Aflevering 6

Staatssteun is een onderwerp dat niet meteen in gedachten komt bij een onderwerp als vastgoedbeleggingsinstellingen. Toch speelt de staatssteunvraag een belangrijke rol. Dit jaar heeft de Europese Commissie, die belast is met het toezicht op staatssteun, een belangrijke beslissing genomen over dit onderwerp. De Finse regering had de Europese Commissie een oordeel gevraagd over een door haar in te voeren fiscale regeling voor vastgoedbeleggingsinstellingen, te weten zogenoemde Real Estate Investment Trusts (‘REITs’). Ik besteed in deze bijdrage aandacht aan deze beschikking en de mogelijke invloed daarvan op de Nederlandse fiscale regimes voor vastgoedbeleggingsinstellingen.

Duitse institutionele investeerders zijn voor hun investeringen gebonden aan strikte kwantitatieve en kwalitatieve investeringskaders. Zo ook waar het investeringen in Nederlandse vastgoedfondsen betreft. De investeringskaders vormen een lastig te doorgronden materie: ze zijn vastgelegd in diverse wet- en regelgeving, waarvan zowel tekst als interpretatie ook nog aan sterke verandering onderhevig is. Daarnaast speelt een aantal fondsspecifieke fiscale aspecten.

Op 29 september 2010 vond het jaarcongres van Vastgoed Fiscaal & Civiel plaats. Het congres stond in het teken van de fiscale en civielrechtelijke aspecten van vastgoedbeleggingen. Yves Gassler heeft aandacht besteed aan de overdrachtsbelasting aspecten van beleggingsfondsstructuren. Aan de orde kwamen bijvoorbeeld selectie van optimale rechtsvormen, fondsvorming en de inbreng van vastgoed, overdracht van participaties in het fonds en beëindiging van het fonds en de vervreemding van vastgoed. Deze bijdrage is de artikelsgewijze weerslag van de door Gassler verzorgde presentatie.

In het Burgerlijk Wetboek wordt een onderscheid gemaakt tussen verschillende soorten gebouwde onroerende zaken. Woningen, bedrijfsruimte – waaronder in het wetboek bedrijfsruimte wordt verstaan waarop het regime van art. 7:290 BW van toepassing is, zoals winkels en horeca – en de restcategorie. Deze restcategorie bevat een grote groep gebouwde onroerende zaken zoals kantoren, loodsen, garages etc. Dikwijls wordt deze groep aangeduid als ‘kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. Dit artikel beperkt zich tot deze groep bedrijfsruimten, hierna kortheidshalve aangeduid als ‘overige bedrijfsruimte’.

Publiek private samenwerking (PPS) is inmiddels een vast onderdeel van het contractuele repertoire van de rijksoverheid voor de ontwikkeling van vastgoed en infrastructuur, met een behoorlijke dealflow in het vooruitzicht. De overheid heeft in overleg met de markt afgelopen jaren grote stappen gemaakt in de standaardisering van contracten en de aanbestedingsprocedure. Alleen bij decentrale overheden en in de zorg en onderwijs krijgt PPS nog weinig voet aan de grond.

Het Hof Leeuwarden heeft geoordeeld over de casus waarin de eigenaar voorwaarden stelde aan de overdracht van een erfpachtrecht.

Volgens Hof Arnhem heeft de betreffende ambtenaar in een zaak onvoldoende bewezen dat woonark onroerend is.

In het kader van een efficiëntere overheid zijn alle ministeriële websites verenigd in één website, te weten: www.rijksoverheid.nl.

Door het vorige kabinet was vastgesteld dat er een behoefte is aan een nieuwe norm voor het berekenen van de energieprestatiecoëfficiënt voor het bouwen van nieuwe woningen. De energieprestatiecoëfficiënt wordt afgekort als EPC.

Er is een wetsvoorstel bij de Tweede Kamer aanhangig gemaakt om de verslaggevings- en documentatieverplichtingen in geval van fusies en splitsingen aan te passen. De reden hiervoor is dat er een nieuwe Europese Richtlijn is. Het doel van dit alles is administratieve lastenverlichting. Begroot is een lastenverlichting van € 172 miljoen per jaar. Hoe wordt die lastenverlichting bereikt?

De Rechtbank Den Bosch heeft geoordeeld over de volgende casus inzake de verhouding tot een dakterras en een splitsingsakte.

De Hoge Raad heeft op 3 december 2010 arrest gewezen tegen een uitspraak van Hof Den Bosch van 6 maart 2009 inzake de volgende casus.

De Hoge Raad heeft zich op 19 november 2010 uitgesproken over de vraag wanneer zich nu een vervaardiging van een nieuwe onroerende zaak voordoet.

A had een op 9 september 2004 door hem gekochte woning op 7 maart 2005 weer verkocht (en geleverd) aan B, dus (net) binnen de termijn van zes maanden. B deed daarbij een beroep op de zesmaandenregeling in de overdrachtsbelasting.

Volgens de Hoge Raad is van bezit van aandelen in de zin van de reorganisatievrijstelling ex art. 5b Uitvoeringsbesluit BRV ook sprake bij bezit van certificaten van aandelen. Voorwaarde hierbij is wel dat het economisch belang bij de aandelen berust bij de certificaathouder. Alhoewel de casus zich afspeelt in de periode vóór 1 januari 2008, wijst de Hoge Raad er voorts op dat de wijziging per 1 januari 2008 waarbij ‘bezit van aandelen’ is vervangen door de eis ‘belang bij de aandelen’ niet de doelstelling heeft de uitvoeringsregeling te veranderen.

De Hoge Raad heeft op 22 oktober 2010 een arrest gewezen betreffende art. 26a Wet WOZ. In dat artikel is kortweg bepaald dat een WOZ-waarde wordt verondersteld juist te zijn, indien de werkelijke waarde niet meer dan een bepaald percentage afwijkt van die WOZ-waarde (de zogenoemde Fierensmarge). Volgens de Hoge Raad dient dit artikel buiten toepassing te worden gelaten omdat het in strijd is met art. 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag tot Bescherming van de Rechten van de Mens. Een onjuist vastgestelde WOZ-waarde moet vanaf nu altijd leiden tot aanpassingen van beschikkingen en/of aanslagen.