Aflevering 1

In dit jaaroverzicht gaat het voornamelijk over mogen of moeten realiseren, het tijdstip waarop dat mag of moet en de waarde die daarbij in acht mag of moet worden genomen. De staatssecretaris wil in ieder geval niets weten van het vrijwillig herwaarderen van vastgoed, zo liet hij tot twee keer toe weten (1). Rond ROW (2) en TBS (3) werden wat openstaande vragen beantwoord: waarom en wanneer wordt een voordeel belast; een verlies vanwege een niet doorgegaan project werd als ROW-verlies gehonoreerd; koop-splitsen-uitponden leidde eerst niet en later wel tot belastbaarheid. Ik sluit af met een opvallende zaak over de inbreng tegen een lage waarde van een specifiek object om een verlies te willen realiseren (4).

Het jaar 2012 betekende het einde van de interne levering ‘as we know it’. Het Nederlandse stelsel bleek op cruciale onderdelen niet richtlijnconform. Opvallend dit jaar was verder de tegengestelde beweging van enerzijds de verhoging van het btw-tarief (niet bevorderlijk voor de branche) en anderzijds de verstrekking van ‘douceurtjes’ in de overdrachtsbelasting (blijvend laag tarief woningen, uitbreiding van zowel de samenloopvrijstelling als de regeling voor opvolgende verkrijgingen). De balans van een en ander zal komend jaar opgemaakt worden. Een overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen van het afgelopen jaar treft u in ieder geval hieronder.

In 2012 heeft de Hoge Raad voor de vastgoedpraktijk relevante arresten gewezen. Allereerst komt in deze bijdrage een aantal civielrechtelijke zaken aan bod, onder andere over de vraag of tijdelijke groutankers bestanddeel zijn geworden van een tunnelbak en de vraag of een drijvende waterwoning als roerend dient te worden bestempeld. Vervolgens staan we stil bij een aantal huurrechtkwesties, zoals de uitleg van het begrip ‘gebrek’ en de vraag of de huurbescherming ook ten deel valt aan een opslagruimte die hoort bij een huurder in eigendom zijnde bedrijfsruimte. Tot besluit De beschikbare ruimte noodzaakte ons tot – wellicht persoonlijke – keuzes. wordt kort aandacht besteed aan het wetsvoorstel in verband met het transparanter en voor een breder publiek toegankelijk maken van de executoriale verkoop van onroerende zaken. We beginnen echter met een bijzondere wijze van eigendomsverkrijging, de verkrijging krachtens extinctieve verjaring.

Het afgelopen jaar laat weer een veelheid aan uitspraken zien op het gebied van het omgevingsrecht. Uiteraard is het onmogelijk om in deze kroniek een uitputtend overzicht te geven, zodat voor deze kroniek noodgedwongen een keuze is gemaakt.

Staatssecretaris Teeven van Veiligheid en Justitie heeft bekend gemaakt dat het kabinet een Europees register wil van frauduleuze bestuurders. Zulks is ook door de heer Teeven gemeld in de Raad van ministers van Justitie. Volgens het persbericht van de heer Teeven van 18 januari 2013 is het de bedoeling om met een dergelijk register te voorkomen dat iemand die in Nederland of een andere EU-lidstaat een straf- of civielrechtelijk bestuursverbod opgelegd heeft gekregen, zijn of haar malafide praktijken vervolgens in een andere lidstaat of in Nederland kan voortzetten. De heer Teeven gaf ook aan dat jaarlijks momenteel zo’n 200.000 Europese bedrijven failliet gaan en daarbij zo’n 1,7 miljoen banen verloren gaan en een kwart van deze bedrijven activiteiten heeft in meerdere lidstaten. Dit voorstel voor een Europees register voor malafide bestuurders sluit volgens het persbericht aan bij de aangekondigde aanpassing van de Nederlandse Faillissementswet, welke aanpassing onder meer een hardere aanpak omvat van faillissementsfraude in Nederland. Die voorgestelde aanpassing van de Faillissementswet houdt onder meer een voorstel in voor een civielrechtelijk bestuursverbod bij faillissementen – dit in aanvulling op het strafrechtelijk bestuursverbod – en een systeem dat de Kamer van Koophandel de mogelijkheid geeft een malafide bestuurder te weren uit het Handelsregister en nieuwe inschrijvingen te voorkomen. De staatssecretaris heeft aangegeven dat zijn voorstel wordt meegenomen door de Europese Commissie bij de discussies over de door haar voorgestelde herziening van de Europese faillissementsregels. Persbericht Ministerie voor Veiligheid en Justitie, 18 januari 2013; www.rijksoverheid.nl

De inkomensgrens voor een sociale huurwoning is per 1 januari 2013 verhoogd naar € 34.229. De maximale huursom voor een sociale huurwoning, ook wel de huurgrens genoemd, is verhoogd naar € 681,02 (was € 664,66).

