Aflevering 4

Al eerder besteedden wij aandacht aan de faciliteiten die de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet BRV) biedt aan maatschappelijke verenigingen en stichtingen voor het uitvoeren van reorganisaties zonder heffing van overdrachtsbelasting.Vastgoed Fiscaal & Civiel 2011, nr. 4 en 2012, nr. 4. Destijds kwamen wij tot de conclusie dat voor commerciële organisaties meer mogelijkheden bij of krachtens de Wet op belastingen van rechtsverkeer openstaan voor fiscaal gefaciliteerde reorganisaties. De vraag die in dit artikel centraal staat, is of recent gewezen jurisprudentie een ander licht werpt op de reorganisatiemogelijkheden in de niet-commerciële praktijk.

De fiscale wetgeving kent sinds 2003 een – nog relatief onbekende – faciliteit die beoogt investeringen in het kader van de binnenstedelijke herstructurering ('achterstandswijken') te stimuleren. Het betreft een tweetal vrijstellingen overdrachtsbelasting met betrekking tot een specifiek voor de wijkenaanpak aangewezen lichaam.Een 'lichaam' kan zowel een entiteit met als zonder rechtspersoonlijkheid zijn. Van deze fiscale faciliteit is in de praktijk nog weinig gebruik gemaakt. Toch zou deze bepaling mogelijk – al dan niet met enkele aanpassingen – investeringen in de achterstandswijken kunnen bevorderen en zodoende een welkome bijdrage kunnen leveren aan de zo gewenste stimulering van de bouwsector.

Zorgvastgoed is de laatste jaren 'hot'. Vanwege verschillende ontwikkelingen is zorgvastgoed een actueel onderwerp en heeft het de belangstelling van zowel de zorg zelf als haar adviseurs. Allereerst heeft de gewijzigde financieringssystematiek van het vastgoed in de zorg voor de toegenomen belangstelling gezorgd. Een andere ontwikkeling betreft de invoering van scheiden van wonen en zorg.

Per besluit van 14 juni 2013 is de concernvrijstelling voor de overdrachtsbelasting zoals neergelegd in art. 5b Uitv.besl. belastingen van rechtsverkeer aangepast. De strikte toepassing van de eis dat de vennootschap die de onroerende zaak met een beroep op de concernvrijstelling heeft verkregen drie jaar tot het concern dient te behoren leidde in de praktijk tot onbillijke situaties. In een beleidsbesluit waren al enige situaties beschreven waarin een ruime toepassing van het concernbegrip werd toegestaan. Voor alle andere situaties diende echter alsnog om goedkeuring te worden verzocht. Door nu in art. 5b Uitv.besl. BR een conceptueel kader neer te leggen wordt beoogd dat er minder verzoeken tot goedkeuringen zullen hoeven te worden gedaan.

Het besluit van 21 juni 2013, nr. BLKB/2013/642M vervangt de besluiten van 12 november 2004, nr. en 19 februari 2010, nr. Er is een nieuwe goedkeuring opgenomen voor de toepassing van de vrijstelling bij verdeling van een gemeenschap tussen samenwoners (art. 15, lid 1, onderdeel g, WBR). Onder voorwaarden geldt de vrijstelling ook als de verdeling plaatsvindt na een herverkaveling. En naar aanleiding van de inwerkingtreding van de Wet inrichting landelijk gebied is het beleid over de vrijstelling van art. 15, lid 1, onderdeel l, WBR aangepast.

