Aflevering 5

In Vastgoed Fiscaal & Civiel nummer 3, gaat Hein Vermeulen in zijn lezenswaardige artikel Mr.dr. H. Vermeulen, ‘Het fonds voor gemene rekening in de vastgoedpraktijk’, Vastgoed Fiscaal & Civiel 2010, nr. 3. in op het fonds voor gemene rekening (FGR) in de vastgoedpraktijk. Hij breekt een lans voor veelvuldig(er) gebruik van het besloten FGR met een inkoopvariant. In zijn artikel laat hij, begrijpelijk, de internationale aspecten rusten. Begrijpelijk, omdat dat stof geeft voor nog eens een uitgebreid artikel. Wij doen een poging om ook het belang en de mogelijkheden van het FGR in de internationale praktijk te onderstrepen.

In een recent besluit, is de minister van Financiën ingegaan op de heffing van btw en overdrachtsbelasting ter zake van de levering van onroerende zaken. Dit besluit is een samenvoeging en actualisering van enkele besluiten over de samenloop van de heffing van overdrachtsbelasting en omzetbelasting. Het besluit bevat een aantal nieuwe standpunten en goedkeuringen, welke hierna in hoofdlijnen worden behandeld.

Het regime voor onroerendezaaklichamen in de overdrachtsbelasting wordt verrijkt met nieuwe antimisbruikwetgeving. Het huidige art. 4 Wet BRV, dat dateert uit 2000 en bedoeld was om ‘gaten’ in de toenmalige regeling definitief te dichten, vertoont inmiddels de nodige slijtage. Werden in 2008 al constructies met soortaandelen aangepakt, thans volgt in het Belastingplan 2011 onder meer een aanscherping van de bezitseis. Voortaan geldt de status van onroerendezaaklichaam (verder: OZL) bij meer dan 50%-vastgoedbezit en telt buitenlands vastgoed ook mee als ‘besmet’ bezit. Hiernaast veranderen de regels voor consolidatie en wordt oneigenlijke bezitsverwatering aangepakt. En passant wordt zelfs een geheel nieuw belastbaar feit ingevoerd; het verkrijgen van rechten op aandelen. Hiermee wordt heffing mogelijk bij een verkrijging van aandeelhoudersrechten die niet gepaard gaat met een verkrijging van aandelen.

Op 14 september 2010 heeft de minister van Financiën een hernieuwd besluit over de samenloop tussen de overdrachtsbelasting en omzetbelasting gepubliceerd. Ed van den Elsen en Jan Verbaan bespreken dit besluit in hun bijdrage elders in dit nummer. In onderdeel 2.2.5 van het besluit wordt voor het eerst specifiek aandacht besteed aan vastgoedbeleggingsfondsen en deze samenloop. Besluit van 14 september 2010, nr. DGB2010/1124M, Stcrt. 2010, 14505. In deze bijdrage staan wij stil bij de inhoud en gevolgen van het nieuwe besluit op dit punt.

Om een hogere verkoopopbrengst van (beleggings)vastgoed te realiseren geven verkopers geregeld een huurgarantie af ten behoeve van hun koper. Gezien de huidige malaise op de verhuurmarkt is het allesbehalve uitgesloten dat verkopers als gevolg van ‘leegstand’ zullen worden aangesproken onder de door hen verstrekte huurgarantie.

Sinds 2005 gelden andere regels voor een Vereniging van Eigenaars (‘VvE’) en moet bijvoorbeeld bij elke overdracht van een appartementsrecht de VvE worden aangeschreven met het verzoek op te geven of er achterstanden zijn en hoe groot het reservefonds is. Tevens moet een VvE in het handelsregister worden ingeschreven.

Sinds 2007 (de zaak Roanne/Auroux) is er veel onduidelijkheid over de vraag wat wel of niet aanbestedingsplichtig is bij gronduitgifte en projectontwikkelingen. Het Ministerie van VROM heeft met een aantal andere partijen daarom ook de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2009 uitgegeven. In maart 2010 heeft het Europese Hof van Justitie (HvJ EU) een nieuwe uitspraak gedaan, de zaak Müller. Het HvJ EU stelt dat de enkele verkoop van een perceel grond niet Europees aanbestedingsplichtig is. Het gaat volgens het HvJ EU bij een gronduitgifte immers om de situatie dat de overheid verkoper is en geen koper en evenmin sprake is van de uitvoering van een werk. Volgens het HvJ EU is van een overheidsopdracht voor de uitvoering van een werk pas sprake indien dit voor de aanbestedende dienst een ‘rechtstreeks economisch belang’ inhoudt. Dit is een ruim begrip.

Recent heeft een rechtbank geoordeeld dat het niet in strijd is met Nederlands recht indien het splitsingsreglement een verbod bevat voor verhuur van een woning of een of meerdere kamers.

De Hoge Raad heeft onlangs bepaald dat in geval van illegale onderhuur bij sociale woningen de rechter bevoegd is de schade voor de eigenaar/hoofdverhuurder te fixeren op de winst die de hoofdhuurder/onderverhuurder heeft gemaakt bij die onderverhuur.

Indien een verkoper zo vriendelijk is geweest om vooruitlopende op de levering een koper reeds in het pand toe te laten en vervolgens de levering onverhoopt niet doorgaat, komt die koper geen recht op huurbescherming toe. Zo blijkt uit een uitspraak van het Hof Leeuwarden. Het hof oordeelt dat het koopelement prevaleert.

Het Ministerie van Financiën en het Ministerie van VROM hebben onlangs bepaald dat de verhoging van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) een jaar langer van kracht blijft. Tot 1 januari 2012 geldt de verhoogde NHG van € 350.000 (in plaats van € 265.000).

De wet kent een mogelijkheid dat contracten door een rechter gewijzigd/beëindigd kunnen worden indien sprake is van ‘onvoorziene omstandigheden’. Of hier sprake van is, is aan de rechter te oordelen.