Aflevering 2

De btw-integratieheffing heeft in vastgoedland al tot de nodige hoofdbrekers geleid. Geregeld wordt bij vastgoedprojecten geen rekening gehouden met deze extra heffing van btw over bijvoorbeeld de grond, leges en interne kosten. Recent heeft het HvJ EUHvJ EU 8 november 2012, zaak C-199/11. in de zaak ‘gemeente Vlaardingen’ een uitspraak gedaan over de reikwijdte van de integratieheffing. Deze uitspraak is belangrijk voor de vastgoedpraktijk. De uitspraak gaat in op de vraag wat de heffingsmaatstaf is bij een integratieheffing voor de btw. Daarmee is de uitspraak van groot (financieel) belang voor de vastgoedpraktijk. In dit artikel analyseren wij deze uitspraak en behandelen we de gevolgen voor de praktijk.

Uit het recente Woningstichting Maasdriel-arrestHvJ EU 17 januari 2013, zaak C-543/11 (Woningstichting Maasdriel), NTFR 2013/276. van het EU Hof van Justitie (verder: HvJ EU) blijkt dat de Nederlandse btw-praktijk ten aanzien van bouwterreinen niet spoort met het EU-recht. Volgens het HvJ EU is onbebouwde grond die voor bebouwing is bestemd altijd een bouwterrein en bij levering btw-belast. Onder het huidige Nederlandse stelsel wordt onbebouwde grond pas bouwterrein wanneer sprake is van ofwel een bouwvergunning ofwel een kwalificerende voorziening of bewerking. De betreffende fysieke ingrepen moeten bovendien zijn uitgevoerd nadat het terrein onbebouwd is geworden. In een arrest uit 2001HR 10 augustus 2001, nr. 36.686, BNB 2001/401, NTFR 2001/1179. had de Hoge Raad deze eis van nasloopse bewerkingen afgeleid uit de Nederlandse wetsgeschiedenis. Gaandeweg ging de Hoge Raad echter twijfelen aan de (btw-)richtlijnconformiteit van een en ander. Terecht, zo blijkt nu uit het arrest van het HvJ EU. De Nederlandse definitie van bouwterrein is te strikt. Onder het stelsel van de btw-richtlijn is een onbebouwd terrein een bouwterrein wanneer het terrein voor bebouwing is bestemd. Ook een bouwterrein dat niet als Wet OB 1968-bouwterrein kwalificeert kan voor bebouwing bestemd zijn. De objectief kenbare intentie van partijen kan hierbij tevens een rol spelen. De Hoge Raad zal vermoedelijk binnenkort zijn arrest uit 2001 herroepen. Ook de huidige wettelijke definitie van bouwterrein lijkt aan herziening toe.

Vastgoedconcerns vervreemden regelmatig vastgoed en zullen na moeten gaan wat ze met de opbrengst gaan doen: een vervangende aankoop? Zo ja, door dezelfde vennootschap die het vastgoed heeft vervreemd of door een andere concernvennootschap? En op welk beslissingsniveau moet dit besluit genomen worden? De antwoorden op deze vragen zijn van belang voor het wel of niet met de belastingdienst moeten afrekenen over behaalde verkoopwinst.

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft in 2012 een nieuwe modelhuurovereenkomst en algemene bepalingen vastgesteld voor winkelruimte. In dit artikel wordt ingegaan op de verschillen tussen het model uit 2008 en het model uit 2012.

Rechtbank Den Haag heeft geoordeeld over de vraag of een levering onder een opschortende voorwaarde wel of niet in strijd is met een voorkeursrecht. De rechtbank oordeelde dat dit niet het geval was in de betreffende casus.

De minister van Veiligheid en Justitie heeft bekend gemaakt dat het kabinet de arbitrage gaat moderniseren.

