Aflevering 1

Voor de btw en overdrachtsbelasting was 2011 een bewogen jaar. Een aantal btw-zekerheden werd aan het wankelen gebracht. Zo plaatste de Hoge Raad vraagtekens bij de Nederlandse regeling voor bouwterreinen, btw-opties, interne leveringen en leveringen tijdens herontwikkeling. Het Europese hof moet over al deze zaken het Paris-oordeel vellen. De Hoge Raad bleek verder de unitgedachte niet te volgen. De praktijk krijgt verder te maken met een nieuw beleid voor btw-aftrek bij leegstand. Dit beleid zal veelal ongunstig uitwerken. Bij de overdrachtsbelasting springt uiteraard de tijdelijke tariefsverlaging voor woningen in het oog. Een maatregel die met trompetgeschal werd ontvangen, maar per saldo weinig teweeg bracht. Goed nieuws was wel de toepassing van de samenloopvrijstelling bij de verkrijging van aandelen in een onroerendezaaklichaam. Voldoende stof kortom voor onderstaande beschouwing.

Deze bijdrage geeft een bloemlezing van in 2011 door de Hoge Raad gewezen arresten die van belang zijn voor de vastgoedpraktijk. Het gaat om uitspraken inzake 1) koop van vastgoed, zowel vrijwillige als gedwongen executie(ver)koop en hoe om te gaan met de verkoopopbrengst, zowel bij verpanding van de vordering tot betaling van de koopprijs als bij een executieverkoop, en 2) huurrechtkwesties. Voorts wordt aandacht besteed aan de zeer recente reactie van de minister op het rapport Evaluatie Wet koop onroerende zaken, aan de Wet informatieplicht derdengeldenrekening notariaat, aan de Wet inzake gemeentelijke inmenging bij V.v.E.’s en aan de criteria voor financiering particuliere erfpacht.

Naar goed gebruik wordt aan het eind van het jaar de balans opgemaakt van de belangwekkendste ontwikkelingen binnen het omgevingsrecht. Was 2010 het jaar van de invoering van enkele belangrijke omgevingsrechtelijke wetten (de Wabo en de Crisis- en herstelwet), in 2011 moesten de bestuursrechters bepalen hoe deze wetten in de praktijk moeten worden toegepast. Dit heeft tot een groot aantal uitspraken geleid, waarvan de meest interessante uitspraken hierna worden behandeld.

Op dit moment staan veel vierkante meters kantoor- of winkelruimte leeg. Die leegstand kan worden opgedeeld in leegstand die al sinds de oplevering van het pand bestaat of leegstand die is ontstaan nadat een huurder uit het pand is getrokken. Als de leegstand al bij oplevering is ontstaan, komt de vraag op hoe de aftrek van btw bepaald moet worden. In de praktijk wordt dan vaak de leegstaande unit als een zelfstandig goed beschouwd. Dit wordt ook wel de unit-theorie genoemd. Onlangs heeft de Hoge Raad echter een arrest gewezen over de aftrek van btw bij leegstand.1 Uit dit arrest kan worden geconcludeerd dat de unit-theorie niet kan worden toegepast en de aftrek bij gedeeltelijke leegstand moet worden beoordeeld op basis van het eerste gebruik van het pand, de zogenoemde complex-theorie. In dit artikel gaan wij in op de conclusies die kunnen worden getrokken uit het arrest en de uitdagingen die dit met zich brengt voor de praktijk. Wij gaan daarbij uit van situaties van leegstand die reeds bij de (op)levering van het pand zijn ontstaan. Tussentijdse leegstand, waarvoor recentelijk beleidsregels zijn uitgevaardigd, laten wij buiten beschouwing. Besluit van 25 november 2001, nr. BLKB 2011/641M (Omzetbelasting. Aftrek van omzetbelasting). S.K. Rispens

Met ingang van 1 januari 2012 zijn de voorwaarden voor de juridische fusievrijstelling van de overdrachtsbelasting vastgelegd in art. 5bis Uitv.besl. belastingen van rechtsverkeer (hierna: het Besluit).

De staatssecretaris van Financiën heeft op 14 december 2011 een besluit gepubliceerd waarin een aantal goedkeuringen voor de overdrachtsbelasting zijn opgenomen die van belang zijn voor echtgenoten/partners.

In de casus die op 6 januari 2012 voorlag bij de Hoge Raad, had een bv in juli 2007 van de gemeente Middelburg twee percelen grond gekocht voor 2.187.500 euro exclusief omzetbelasting. De bv wilde de percelen gebruiken voor de bouw van een viersterrenhotel met bijbehorende parkeerruimte. Aan de bv was over 2008 een aanslag OZB wegens het gebruik van de onroerende zaak opgelegd. Volgens de bv was zij echter op 1 januari 2008 nog geen gebruikster van de onroerende zaak. Pas op 1 augustus 2008 is met de bouw van het hotel aangevangen.

