Aflevering 4

Indien een onroerende zaak binnen twee jaar na de eerste ingebruikname ervan wordt overgedragen, dan is de levering van rechtswege belast met btw. De btw op de aankoop van de onroerende zaak is voor de koper aftrekbaar voor zover hij de onroerende zaak gebruikt voor btw-aftrekgerechtigde doeleinden. Onder omstandigheden is de faciliteit voor de overdracht van een algemeenheid van goederen (hierna ook: art. 37d Wet OB 1968) van toepassing. Dit op grond van art. 19 Btw-richtlijn alsmede art. 37d Wet OB 1968. Dit heeft tot gevolg dat ter zake van de overdracht geen btw wordt berekend en dat de koper de btw-positie ten aanzien van de onroerende zaak overneemt van de verkoper.

Dit artikel vormt in zekere zin een vervolg op ons artikel in Vastgoed Fiscaal & Civiel 2011, nr. 4, waarin wij aandacht hebben gevraagd voor verbetering van het instrumentarium dat de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wet BRV) aan niet-commerciële organisaties biedt voor het zonder heffing van overdrachtsbelasting uitvoeren van herstructureringen.

Dit artikel Dit artikel is een bewerking van de verhandeling die de auteur heeft geschreven in het kader van de afronding van de MasterCourse Vastgoed Fiscaal 2010/2011 aan het Fiscaal Economisch Instituut van de Erasmus Universiteit te Rotterdam. geeft een beschrijving van de reikwijdte en toepassingsvoorwaarden van één van de meer bijzondere vrijstellingen overdrachtsbelasting die in de wet zijn opgenomen, namelijk de vrijstelling overdrachtsbelasting voor woningen die worden verkregen door het Wooninvesteringsfonds. Deze specifieke vrijstelling overdrachtsbelasting is geïntroduceerd om stedelijke vernieuwing te stimuleren c.q. niet te belemmeren. In dit artikel worden onduidelijkheden en praktische knelpunten gesignaleerd, alsmede suggesties gedaan voor een redelijke uitleg/interpretatie indachtig de hiervoor genoemde ratio: het fiscaal stimuleren of althans niet belemmeren van stedelijke vernieuwingen.

Uit uitspraken van onder meer het Europese Hof van Justitie en de Nederlandse Hoge Raad was al duidelijk geworden dat Nederland geen onderscheid mag maken tussen de fiscale behandeling van inwoners van Nederland en die van niet-ingezetenen van Nederland (inwoners van EU-lidstaten) die ten minste 90% van hun inkomen in Nederland als werkstaat verdienen. Zo volgt uit een uitspraak van Hof Den Bosch van 25 november 2011 dat de weigering van hypotheekrenteaftrek door Nederland aan niet-ingezetenen (in casu door toedoen van de terugneemregeling) die ten minste 90% van hun inkomen in Nederland als werkstaat verdienen, in strijd is met het EU-recht. In navolging van de ontwikkelingen in de rechtspraak heeft de staatssecretaris van Financiën bij besluit van 2 juni 2012 aangekondigd dat de wettelijke regeling van de keuzeregeling voor buitenlandse belastingplichtigen gewijzigd zal worden. Vooruitlopend op aanpassing van de wetgeving, wordt in het besluit goedgekeurd dat bij niet-inwoners van Nederland van wie het inkomen voor 90% of meer in Nederland is belast en bij wie op grond van de keuzeregeling de hypotheekrente van de buitenlandse eigen woning in Nederland in aftrek is gebracht, deze aftrek niet meer in enig jaar wordt teruggenomen. Het besluit treedt in werking met ingang van 15 juni 2012 en werkt terug tot en met 25 november 2011. Besluit van 2 juni 2012, nr. DGB2012/2190M

De staatssecretaris van Financiën heeft besloten om het voorstel tot wijziging van art. 4 Wet BRV (fiscale behandeling van onroerendezaaklichamen voor de overdrachtsbelasting) zoals opgenomen in de Fiscale Verzamelwet 2012 in te trekken. De reden hiervoor is dat er door veel Kamerfracties op is gewezen op de onvoorziene gevolgen van het wetsvoorstel en op de moeilijke marktomstandigheden in de vastgoedmarkt. De staatssecretaris is van mening dat het regime voor beleggingsfondsen en onroerendezaaklichamen consis-tent dient te zijn en niet vatbaar voor oneigenlijk gebruik. De staatssecretaris wil in overleg met de vastgoedsector en de advieswereld dit onderdeel van de overdrachtsbelasting nog eens nader bezien en zal hierop nader terugkomen.