Ook de Eerste Kamer heeft ingestemd met het wetsvoorstel van minister Opstelten van Veiligheid en Justitie om het recht op schadevergoeding voor rechtmatig en onrechtmatig overheidshandelen eenvoudiger en toegankelijker te maken. De regels worden algemener en centraler geregeld. Zo komt er een uniforme regel over welke rechter bevoegd is te oordelen, waardoor de thans bestaande onduidelijkheid op dat vlak wordt weggenomen. De nieuwe regels houden in dat als het om schade gaat op het terrein van de sociale verzekeringen, het ambtenarenrecht en/of de belastingen, de bestuursrechter bevoegd is en in alle andere gevallen zowel de bestuursrechter als de burgerlijk rechter bevoegd zijn tot een schadebedrag van € 25.000 (waarbij het de vrije keuze van de burger is te kiezen voor de bestuursrechter of de burgerlijk rechter) en bij schadebedragen boven de € 25.000, uitsluitend de burgerlijk rechter.

De minister van Financiën heeft kenbaar gemaakt dat het openen van een betaal- of spaarrekening voor klanten een vorm van bemiddeling is en dat het daarom op grond van art. 2:80 Wet op het financieel toezicht (Wft) verboden is om dit te doen indien men niet in het bezit is van een bemiddelingsvergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). De reden van deze uiting was een ietwat verwarrend persbericht van de AFM zelf, wat resulteerde in Kamervragen. De minister heeft uiteengezet dat het openen van een betaal- of spaarrekening voor klanten een vorm van bemiddelen is en het daarom op grond van art. 2:80 Wft verboden is om zonder AFM-vergunning beroeps- of bedrijfsmatig te bemiddelen. De minister heeft wel een uitzonderingspositie ingevoerd. De minister heeft immers bepaald dat een bewindvoerder in de zin van Boek 1 BW voor het openen van een bankrekening vrijgesteld is van deze vergunningsplicht. Deze vrijstelling geldt per 27 februari 2013. Ook is kenbaar gemaakt dat een gelijksoortige vrijstelling zal gaan gelden voor curatoren, maar dan vanaf het moment dat het wetsvoorstel tot wijziging van curatele, beschermingsbewind en mentorschap (wetsvoorstel 33054) in werking treedt.

Hof Arnhem heeft geoordeeld dat in een betreffende casus een stacaravan als een onroerende zaak kwalificeerde.

Twee natuurlijke personen zijn in 2003 een geregistreerd partnerschap aangegaan, waarbij de goederengemeenschap uitsluitend bestond uit een tiental onroerende zaken waartoe zij medegerechtigd waren. Eén werkdag later is deze gemeenschap ontbonden, waarbij de volle eigendom van zes onroerende zaken kreeg toebedeeld en de partner de volle eigendom van vier onroerende zaken. Bij de verdeling is voor de overdrachtsbelasting een beroep gedaan op de uitzonderingsbepaling van art. 3, lid 1, letter b, Wet BRV. Anders dan A-G Wattel die van mening was dat het aan de wetgever was om in te grijpen, heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het aangaan van het geregistreerde partnerschap heeft plaatsgevonden met als doorslaggevend motief het ontgaan van overdrachtsbelasting ter zake van de verkrijging van vastgoed. Het toepassen van de uitzonderingsbepaling die geldt bij verdeling van een huwelijksgemeenschap zou mitsdien in strijd zijn met doel en strekking van de relevante bepalingen in de WBR. Of te wel: met een beroep op fraus legis wordt het geregistreerd partnerschap buiten aanmerking gelaten en is de verkrijging belast met overdrachtsbelasting.