In beginsel geldt dat voor de Wet WOZ de waarde van incourant vastgoed inclusief BTW wordt gewaardeerd indien de eigenaar btw vrijgesteld is. Onlangs heeft de Hoge Raad arrest gewezen inzake de waardevaststelling van de vervangingswaarde van grond voor de WOZ voor btw-vrijgestelde ondernemers. Belanghebbende betreft een Universiteitscomplex A te Z dat, naast opstallen, bestaat uit gronden met als bestemming ‘bijzondere doeleinden’ (bouwgronden), uit weilanden, wegen en fietspaden en uit gronden uitgegeven in erfpacht. Daarnaast behoren tot het complex ‘overige gronden’, zijnde een natuurmonument, cultuurgronden, groenstroken, bermen en rest- en snippergroen (de overige gronden). Het geheel is getaxeerd op grond van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

De Hoge Raad heeft onlangs geoordeeld dat niet alleen de (aan)koop van een woning door een particuliere koper pas to t stand komt indien er een schriftelijke koopovereenkomst is, maar dat dit ook geldt voor een particuliere verkoper. Kortom, ook een particuliere verkoper mag zich erop beroepen dat aan een mondelinge koopovereenkomst geen rechtsgevolg kan worden verbonden. Dit geldt zelfs indien de makelaar van de particuliere verkoper de mondelinge afspraken reeds in een concept koopakte heeft vastgelegd.

In 2010 heeft de Universiteit Utrecht (het Molengraaff Instituut voor Privaatrecht) onderzoek gedaan naar de Wet koop onroerende zaken en advies uitgebracht hoe met een aantal problemen om te gaan. Recent heeft de minister van Veiligheid en Justitie gereageerd op dat advies.

Als het aan de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties ligt, kunnen er met ingang van 1 januari 2013 geen onroerende zaken meer geleverd worden inden er niet een geldig energiecertificaat wordt overlegd.

De Rijksoverheid heeft recent nog aandacht gevraagd voor het feit dat met ingang van 1 januari 2012 geldt dat de Belastingdienst en opsporingsdiensten informatie kunnen opvragen bij notarissen over geldtransacties die verlopen via hun derdengeldenrekening. Op die manier kunnen notarissen helpen fraude aan het licht te brengen. Het gaat om informatie rond de financiële afwikkeling van transacties zoals de namen en overige gegevens van de bij de transactie betrokken partijen. Ook kan volgens www.rijksoverheid.nl gevraagd worden naar de aard van de transactie, de omvang van de betalingen en de gebruikte rekeningnummers. De gegevens zijn belangrijk voor controle van de geldstromen voor de opsporing en vervolging van strafbare feiten. Ook zijn ze essentieel voor een juiste heffing en inning van belastingen. Met name malversaties in de vastgoedbranche en witteboordencriminaliteit, waaronder witwassen, kunnen hiermee beter worden bestreden.

Met ingang van 1 januari 2012 gelden nieuwe regels voor het huwelijksvermogensrecht. De basis van de wet blijft de gemeenschap van goederen.

Minister Opstelten van Veiligheid en Justitie wenst dat in 2014 geschiloplossing voor burgers merkbaar beter verloopt. Recent heeft hij daarom aangegeven dat er een impuls moet komen aan de vernieuwing van geschiloplossing. Hij heeft toegezegd in 2012 te komen met maatregelen die mediation bevorderen. Ook moet rechtspraak vanaf 2015 digitaal toegankelijk zijn. Het stelsel van geschiloplossing moet, zo stelt hij, inspelen op veranderende wensen en behoeften in de samenleving. Innovatie is daarom noodzakelijk. De rechtspraak, de advocatuur, de gerechtsdeurwaarders en andere organisaties uit het rechtsbestel zijn bereid om samen te werken aan de doelstelling van de zogeheten innovatieagenda. Die richt zich op civielrechtelijke en bestuursrechtelijke procedures en is tot stand gekomen in samenspraak met voornoemde organisaties.

Het jaar 2011 levert een aardige oogst op. In de dossiers rond personenvennootschappen, de CCCTB, de kantorenleegstand en de WOZ-waardering voor de successiewet zijn wat stappen (op de plaats?) gezet. In de rechtspraak zijn een paar mythes de wereld uit geholpen aangaande het uitponden en splitsen van vastgoed. Een aantal principiële vragen rond ROW en TBS wachten nog op het oordeel van de Hoge Raad. Ik memoreer aan het einde van dit jaaroverzicht nog een aantal vermeldenswaardige uitspraken over gelieerden- en speculatieve transacties, alsmede de bronkosten van een monumentenpand.