Aflevering 6

Tot voor kort liet de waardering van vastgoed zich het best vergelijken met een Babylonische spraakverwarring. Tal van definities, al dan niet voorzien van uiteenlopende toelichtingen, waren in omloop om het begrip marktwaarde en daaraan verwante termen van een fundering te voorzien. Dat dit, gelijk de torenbouw van Babel, nogal wat problemen opleverde laat zich raden. Onder vastgoed versta ik onroerende zaken en de daarop betrekking hebbende zakelijke rechten. De Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA) smeekte welhaast in haar publieke managementletter ‘Zeg waar het op staat’ taxateurs, om eenduidige en internationale richtlijnen te hanteren voor de waardering van commercieel vastgoed. NBA, Publieke managementletter, ‘Zeg waar het op staat. Hoofdpunten uit de publieke managementletter over het commercieel vastgoed’, juni 2011.

Aan het financieren van commercieel vastgoed zijn voor banken aanzienlijke risico’s verbonden. Om de controle te houden over deze risico’s is het voor banken van levensbelang om permanent zicht te houden op de waardeontwikkeling van de gefinancierde onroerend goedportefeuille. Daarom stellen zij hoge eisen aan de taxaties. Over de wijze waarop taxaties worden uitgevoerd, vindt in de vastgoedmarkt momenteel een brede discussie plaats. In dit artikel wordt ingegaan op het belang van waarderen, de manier waarop dit nu gebeurt, de veranderingen die nodig zijn en de extra kwaliteitseisen die banken stellen aan een taxatie. Op basis daarvan kunnen wij niet anders vaststellen dan dat een taxatie die bedoeld is voor een vastgoedfinanciering verder gaat dan de waarde alleen.

In verband met de aansprakelijkheid van taxateurs gaat het bij de taxatie van vastgoed in de eerste plaats om de vraag of de taxateur een fout heeft gemaakt en, zo dat wordt aangenomen, of causaal verband bestaat tussen de fout en de door de opdrachtgever gestelde schade. Onder ‘vastgoed’ worden in de context van dit artikel onroerende zaken en de daarop betrekking hebbende beperkt zakelijke rechten verstaan. De jurisprudentie over de aansprakelijkheid van de taxateur gaat de laatste jaren echter vooral over de vraag of de taxateur ook jegens een derde aansprakelijk kan zijn.

IFRS 13 definieert reële waarde (‘fair value’), geeft een raamwerk voor het meten van de reële waarde en geeft de gerelateerde toelichtingsvereisten. IFRS 13 geeft geen nieuwe vereisten voor de toepassing van reële waarde.

In navolging van de Wet die op 1 oktober 2012 is werking is getreden, wordt nu ook een andere lang verwachte wetswijziging voor de bv en nv ingevoerd. Op 1 januari 2013 treedt de wetswijziging in die men ook wel de Wet Bestuur en Toezicht noemt. Het gaat om het wetvoorstel tot wijziging van Boek 2 BW in verband met de aanpassing van regels over bestuur en toezicht in nv’s en bv’s (wetsvoorstel nummer 31763).

De staatssecretaris van Financiën heeft de nieuwe percentages voor de heffingsrente en invorderingsrente voor het vierde kwartaal van 2012 bekend gemaakt. Door een administratieve omissie was dit niet eerder gebeurd.

Aanvankelijk was het de bedoeling dat op 1 januari 2013 zwaardere regels – inclusief een verplichting – ter zake energielabels bij verkoop of verhuur ingevoerd zouden worden. Dit was vastgelegd in een wetsvoorstel kenbaarheid energieprestatie gebouwen. Dit wetsvoorstel is echter op 20 november 2012 door de Tweede Kamer verworpen.

Minister Opstelten van Veiligheid en Justitie heeft bekend gemaakt met een aanpassing van de Faillissementswet de faillissementsfraude harder aan te pakken. Ook wil hij de doorstart van noodlijdende bedrijven makkelijker maken en de faillissementsprocedure vereenvoudigen. In het persbericht licht hij toe dat de maatregelen bedoeld zijn om het ondernemersklimaat in Nederland gezond te houden en het reorganiserend vermogen van bedrijven te versterken.

In de brief aan de Tweede Kamer over faillissementsfraude heeft minister Opstelten van Veiligheid en Justitie geïmpliceerd nader te gaan werken aan een centraal aandeelhoudersregister. Een aandeelhoudersregister laat zien, zo licht men toe, wie als aandeelhouder betrokken is bij Besloten Vennootschappen (bv) of niet-beursgenoteerde Naamloze Vennootschappen (nv). Deze informatie kan volgens de minister meerwaarde hebben in het (preventieve) toezicht op rechtspersonen, in het voorkomen en bestrijden van fraude en witwassen en het afpakken van crimineel vermogen.

Met ingang van 1 januari 2013 gelden nieuwe tarieven van het Kadaster. Onder meer wordt het tarief bij overdrachten en hypotheken zodanig aangepast dat het niet meer per rechtverkrijgende of per hypotheekstelling, maar per akte wordt berekend. Tevens wordt een maatwerktarief ingevoerd voor akten waarin geen perceelnummers of deel- en nummerverwijzingen naar reeds ingeschreven stukken zijn opgenomen, of die leiden tot omvangrijke handmatige werkzaamheden voor meer dan vijftig objecten of meer dan vijf nieuwe rechthebbenden of hypotheekstellingen.