Een bv heeft op 1 maart 2002 één derde van de onverdeelde eigendom van een uit de zeventiende eeuw stammend gebouw verkregen. In het gebouw bevinden zich een winkel en twee woningen. Het pand is (inwendig) verbouwd. Na de verbouwing zijn op de bovenverdieping drie woonappartementen met eigen toegang gecreëerd. Op de begane grond zijn drie naast elkaar gelegen winkelruimten ontstaan. Daarnaast is het dak vernieuwd en verhoogd, zijn raam- en deurkozijnen vervangen en zijn de drie winkeleenheden voorzien van een nieuwe pui en, aan de achterzijde van het gebouw, een uitbouw. Na gereedkomen van de verbouwing begin 2004, is het pand in februari 2004 gesplitst in zes appartementsrechten. De bv verkreeg twee appartementsrechten, te weten een winkelruimte met het daarboven gelegen woonappartement. De winkelruimte is met ingang van 1 april 2004, zonder btw, verhuurd en het appartement is op 1 november 2004 vrijgesteld van btw verkocht. Volgens de inspecteur is door de verbouwing een onroerende zaak vervaardigd met als gevolg dat bij de levering van het woonappartement btw berekend had moeten worden. Voor het winkelgedeelte is er volgens de inspecteur sprake van een zogenoemde btw-integratielevering. Hof Amsterdam heeft geoordeeld dat er geen sprake is van de vervaardiging van een onroerende zaak. De Hoge Raad deelt de conclusie van het Hof en heeft op 8 maart 2013 geoordeeld dat de vervaardiging van een goed inhoudt dat een goed wordt voortgebracht dat tevoren niet bestond. Voor een bestaand gebouw houdt dit volgens de Hoge Raad in dat slechts gesproken kan worden van vervaardiging indien door de werkzaamheden aan het gebouw in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. Volgens de Hoge Raad hebben de aan dit gebouw verrichte werkzaamheden niet geleid tot de vervaardiging van een nieuwe onroerende zaak.

Het Europese Hof van Justitie (HvJ) heeft arrest gewezen in de zaak Woningstichting Maasdriel (nr. C-543/11). Dit arrest gaat over de btw-behandeling van onbebouwde grond die is bestemd om te worden bebouwd. Volgens het HvJ is de levering van onbebouwde, maar voor bebouwing bestemde grond belast met btw, zelfs indien er ten tijde van de levering nog geen voorzieningen zijn getroffen. Het is hierbij volgens het HvJ wel van belang dat de bestemming bebouwing kan worden onderbouwd met objectieve gegevens. De in de Nederlandse regelgeving gestelde eisen op grond waarvan een bouwterrein aanwezig wordt geacht lijken daarmee niet langer relevant.

Het akkoord voor de woningmarkt en bouwsector bevat ook een aantal fiscale maatregelen. Allereerst geldt vanaf 1 maart 2013 voor een jaar een verlaging van het btw-tarief van 21 naar 6% voor verbouwingen en renovaties in de bestaande bouw.

De Hoge Raad heeft het HvJ verzocht uitspraak te doen over de vraag of een inwoner van België die op verzoek in Nederland wordt belast als ingezetene de kosten van als eigen woning bewoond buitenlands (in België gelegen) monument voor de heffing van de inkomstenbelasting niet kan aftrekken omdat het monument niet in Nederland als zodanig is geregistreerd.

Hof Arnhem heeft zich uitgesproken over de situatie waarbij vlak voorafgaand aan de levering van aandelen in een bv aan koper vastgoed is aangekocht door de bv. Dit vastgoed was al in eigendom van koper. De bv heeft ter zake van de aankoop van dit vastgoed een nog niet benutte herinvesteringsreserve afgeboekt. De inspecteur, gevolgd door de rechtbank, had de herinvesteringsreserve met toepassing van art. 15e Wet VPB 1969 (vanaf 2007, art. 12a Wet VPB1969) tot de winst gerekend. Het Hof is evenwel, in tegenstelling tot hetgeen de staatssecretaris van Financiën heeft verwoord in het besluit van 9 december 2001, nr. BLKB 2011/2061M, van oordeel dat de door de wetgever aangebrachte duidelijke volgorde in art. 15e Wet VPB moet worden geaccepteerd en niet met een beroep op fraus legis of doel en strekking van de wet kan worden opgerekt. Dit betekent dat voorafgaand aan de wijziging van het aandelenbelang de herinvesteringsreserve geacht wordt te zijn benut en geen belaste vrijval hoeft plaats te vinden.