De Hoge Raad heeft op 15 juni jl. geoordeeld dat preferente aandelen in een onroerendezaaklichaam niet mogen worden genegeerd. In de desbetreffende situatie waren bij omzetting van een stichting in een bv in 1999 zowel gewone aandelen als preferente aandelen uitgegeven. De gewone aandelen waren (deels) bij een holding geplaatst. De preferente aandelen werden (deels) uitgegeven aan een bevriende partij, die het geld geleend had gekregen van een aan de holding gelieerde vennootschap tegen een lage rente die niet hoefde te worden betaald als de onroerendezaak-bv geen dividend uitkeerde. De aandelen waren in een zodanige verhouding uitgegeven dat de verkrijger van de gewone aandelen minder dan eenderde van het nominale kapitaal verkreeg en mitsdien op grond van de toen (tot 2008) geldende wettekst van art. 4 Wet BRV geen belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting werd geconstateerd. Naar de mening van de inspecteur dienden echter de preferente aandelen ofwel aan de verkrijger van de gewone aandelen (de holding) te worden toegerekend ofwel te worden genegeerd. Conform de uitspraak van het hof die de inspecteur in het ongelijk stelde, heeft nu ook de Hoge Raad het cassatieberoep van de staatssecretaris verworpen. HR 15 juni 2012, nr. 11/02194, NTFR 2012/1632

In geschil voor Rechtbank Alkmaar was de vraag of onroerende zaken inclusief dan wel exclusief btw gewaardeerd dienden te worden naar waardepeildatum 1 januari 2009, belastingjaar 2010. In de casus was sprake van een multi-tenant gebouw waarbij meerdere zelfstandig te gebruiken delen (de etages) fasegewijs in gebruik konden worden genomen. Gebaseerd op de zogenoemde ‘complextheorie’ uit de btw en daarmee samenhangende jurisprudentie is het standpunt ingenomen dat het gehele gebouw op 1 januari 2007 feitelijk in gebruik is genomen. Dit zou ertoe leiden dat de tweejaarstermijn is verstreken en er exclusief btw gewaardeerd dient te worden. Dit betoog wordt evenwel door de rechtbank verworpen. De objectafbakening ingevolge de Wet WOZ dient namelijk eerst plaats te vinden alvorens de waardering kan plaatsvinden. De objectafbakening van de WOZ verloopt onafhankelijk van de kwalificatie van het object voor de Wet OB 1968. De verwijzing van eiser naar jurisprudentie op het gebied van de gecorrigeerde vervangingswaarde mag evenmin baten. Ook de stelling dat voor een aantal units geldt dat zij medio 2007 in gebruik zijn genomen en dat het uit de ‘tweejaarstermijn lopen’ een specifieke omstandigheid is waardoor op basis van art. 18, lid 3, onderdeel c, Wet WOZ gewaardeerd mag worden naar de situatie op de toestandsdatum, wordt ook niet toegekend. Art. 18, lid 3, onderdeel c, Wet WOZ ziet op wijzigingen of veranderingen aan het object zelf. Daar is in casu geen sprake van aldus, de rechtbank. Het feit dat drie objecten in de loop van 2007 zijn verhuurd, is geen specifieke omstandigheid. Rechtbank Alkmaar 7 juni 2012, nr. 11/00930 t/m 11/00943, LJN: BW8387

In een casus die door Rechtbank Breda is behandeld kwam tevens het volgende formele aspect rondom de WOZ-beschikking aan de orde. Betrokken belanghebbende diende binnen de termijn een bezwaarschrift in tegen de WOZ-beschikking met betrekking tot haar woning. Op 4 november 2009 heeft de gemeente uitspraak op bezwaar gedaan. Op 10 november 2009 stuurde belanghebbende een e-mail naar de gemeente met daarin een aantal vragen over de uitspraak. Op 16 november 2009 stuurt de heffingsambtenaar een brief naar de belanghebbende en op 20 november 2009 is de woning alsnog inpandig opgenomen waarna op 26 november de ambtenaar de uitspraak op bezwaar heeft ingetrokken. Op 10 december 2009 is vervolgens een nieuwe uitspraak op bezwaar verzonden waarin de waarde wordt verminderd.