De advocaat-generaal heeft 28 maart 2013 conclusie genomen in een zaak waarin de vraag voorligt of het tijdstip van eerste ingebruikneming in de zin van art. 11, lid 1, onderdeel a, sub I, Wet OB 1968 moet worden vastgesteld per WOZ-object in de zin van art. 16 Wet WOZ. Belanghebbende is in deze casus eigenaar en verhuurder van een nieuw kantoorgebouw, wat afgebakend is in 15 WOZ-objecten. Eén van die objecten is per 1 januari 2007 voor het eerst verhuurd en de overige 14 zijn op de waardepeildatum, 1 januari 2009, niet of minder dan twee jaar verhuurd. De advocaat-generaal merkt op dat de waarde in het economische verkeer van een WOZ-object dient te worden vastgesteld op de veronderstelde koopprijs. De aan de (veronderstelde) koper in rekening gebrachte omzetbelasting maakt deel uit van de prijs die de koper bereid is te betalen en vormt dus mede de waarde in het economische verkeer van die zaak. In zoverre is volgens de advocaat-generaal de omzetbelastingwetgeving bepalend voor de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak voor de Wet WOZ. Of met de ingebruikneming van één WOZ-object in het gebouw op 1 januari 2007 alle WOZ-objecten in het gebouw op de waardepeildatum 1 januari 2009 meer dan twee jaren in gebruik zijn genomen in de zin van de Wet OB 1968, zodat elk afzonderlijk object zonder btw kan worden geleverd en de WOZ-waarde hierdoor lager kan worden bepaald, hangt volgens de advocaat-generaal af van voor zover kantoorunits in het onderhavige gebouw voor de Wet OB zijn aan te merken als 'fysiek gescheiden bouwwerken'. Relevante omstandigheden zijn onder andere de mogelijkheid om de ruimtes afzonderlijk te verhuren en het beschikken over eigen faciliteiten per unit.

Hof Den Bosch heeft zich gebogen over de WOZ-waardering van een mijnsteengroeve, in het bijzonder over de vraag of de koopsom van een verkoop tussen twee zustervennootschappen zakelijk is. In een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de peildatum wordt gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom welke voor de onroerende zaak is betaald, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Het hof heeft op 3 april 2013 geoordeeld dat niet alleen aan de omstandigheid dat sprake is van een verkoop tussen gelieerde partijen de conclusie kan worden verbonden dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Immers, ook gelieerde partijen kunnen bij onderlinge transacties marktconform handelen. Wil de stelling dat de tussen een koper en een verkoper overeengekomen koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft slagen, dan dient een partij, die zich daarop beroept, aannemelijk te maken dat sprake is van gelieerdheid tussen verkoper en koper, en de koopsom is beïnvloed door de gelieerdheid tussen verkoper en koper, zodanig dat de koopsom niet de waarde representeert die tussen onafhankelijke derden zou zijn overeengekomen.

De Hoge Raad komt terug van de rechtsopvatting dat bij gehele sloop van een gebouw de vrijgekomen grond eerst dan kan worden aangemerkt als een bouwterrein, indien na de sloop van het gebouw bewerkingen aan de grond hebben plaatsgevonden met het oog op nieuwe bebouwing. De Hoge Raad betrekt hierbij de overwegingen van het Hof van Justitie dat een terrein kan worden aangemerkt als bouwterrein in de zin van art. 12, lid1, letter b, en lid 3, Btw-richtlijn 2006, wanneer uit beoordeling van alle omstandigheden met inbegrip van de intentie van partijen, blijkt dat op de datum van de levering het betrokken terrein daadwerkelijk bestemd was om te worden bebouwd.

Per 1 juli 2013 is het Wijzigingsbesluit Bodemenergiesystemen van toepassing.

Hof Den Bosch heeft recent een uitspraak gedaan over een boetebepaling.

Op grond van art. 7:2 BW dient een koopovereenkomst met betrekking tot een woning schriftelijk te worden vastgelegd. Het is niet duidelijk of aanvullingen of wijzigingen in een bestaande – schriftelijke – koopovereenkomst met betrekking tot een woning ook schriftelijk moeten worden vastgelegd op grond van art. 7:2 BW.

Sinds 1 juli 2013 is de nieuwe Wet Bibob (Bevordering Integriteitsbeoordelingen Openbaar Bestuur) van kracht. Nieuw onder de Wet Bibob is de toetsing bij vastgoedtransacties. Daarnaast zijn de administratieve lasten voor ondernemers verminderd. Enerzijds, zo stelt het Ministerie van Justitie zorgt de nieuwe wet ervoor dat overheden Bibob meer uniform uitvoeren maar anderzijds hebben gemeenten meer ruimte gekregen om Bibob toe te passen naar hun lokale behoefte, doordat zij Bibob kunnen toepassen op iedere gemeentelijke vergunning.