankoopkosten onroerende zaken). Er is geen inhoudelijke wijziging met dit besluit beoogd. Bovendien zijn in het besluit nieuwe standpunten opgenomen over de afschrijving op verhuurde personeelswoningen, immateriële activa. gebouwen en onderhanden werk.

Belastingplichtige had in september 2003 een recht tot aankoop van verhuurde panden verkregen voor € 370.000 met de bedoeling de panden als belegging te verwerven. In december 2003 is de optie uitgeoefend en zijn de panden nog op dezelfde dag voor € 400.000 verkocht. In tegenstelling tot de inspecteur oordeelde Hof Den Haag dat van belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden ex art. 3.90 Wet IB 2001 geen sprake was. Ten tijde van het verkrijgen van de optie was namelijk nog geen voordeel voorzienbaar en redelijkerwijs te verwachten. Dat dit voordeel wel vaststond ten tijde van het uitoefenen van de optie was volgens het hof niet relevant omdat ook een belegger pas tot uitoefening van een optierecht zal overgaan indien hij verwacht of weet dat hij een winst zal behalen. De enige werkzaamheid bestrond uit het verstrekken van een opdracht aan een makelaar die een koper moest vinden. Deze werkzaamheid achtte het hof te gering om een belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden te constateren.

Hof Den Bosch heeft zich op 12 maart 2010 gebogen over de wijze waarop de berekening van de vermindering van overdrachtsbelasting zou moeten plaatsvinden bij een verkrijging van dezelfde onroerende zaak – bestaande uit woonhuis, ondergrond, erf, tuin en aanhorigheden – binnen zes maanden. Op 7 juni 2005 had een bv een onroerende zaak geleverd verkregen met de intentie om na de sloop van enkele opstallen, op het perceel grond type A, B, C en D woningen op te realiseren. Nadat de sloopvergunning werd geweigerd heeft de bv de aanvraag voor de bouwvergunning voor de C en D woningen ingetrokken. Op 5 is een perceel grond geleverd aan belanghebbende. Belanghebbende stelde dat aan het perceel grond verschillende waarden zijn toe te kennen, aangezien slechts op een gedeelte de bestemming bouwgrond rust. Hiermee zou rekening moeten worden gehouden bij de berekening van de vermindering ex art. 13 WBR. De inspecteur was van mening dat ook als de waarde per vierkante meter niet dezelfde is, voor de berekening van de vermindering van overdrachtsbelasting toch uitgegaan moet worden van één waarde. De rechtbank heeft echter geoordeeld dat voor een dergelijke stelling echter geen steun te vinden is in de tekst en strekking van art. 13 WBR.

Een beheerder van leegstaande woningen die op grond van een overeenkomst met eigenaar verplicht was om de onroerende zaak door derden te laten bewonen ter vermijding van kraken dient voor de onroerendzaakbelasting als gebruiker te worden aangemerkt.