Met ingang van 1 januari 2013 gelden nieuwe tarieven van het Kadaster. Onder meer wordt het tarief bij overdrachten en hypotheken zodanig aangepast dat het niet meer per rechtverkrijgende of per hypotheekstelling, maar per akte wordt berekend. Tevens wordt een maatwerktarief ingevoerd voor akten waarin geen perceelnummers of deel- en nummerverwijzingen naar reeds ingeschreven stukken zijn opgenomen, of die leiden tot omvangrijke handmatige werkzaamheden voor meer dan 50 objecten of meer dan 5 nieuwe rechthebbenden of hypotheekstellingen.

In het regeerakkoord zijn afspraken gemaakt over de afschaffing van het zogenoemde BTW-compensatiefonds per 1 januari 2015. Dit fonds was met ingang van 1 januari 2003 ingevoerd om de verstorende invloed van btw-heffing bij provincies, gemeenten en andere regionale openbare lichamen weg te nemen. Uit de evaluatie is echter gebleken dat het BTW-compensatiefonds niet tot het achterliggende doel – doelmatigheidswinst door uitbesteding – heeft geleid. Het is nog onduidelijk of en zo ja, in hoeverre, de betrokken regionale overheden gecompenseerd zullen gaan worden.

De minister van Financiën heeft een nieuw besluit over de samenloop tussen overdrachtsbelasting en omzetbelasting gepubliceerd. Dit besluit vervangt het besluit van 14 september 2010, nr. DGB2010/1124M. Meest in het oog springend is dat de verkrijging van nieuw vastgoed langer vrijgesteld is van overdrachtsbelasting. Indien een nieuwe onroerende zaak in gebruik is genomen én de koper een (gedeeltelijk) recht op aftrek van de btw heeft, bestaat er in beginsel geen recht op vrijstelling overdrachtsbelasting. Omdat dit onwenselijk werd geacht was al goedgekeurd dat bij verkrijgingen binnen 6 maanden na de eerste ingebruikname toch een beroep op een overdrachtsbelastingvrijstelling kan worden gedaan. Met het oog op de stagnerende vastgoedmarkt is die termijn van 6 maanden met ingang van 1 november 2012 (tijdelijk) verlengd tot 24 maanden.

Het Europese Hof van Justitie (hierna: HvJ) heeft zich op 8 november 2012 uitgelaten over het toepassingsbereik van de zogenoemde integratieheffing voor de btw. Deze heffing is volgens het HvJ in principe toegestaan. Als echter over de waarde van de grondcomponent bij een voorafgaande belastingheffing reeds btw is betaald door de huidige eigenaar, moet de waarde van de grond (deels) buiten de integratieheffing blijven.

Op 8 november jl. heeft A-G Cruz Villalón van het Europese Hof van Justitie (HvJ) conclusie genomen in de zaak GfBk Gesellschaft für Börsenkommunikation mbH. Centraal stond de vraag of het verlenen van beleggingsadvies aan een beheerder van een beleggingsfonds vrijgesteld van btw is.

Het besluit van 27 september 2010, nr. DGB2010/1004M is op 16 oktober 2012 geactualiseerd. Zo is de goedkeuring voor de toepassing van de bij interne reorganisatievrijstelling verruimd. Voor de vrijstelling bij inbreng van een onderneming in een vennootschap die geen in aandelen verdeeld kapitaal heeft is een nieuwe goedkeuring opgenomen. Ook bevat het besluit een nieuwe goedkeuring voor de vrijstelling bij omzetting van een onderneming en is de toepassing van het bij deze vrijstelling behorende voortzettingsvereiste verduidelijkt. Tenslotte zijn enkele redactionele wijzigingen aangebracht waarmee geen beleidswijziging is beoogd.

De Hoge Raad heeft op 9 november 2012 over de volgende casus uitspraak gedaan. Een binnen fiscale eenheid gevoegde dochtermaatschappij heeft in 2006 een pand verkocht ter zake waarvan een herinvesteringsreserve is gevormd. Tot begin 2007 probeerde de bv te herinvesteren. De moedermaatschappij van de fiscale eenheid heeft begin 2007 de aandelen in de herinvesteringsdochter verkocht aan een derde. In geschil was of de herinvesteringsreserve diende vrij te vallen in de winst (de winst van de eenheid) 2007, of – na ontvoeging – in de winst 2007 van de ontvoegde dochtermaatschappij. De Rechtbank en het hof hadden al geoordeeld dat de vrijval van de HIR aan de fiscale eenheid moet worden toegerekend. De Hoge Raad is het hier, conform de conclusie van A-G Wattel, mee eens. De fiscale eenheid heeft het herinvesteringsvoornemen voor het ontvoegingstijdstip laten varen, zodat de inspecteur de vrijval van de herinvesteringsreserve terecht aan de fiscale eenheid heeft toegerekend.