Aflevering 2

In 2010 is na jaren van voorbereiding de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Bovendien is na een ongekend kort wetgevingstraject in het afgelopen jaar ook de Crisis- en herstelwet (Chw) van kracht geworden. Alleen al vanwege deze nieuwe wetgeving is 2010 voor het omgevingsrecht een belangrijk jaar. Maar er is natuurlijk meer gebeurd. In dit overzichtartikel worden een aantal van de meest belangrijke ontwikkelingen van 2010 besproken. mw. mr. M.F. Blomaard

In 2009 heeft de Europese Commissie een voorstel voor een richtlijn inzake beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen (Directive on Alternative Investment Fund Managers, de ‘AIFMD’) gepubliceerd.

In Vastgoed, Fiscaal & Civiel 2011, nr. 1 bespreekt Berkhout de terbeschikkingstelling-jurisprudentie die in 2010 is verschenen. In deze bijdrage vergelijk en analyseer ik de recente beslissingen bij het einde van terbeschikkingstelling (hierna tbs) van vastgoed.

Onderzoek van de Universiteit Maastricht en de RSM Erasmus Universiteit heeft uitgewezen dat gebouwen met een groen energielabel gemiddeld een hogere huur hebben dan gewone gebouwen.

De Eerste kamer heeft ingestemd om per 2012 zogeheten slimme energieverbruikmeters in te voeren.

Voor 2011 is de grens voor geliberaliseerde woninghuur, de liberalisatiegrens, gesteld op € 652.52. Dat is een verhoging van minder dan 1 procent.

De inflatie was in 2010 1.3 procent. Vandaar dat men verwacht dat de huurprijzen ook per 1 juli met dit percentage zullen stijgen. Daarnaast wordt thans nog overwogen om een hogere huurstijging door te voeren voor huishoudens met een hoger inkomen dan € 43.000.

Minister Donner heeft bekend gemaakt dat hij een verscherping van de regels omtrent de energiecertificaten wenst. Hij wil gaan invoeren dat bij de verkoop of verhuur van een huis, kantoor of winkelpand, een energiecertificaat aanwezig moet zijn. Indien bij een leveringsakte niet blijkt dat er een energiecertificaat is, dan zal als sanctie de akte niet worden ingeschreven in het kadaster. Bij huur wordt de sanctie dat een huurder een deel van de huur niet te betalen zolang het energiecertificaat (het energielabel) ontbreekt. Voor woningen die wel onder het Woningwaarderingsstelsel (WWS) worden aangeboden, bestaat thans al een wetsvoorstel om de maximale huurprijs te koppelen aan de energieprestatie.

Rechtbank Amsterdam heeft recent een uitspraak gedaan over de schending van een terugkooprecht.

De overheid wil meer dan 17.000 banen schappen bij de rijksoverheid. Zulks zal dus gevolgen hebben voor de vastgoedmarkt, niet alleen voor de RGD als gebruiker maar ook vermoedelijk voor de duur van processen en de mogelijkheid ambtenaren feitelijk betrokken te hebben bij projecten.

De minister van Veiligheid en Justitie heeft bekend gemaakt dat het wetsvoorstel dat huurders het initiatiefrecht zou moeten geven om hun woning te verbeteren, is geschrapt. De voorgestelde regeling is volgens de minister niet in lijn met de in het regeerakkoord opgenomen doelstelling om de regeldruk voor burgers te verminderen. Volgens het wetsvoorstel moest de verhuurder een redelijk voorstel van de huurder voor een renovatie uitvoeren. Daar stond tegenover dat de huurder bereid moest zijn een redelijke huurverhoging te betalen.

Er is een wetsvoorstel aangenomen door de Tweede Kamer over het notarieel echtscheidingsverzoek. Kort samengevat regelt dit dat een notaris bevoegd is om een echtscheidingsverzoek in te dienen bij de rechtbank, mits (1) het verzoekschrift namens beide echtgenoten wordt ingediend en (2) de echtgenoten in kwestie niet vallen onder de wettelijke verplichting om een ouderschapsplan op te stellen in verband met de aanwezigheid van minderjarige kinderen. Voor de minder bedeelden geldt ook een gesubsidieerde rechtsbijstand van notarissen. Voor dergelijke taken geldt niet de ministerieplicht (de plicht om al het werk aan te nemen) omdat het een niet-gebruikelijke notariële dienst betreft.

De Hoge Raad heeft in januari een vonnis gewezen inzake de uitleg van een bepaling in een huurovereenkomst op grond waarvan de huurder aan de verhuurder de schade bij leegstand moet vergoeden. De Hoge Raad oordeelde dat de aard van de afspraken met art. 39 FW met zich mee brengt dat er geen ruimte is voor een interpretatie dat in geval de leegstand wordt gecreëerd door faillissement van de huurder, ook dat moet worden gezien als leegstandschade die vergoed moet worden.

In de casus die op 4 maart 2011 door Hof Den Bosch is behandeld heeft de belanghebbende in 2005 een drijvende woning (Marina) verworven. De Marina bestaat uit een betonnen drijfbak met een diepgang van circa anderhalve meter en een houten opbouw. De Marina beschikt niet over een eigen aandrijving. De drijfbak is aan twee in de grond verankerde palen bevestigd via beugels die vrij op en neer kunnen bewegen met de deining van het water. De openbare nutsvoorzieningen zijn met flexibele verbindingen en (snel)koppelingen aangesloten op vaste aansluitpunten aan de wal. De koppelingen zijn vergelijkbaar met die uit de scheepvaart. De rechtbank heeft in eerste aanleg geoordeeld dat belanghebbende ter zake van de verkrijging van de Marina overdrachtsbelasting verschuldigd is aangezien de drijfwoning naar de mening van de Rechtbank kwalificeert als onroerende zaak.

Vier maten in een agrarische maatschap hebben hun maatschapsaandelen tegen uitgifte van aandelen ingebracht in een bestaande bv. Eén van de maten is eigenaar van 22 hectare cultuurgrond waarvan het gebruik en genot aan de maatschap ter beschikking is gesteld. Deze buitenvennootschappelijke cultuurgrond blijft buiten de inbreng in de bv.

Eiseres, een bv, heeft haar horecabedrijf in 2000 verkocht en heeft de daarbij behaalde boekwinst opgenomen in een vervangingsreserve. In 2005 is de (dan inmiddels tot een herinvesteringsreserve omgedoopte) reserve nog niet voor een vervangende investering benut en is de herinvesteringstermijn verlopen.

Rechtbank Den Haag heeft voor de WOZ-waarde van een niet-woning geoordeeld dat het hanteren van de combinatie van een methode van vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsmethode) en de methode van kapitalisatie van de brutohuur (huurwaardekapitalisatiemethode) – zoals de heffingsambetenaar had toegepast – op zich niet ongeoorloofd is. Waarderingsmethoden zijn namelijks slechts hulpmiddelen bij de waardebepaling. Toetssteen voor de vastgestelde waarde is uiteindelijk het bepaalde in art. 17, lid 2, Wet WOZ. De waardevastelling was echter onvoldoende onderbouwd en omdat de eigenaresse evenmin het vereiste bewijs levert, wordt de waarde van de niet-woning schattenderwijs door de rechtbank bepaald.