Naar aanleiding van vragen van de leden Omtzigt en Van Bochove over de erfbelasting over een niet verkochte woning heeft de staatssecretaris van Financiën een antwoordbrief naar de Tweede Kamer gestuurd. Samengevat komt het erop neer dat in de periode 1 januari 2012 tot 1 mei 2012 528 verzoeken om uitstel van erfbelasting in verband met een onverkocht huis zijn binnengekomen. Daarvan zijn er nog 87 in behandeling en in 441 gevallen is uitstel van betaling verleend. Volgens de staatssecretaris blijkt uit de praktijk dat de ontvangers in bijna alle gevallen voor de betaling van een aanslag erfbelasting, als sprake is van een erfenis die bestaat uit een niet verkochte woning, het reguliere uitstel van één jaar verlengen, gelet op de situatie op de woningmarkt. Het is derhalve volgens de staatssecretaris niet nodig om nadere maatregelen te treffen. Brief van 6 juni 2012, nr. DGB2012/2952U

Hardere straffen, zoals bijvoorbeeld een boete gelijk aan 10% van de jaaromzet, is een van de elementen van het wetsvoorstel van minister Opstelten van Veiligheid en Justitie om de financieel-economische criminaliteit aan te pakken.

Recent heeft het Bouwteam haar advies voor een betere vastgoedmarkt kenbaar gemaakt. Het kabinet heeft eind juni, middels een brief van minister Spies, haar reactie op dat advies gegeven.

Sinds 1 juli 2012 is de eis komen te vervallen dat alleen in Den Haag gevestigde advocaten voor de Hoge Raad mogen procederen. Nu maakt de plaats waar een kantoor gevestigd is niet meer uit. Er moet worden voldaan aan bepaalde kwaliteitseisen. Deze eisen zijn uitgewerkt in de beroepsregels van de Nederlandse Orde van Advocaten.

De wettelijke rente voor niet-handelstransacties is per 1 juli 2012 verlaagd van 4% naar 3%. De wettelijke rente voor handelstransacties is ongewijzigd 8% gebleven.

Sinds 1 juli 2012 geldt een wettelijke regeling voor buitengerechtelijke incassokosten. Incassokosten zijn de kosten die een schuldeiser maakt om een geldvordering te innen als een schuldenaar deze niet uit zichzelf betaalt. De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt berekend als percentage van het bedrag dat een schuldenaar verschuldigd is. Hoe hoger de vordering, hoe lager het percentage. Er geldt een minimumbedrag van € 40 en een maximumbedrag van € 6.775.

Wegens de val van het kabinet komen de aangekondigde regelingen voor woningen onder hoogspanningsverbindingen nog niet op korte termijn. Minister Verhagen van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie heeft dinsdag 26 juni 2012 in een brief aan de Tweede Kamer laten weten dat het aan een volgend kabinet is om met een regeling te komen.

Het kabinet heeft berekend dat ondernemers sinds het einde van 2010 € 950 miljoen minder kwijt zijn aan het naleven van regels en het voldoen aan administratieve verplichtingen.

Per 2 juli 2012 is een subsidie beschikbaar voor particulieren die zonnepanelen aanschaffen om in hun eigen energiebehoefte te voorzien. De subsidie is 15% van het aankoopbedrag met een maximum van € 650.

Het kabinet heeft de Crisis- en herstelwet laten evalueren en heeft de onderzoeksresultaten naar de Tweede Kamer gezonden. De conclusie is, dat het tot vernieuwing en versnelling van ruimtelijke ontwikkelingsprocessen leidt. Gemeld wordt dat sinds de inwerkingtreding van de Crisis- en herstelwet op 31 maart 2010 in totaal 44 projecten zijn aangewezen als experiment. Ook wordt bij twaalf projecten gebruikgemaakt van het projectuitvoeringsbesluit, dat zorgt voor een aanzienlijke versnelling van projecten en een impuls geeft aan ruimtelijke vernieuwing.