Aflevering 4

In dit artikel wordt aandacht gevraagd voor het ge­brekkige instrumentarium dat de Wet op belas­tingen van rechtsverkeer met name sinds 1 januari 2010 biedt aan niet-commerciële organisaties om herstructureringen door te voeren zonder heffing van overdrachtsbelasting.

In maart 2011 heeft de Europese Commissie het voorstel gepubliceerd van de richtlijn voor de Common Consolidated Corporate Tax Base. Deze publicatie is voor ons aanleiding om te onderzoeken hoe vastgoed wordt behandeld op grond van dit richtlijnvoorstel.

Met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) het afgelopen najaar is, na de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening en de Waterwet, een belangrijke stap gezet naar een volledige vernieuwing van het omgevingsrecht. In 2009 hebben we in dit tijdschrift een overzicht gegeven van de hoofdlijnen van deze wet. L.J. Wildeboer en J.J. van Loenen-de Wild, ‘De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in aantocht’, VGFC 2009, nr. 4, p. 16-21 (deel I), en VGFC 2009, nr. 6, p. 11-17 (deel II).

Met ingang van 1 juli 2011 is de wettelijke rente voor niet-handelstransacties door de ministerraad verhoogd van 3% naar 4%. Een stijging van 33 1/3%.

Recent heeft Rechtbank Rotterdam een uitspraak gedaan over de vraag of zich bij een in appartementsrechten gesplitst gebouw ook gemeenschappelijke delen kunnen bevinden in privégedeelten.

Voor contracten en eigendom betreffende vastgoed zijn de regels van het huwelijksvermogensrecht van belang, bijvoorbeeld de huwelijkse voorwaarden van de betrokken particulieren. Immers de huwelijkse voorwaarden kunnen bijvoorbeeld bepalen wie binnen het huwelijk bestuursbevoegd is over het betreffende object, maar ook aan wie een bepaald object in eigendom toekomt. De regels over huwelijkse voorwaarden gaan wijzigen. Er is nu bepaald dat die wijzigingen op 1 januari 2012 in werking treden. Meer specifiek, per die datum treden de wijzigingen in werking van de titels 6, 7 en 8 van Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek. Een voorbeeld van de wijzigingen is dat vanaf 1 januari 2012 geen rechterlijke goedkeuring meer nodig is voor het wijzigen van huwelijkse voorwaarden.

De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft onlangs bepaald dat de regels over aanbesteden door corporaties eenvoudiger worden. De minister bepaalde dat corporaties maatschappelijk vastgoed dat boven een bepaalde drempel uitkomt niet meer Europees hoeven aan te besteden. De minister wil dat corporaties voortaan zelf kunnen kiezen hoe ze hun maatschappelijk vastgoed aanbesteden, derhalve Europees, openbaar of onderhands. Dit zou volgens de minister moeten resulteren in flinke kostenbesparingen en de selectie van partijen vereenvoudigen. Het ministerie heeft aangegeven dat de huidige verplichting tot Europees aanbesteden bij projecten boven het drempelbedrag voor teveel administratieve lasten zorgen bij corporaties. Het ministerie wil wel vasthouden aan een Europese aanbestedingsplicht van de eigen kantoorruimte van een corporatie met als onderbouwing dat corporaties hun eigen kantoorruimten met staatssteun zouden kunnen realiseren. De regels zijn nog niet in werking getreden. Het ministerie heeft aangekondigd dat zij in de Staatscourant de wijzigingen gaat publiceren en dat die eenvoudigere regels dan gelden vanaf de datum van die Staatscourant.

Hof Arnhem heeft op 26 april 2011 geoordeeld dat de gewijzigde (voorgenomen) samenwerking tussen de gemeente en een projectontwikkelaar niet als aanbestedingsplichtig wordt aangemerkt. Dat de beoogde samenwerking tussen de gemeente en de projectontwikkelaar in het verleden nog anders was vormgegeven, maakt dit niet anders.

Op 1 juli 2011 is aangekondigd dat de overdrachtsbelasting die bij de aankoop van woningen is verschuldigd, tijdelijk wordt verlaagd van 6% naar 2%. Doel van de maatregel is het versterken van het vertrouwen op de woningmarkt en het doorbreken van de huidige stagnatie. Tegelijk met het persbericht is een besluit van de staatssecretaris van Financiën gepubliceerd waarin de details zijn opgenomen.

Op 10 juni 2011 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting ex art. 15, lid 1, onderdeel a, Wet BRV ook van toepassing is op de verkrijging van aandelen voor zover de activa van het lichaam bestaan uit nieuw ongebruikt vastgoed in de zin van de btw. Volgens de Hoge Raad moet voornoemd artikel mede worden gelezen in verbinding met art. 4, lid 1, aanhef en onderdeel a, en art. 10 Wet BRV. Art. 4 Wet BRV heeft als strekking te voorkomen dat door middel van het tussenschuiven van rechtspersonen de heffing van overdrachtsbelasting wordt ontgaan. Met deze wetsfictie is niet beoogd de verkrijging van aandelen in een onroerendezaaklichaam onder de heffing van overdrachtsbelasting te brengen voor zover de verkrijging van een onroerende zaak van dat lichaam zelf buiten de heffing van overdrachtsbelasting zou blijven vanwege de vrijstellingsbepaling van art. 15, lid 1, aanhef en onderdeel a, Wet BRV. De Hoge Raad komt hiermee terug van zijn oordeel in zijn arrest van 13 januari 1982, nr. 20.875 als gevolg waarvan de toepassing van de onderhavige vrijstelling bij de verkrijging van de aandelen van een onroerendezaaklichaam zonder meer was uitgesloten.

De Hoge Raad heeft op 10 juni 2011 nog twee arresten gewezen over de samenloopvrijstelling btw/overdrachtsbelasting, waarin de vraag centraal stond op welk moment sprake was van een met btw te belasten levering van vastgoed (nieuw vervaardigd vastgoed of bouwterrein).

In een zaak die voorlag bij Rechtbank Haarlem had belanghebbende, A BV, investeringen gepleegd om op een perceel grond een runshopping centre te realiseren en te verkopen. Deze investeringen zijn als onderhanden werk op de balans geactiveerd. Naar de mening van de rechtbank zijn de investeringen zowel wat betreft de ontwikkelingskosten als de financieringslasten onlosmakelijk verbonden met het doel waarvoor de grond is aangekocht en dienen daarom als onroerende zaak in aanmerking te worden genomen bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een vastgoed­lichaam in de zin van art. 4 Wet BRV. Dat de investeringen op 4 november 2003 nog niet tot tastbare resultaten hebben geleid en een derde niet bereid zou zijn meer voor de grond te betalen vanwege de investeringen doet daaraan niet af. Het doel is immers die investeringen na de voltooiing van het project terug te verdienen door de verkoop ervan.