Minister Opstelten van Veiligheid en Justitie heeft de goed-keuring verkregen van het kabinet voor zijn wetsvoorstel om meer maatregelen te treffen voor een efficiënte handha-ving van de openbare orde in de publieke ruimte. Volgens een persbericht van het Ministerie van Justitie en Veiligheid is gebleken dat gemeenten behoefte hebben aan een meer flexibele inzet van cameratoezicht om tegen ordeverstorin-gen in probleemgebieden effectiever en gerichter op te kun-nen treden en ondersteunt deze maatregel de aanpak van tijdelijke, maar hardnekkige overlast door hangjongeren, drugsdealers, straatrovers en zakkenrollers. De minister geeft aan dat thans gemeenten alleen nog vaste camera’s mogen plaatsen. Die camera’s worden gebruikt voor statisch en langdurig toezicht op plekken met een ver-hoogde kans op verstoringen van de openbare orde, bijvoor-beeld winkelstraten of uitgaansgebieden. De vaste camera’s, die aan gevels of dakranden van gebouwen hangen, zijn volgens de minister nuttig maar niet snel inzetbaar voor bestrijding van zich verplaatsende overlast. Het wetsvoorstel houdt een uitbreiding in van de huidige regeling door onder meer ook het gebruik van mobiele camera’s toe te staan en het aan de gemeenten over te laten om te bepalen welke vorm van cameratoezicht – vast of mobiel – wenselijk is. Flexibel cameratoezicht levert vol-gens de minister ook tijdwinst op, omdat niet meer voor elke verplaatsing een aparte procedure hoeft te worden gevolgd. De nieuwe – voorgestelde – procedure houdt onder meer in dat een burgemeester, nadat de gemeenteraad hem die bevoegdheid heeft verleend, een gebied kan aanwijzen waarbinnen mobiele camera’s kunnen worden geplaatst of verplaatst (waarbij wordt aangegeven dat dit gebied niet groter mag zijn dan strikt noodzakelijk voor de handhaving van de openbare orde, bijvoorbeeld een plein of enkele stra-ten). Tevens is het een vereiste dat men middels borden het publiek informeert over het toezicht met camera’s. De tekst van het wetsvoorstel wordt openbaar bij indiening bij de Tweede Kamer.

Het Ministerie van Economische Zaken heeft aangekondigd dat er in 2013 een investeringsfonds komt dat geld gaat investeren in ‘snel groeiende innovatieve bedrijven die moeite hebben investeerders aan te trekken’. Blijkens het persbericht van 20 december 2012 komt in het fonds € 150 miljoen, waarvan € 100 miljoen afkomstig van het ministerie van Economische Zaken en € 50 miljoen van het Europees Investeringsfonds (EIF). Doelstelling is om dat fonds verder te laten groeien door andere deelnemers te zoeken. De minister licht toe dat innovatieve bedrijven vaak niet kunnen groeien omdat ze geen lening kunnen krijgen en dat dit vaak komt doordat de ontwikkeling van hun product nog niet zo ver is gevorderd dat investeerders aangetrokken kunnen worden. De minister geeft aan dat het Ministerie samen met het EIF er aan kan bijdragen om te zorgen dat deze bedrijven meer kapitaal hebben om te innoveren en verder te groeien, hetgeen weer banen en groei oplevert. Minister Kamp geeft aan dat het fonds een vliegwieleffect heeft omdat het investeert voor ongeveer 20% in andere fondsen en die fondsen de overige 80% van hun kapitaal moeten aantrekken bij private financiers. De minister rekent voor dat de € 150 miljoen hierdoor kan uitgroeien tot € 5.750 miljoen aan risicokapitaal voor innovatieve bedrijven. Het fonds zal worden beheerd door de Participatiemaatschappij Oost (PPM Oost) tezamen met het EIF. De minister lichtte tevens toe dat PPM Oost het participatiebedrijf is van Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV, met het Ministerie van Economische Zaken en de provincies Gelderland en Overijssel als aandeelhouders. Wellicht een kans voor innovatieve vastgoedbedrijven, zeker voor bedrijven die actief zijn op het gebied van duurzaamheid. Persbericht Ministerie voor Economische Zaken, 21 december 2013; www.rijksoverheid.nl

De regels in de AWBZ (Algemene Wet Bijzondere Ziekenkosten) zijn veranderd hetgeen een impact kan hebben op het vastgoed van verzorgings- of verpleeghuisinstellingen.

Er gaan strengere regels gelden voor de inkomens van bestuurders van corporaties in het kader van het beperken van topinkomens in de publieke sector. Op grond van de per 1 januari 2013 van kracht zijnde Wet Normering Topinko-mens ('WNT') geldt voor een bestuurder van corporaties een maximum jaarsalaris van 130 procent van het salaris van een minister, resulterend in een maximum van € 228.599. Tevens heeft de minister voor Wonen en Rijksdienst in aan-vulling op de WNT een staffel vastgesteld waarbij de belo-ning van een bestuurder van een corporatie wordt gekop-peld aan het aantal woningen dat de corporatie heeft.

Per 1 januari 2013 zijn alle gemeentelijke brandweren afgeschaft. Alle taken van de brandweer worden – volgens toelichting van het Ministerie van Justitie en Veiligheid – met ingang van 1 januari 2013 door de zogeheten ‘veiligheidsregio’ uitgevoerd. Er zal dus geen gemeentelijke brandweer meer bestaan zo licht het Ministerie toe en alle taken op het terrein van de fysieke veiligheid zijn sinds 1 januari 2013 gebundeld in één organisatie, het Instituut Fysieke Veiligheid, afgekort ‘IFV’.