Aflevering 5

De waardering van vastgoed is in de huidige markt een veel besproken thema. In deze bijdrage zal ik een aantal aspecten belichten van de fiscale waardering van vastgoed. Ik zal mij met name richten op de (af)waardering van commercieel vastgoed voor toepassing van de winstberekening in de vennootschapsbelasting.

Onderdeel van de huurbescherming die huurders van woonruimte en detailhandelsbedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW (winkels, horeca enzovoort) genieten, is de regel dat zij na opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder in beginsel niet gehouden zijn het gehuurde te ontruimen totdat een rechter onherroepelijk heeft beslist op verhuurders vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst. Daardoor kan het soms enige jaren duren voordat een huurder daadwerkelijk hoeft te ontruimen. In dit artikel wordt aandacht besteed aan de vraag of op deze regel uitzonderingen mogelijk zijn.

Per 1 oktober jl. is het standaard btw-tarief met twee procentpunten verhoogd tot 21%. Deze tariefsverhoging vloeit voort uit de Wet UFM Wet van 12 juli 2012 tot wijziging van enkele belastingwetten en enige andere wetten (Wet uitwerking fiscale maatregelen Begrotingsakkoord 2013, Wet UFM), Stb. 2012, 321. ; de parlementaire uitwerking van het Kunduz-akkoord Het voorjaarsakkoord/Lenteakkoord/Begrotingsakkoord 2013 d.d. 28 april 2012 van de gelegenheidscoalitie van VVD, CDA, D66, Groen Links en ChristenUnie. . De btw-tariefsverhoging gaat gepaard met een aantal overgangsbepalingen, met name voor vastgoed. Met dezelfde Wet UFM is de overdrachtsbelasting voor woningen definitief gesteld op 2%.

Het Ministerie van Financiën heeft, vooruitlopend op een aangekondigde wetswijziging per 1 januari 2013 (Belastingplan 2013), in een besluit van 31 augustus 2012 goedgekeurd dat de zesmaands termijn van art. 13 Wet BRV wordt verlengd tot 36 maanden. Doel van de maatregel is het stimuleren van de vastgoedmarkt. De verlenging tot 36 maanden geldt alleen voor vastgoed (zowel woningen als niet- woningen) dat wordt verkregen op of na 1 september 2012. Met de goedkeuring wordt bereikt dat bij een verkrijging van dezelfde onroerende zaak door een ander binnen 36 maanden na een vorige verkrijging het bedrag waarover overdrachtsbelasting wordt berekend, wordt verminderd met het bedrag waarover bij de vorige verkrijging(en) was verschuldigd hetzij overdrachtsbelasting die niet in mindering heeft gestrekt van schenk- of erfbelasting, hetzij omzetbelasting die geheel niet in aftrek kon worden gebracht.

Rechtbank Arnhem heeft in een uitspraak van 7 augustus 2012 bevestigd dat de goedkeuring in het besluit van het Ministerie van Financiën van 1 juli 2011 (nr. BLKB 2011/1290M) niet geldt voor grond die bestemd is voor woningbouw; ook niet wanneer de koper daar in eigen beheer een woning op wil bouwen, zoals in het onderhavige geval.

Rechtbank Arnhem heeft zich tevens gebogen over de situatie, waarbij belanghebbende op 14 juni 2011 een woning in eigendom heeft verkregen waarop het 6% tarief overdrachtsbelasting is toegepast en belanghebbende zich heeft beroepen op het feit dat deze behandeling in strijd is met het gelijkheidsbeginsel c.q. het verbod op discriminatie (art. 26 BUPO en art. 24 EVRM). De vraag die zich aandiende, was of de beslissing om de wetswijziging niet verder terug te laten werken dan tot 15 juni 2011 van redelijke grond was ontbloot, c.q. of een objectieve en redelijke rechtvaardiging voor het verschil in behandeling ontbrak.

Op verzoek wordt teruggaaf van betaalde overdrachtsbelasting verleend als de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld als gevolg van de vervulling van een ontbindende voorwaarde, nietigheid of vernietiging of ontbinding wegens niet nakoming van een verbintenis (art. 19 WBR). Voor de verkrijging krachtens herstel kan beroep worden gedaan op de vrijstelling van art. 15, lid 1, onderdeel r, Wet BRV.

Hof Den Haag heeft in een uitspraak van 29 juni 2012 beslist dat een aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerende zaakbelasting dient te worden vernietigd. In de berechte casus is sprake van een bv die eigenaar is van een werkplaats met bijbehorend magazijn en kantoor- en opslagruimte, die niet in hoofdzaak dient tot woning. De betreffende onroerende zaak stond al geruime tijd leeg en belanghebbende heeft geprobeerd de leegstaande onroerende zaak te verhuren aan een derde. Voor het jaar 2008 is door de gemeente Den Haag aan belanghebbende een aanslag onroerende zaakbelasting voor het gebruik opgelegd waartegen belanghebbende in bezwaar en beroep is gekomen. Volgens belangende is in casu immers geen sprake van het vereiste gebruik in de zin van art. 220, sub a, Gem.wet.

A-G van Hilten heeft op 9 juli 2012 conclusie uitgebracht over de vraag of ter zake van de levering van een drietal documenten omzetbelasting is verschuldigd. De appartementen – die op het tíjdstip van de levering nog niet als zodanig zijn gebruikt – bevinden zich in een kantoorgebouw dat enkele jaren vóór de levering is verbouwd, waarbij op de bovenverdieping van het gebouw vier appartementen zijn gecreëerd, terwijl de begane grond kantoorruimte is gebleven. Bij notariële akte zijn de bovenverdiepingen vervolgens in vier appartementsrechten gesplitst.

Per 1 oktober 2012 zijn de nieuwe BV-regels van toepassing. Het Burgerlijk Wetboek is per die datum gewijzigd als gevolg van de vereenvoudiging en flexibilisering bv-recht.

De Rijksoverheid heeft de derde tranche van het Besluit uitvoering Crisis- en Herstelwet gepubliceerd. Hierna volgt een korte toelichting zoals door de Rijksoverheid gegeven

Minister Spies van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft beleidsregels opgesteld voor het gebruik van derivaten door woningcorporaties. Deze beleidsregels zijn 1 oktober 2012 ingegaan.

De Hoge Raad heeft onlangs een arrest gewezen over verkrijgende verjaring en wel over de verkrijgende verjaring als bedoeld in art. 3:105 BW.

De Eerste Kamer heeft recent ingestemd met de invoering van de nationale politie en de herziening van de gerechtelijke kaart. De nieuwe regels gaan 1 januari 2013 in. Op die datum komt er één landelijk politiekorps en wordt het aantal rechtbanken en gerechtshoven teruggebracht.