Aflevering 5

Met ingang van 1 juli 2013 is art. 5b Uitv.besl. BRV gewijzigdArt. IV, onderdeel B, besluit van 14 juni 2013 tot wijziging van enige fiscale uitvoeringsbesluiten, Stb. 2013, 224.. Het zogenoemde concernvereiste is geherformuleerd. In dit artikel ga ik in op de gewijzigde regeling.

Transformatie van gebouwen wordt vaak als één van de oplossingen aangedragen voor de aanpak van leegstand in kantoor- en winkelruimten. Om herontwikkeling van bestaand vastgoed te vereenvoudigen, heeft de wetgever de afgelopen jaren verschillende stimulerende maatregelen geïntroduceerd en bestaande regels versoepeld. Vergunningstelsels zijn samengevoegd, de mogelijkheden voor het tijdelijk herbestemmen worden versoepeld en met het Bouwbesluit 2012 is voor verbouwingen een minder strenge norm in het leven geroepen. De regelgeving rond geluidhinder is bij deze vereenvoudigingen grotendeels buiten schot gebleven. Dat is jammer, want juist dit aspect kan bij transformaties voor rumoer zorgen. In dit artikel wordt op hoofdlijnen stilgestaan bij de verschillende geluidaspecten waarmee bij de herontwikkeling van gebouwen rekening moet worden gehouden.

Het Belastingplan 2014 voorziet in de algehele afschaffing van de interne levering. In het huidige politieke klimaat is hiermee het einde van deze heffing nog niet gegeven. Wat in ieder geval al wel gegeven is, is een nieuw besluit over de omzetbelasting bij levering en verhuur van onroerende zaken.'Omzetbelasting. Levering en verhuur van onroerende zaken', besluit van 19 september 2013, Stcrt. 2013, 26 851. In deze bijdrage ga ik in op beide ontwikkelingen.

Op 9 juli 2013 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel 'Wijziging van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en enige andere wetten in verband met de totstandkoming van een basisnet (Wet basisnet)' aangenomen. De wet zal naar verwachting op 1 januari 2014 in werking treden. Met het te introduceren 'basisnet' wordt gestreefd naar een duurzame oplossing voor de spanning tussen het gevaar van het vervoer van gevaarlijke stoffen over belangrijke transportroutes enerzijds en ruimtelijke ontwikkelingen in de (directe) nabijheid van deze transportroutes anderzijds. In deze bijdrage wordt de nieuwe wet toegelicht en zal worden geïllustreerd dat het basisnet niet alleen van belang is voor de vervoerders van gevaarlijke stoffen, maar evenzeer voor partijen die betrokken zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen en vastgoed langs deze transportroutes. De ruimtelijke beperkingen die (gaan) gelden langs transportroutes zullen met de Wet basisnet en aanverwante regelgeving juridisch worden verankerd.

Op Prinsjesdag, 17 september 2013, heeft het kabinet het Belastingplan 2014 aangeboden aan de Tweede Kamer. Voor de vastgoedsector zijn de volgende wijzigingen van belang:

De overdrachtsbelasting heeft een aantal ondernemingsfaciliteiten in de vorm van vrijstellingen. Naar aanleiding van een wijziging per 1 juli 2013 van art.l 5b Uitvoeringsbesluit WBR heeft de staatssecretaris op 10 juli 2013 een nieuw besluit uitgevaardigd, welke het besluit van 16 oktober 2012, nr. BLKB2012/611M vervangt ent met ingang van 1 juli 2013 geldt. Met name zijn de onderdelen die zien op interne reorganisatie aangepast. Verder zijn er enkele redactionele wijzigingen aangebracht waarmee geen beleidswijziging is beoogd.

De rente op een hypothecaire lening die is aangegaan ter financiering van de aankoop van een perceel kan slechts op het box 1 inkomen in mindering worden gebracht indien het perceel kwalificeert als eigen woning in de zin van art. 3.111 Wet IB 2001. Volgens vaste jurisprudentie moet dan sprake zijn van een woning in aanbouw, waarvan het aannemelijk is dat deze woning uitsluitend bestemd is om in het kalenderjaar of in één van de daaropvolgende twee jaren als eigen woning aan de belastingplichtige ter beschikking te staan.

In het kader van de werktuigenvrijstelling die in het kader van de WOZ-waardering geldt, is recent een tweetal uitspraken gepubliceerd.

Op basis van de zogenoemde verkrijgingsfictie wordt bij de bepaling waardering van de WOZ-waarde ervan uitgegaan dat de onroerende zaak ontruimd in gebruik zou kunnen worden genomen. Hof Arnhem-Leeuwarden heeft echter geoordeeld dat een koopprijs van een pand in verhuurde staat kan dienen als onderbouwing van de WOZ-waarde en daarbij geen correctie naar onverhuurde staat toegepast. Tegen de uitspraak is cassatie ingesteld.

Sinds 1 juli 2013 is de wettelijke rente voor handelstransacties 8,5 % (was 7.75). Elk halfjaar kan de wettelijke rente voor handelstransacties veranderen. De wettelijke rente voor niet-handelstransacties is ongewijzigd gebleven op 3%. De wettelijke rente voor niet-handelstransacties kan ook elk half jaar veranderen bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB).

Minister Blok heeft bekend gemaakt dat het kabinet en Aedes, de vereniging van woningcorporaties, afspraken hebben gemaakt over investeringen in de bouw, het scheiden van kerntaken van de overige activiteiten en de rol van het waarborgfonds WSW bij saneringen. Tevens is bepaald dat via de verhuurderheffing corporaties blijven bijdragen aan het oplossen van de economische crisis. De aangekondigde verhuurderheffing gaat door. Deze levert minister Stef Blok 1,7 miljard euro op waarmee hij de staatskas aanvult. Tevens is bepaald dat zowel 400 miljoen euro uit het Energieakkoord voor energiebesparende investeringen definitief bestemd wordt voor verhuurders de sociale huursector en de zogeheten integratieheffing btw vervalt, hetgeen een voordeel oplevert van ongeveer 60 miljoen euro per jaar. De minister geeft aan dat het kabinet en Aedes het belang onderkennen van het beperken van de financiële risico's en het voorkomen van verstoringen op de vrije markt. Een van de acties daartoe wordt dat corporaties hun sociale activiteiten gaan splitsen van andere commerciële activiteiten of activiteiten die niet gelden als een Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Een van de reden hiervoor is dat voor deze activiteiten volgens de Europese regels ook geen staatssteun is toegestaan en geborgde leningen dus niet aan de orde zijn. Voor de wijze van deze splitsing geldt dat corporaties kunnen kiezen voor een juridische danwel administratieve splitsing. Indien gekozen wordt voor een juridische splitsing worden de niet-DAEB activiteiten in een aparte rechtspersoon ondergebracht. Bij een administratieve scheiding zal dit niet het geval zijn. Echter corporaties die voor een administratieve splitsing kiezen, krijgen volgens de minister met zwaarder toezicht te maken en zal gelden dat er dan minder niet-DAEB activiteiten zijn toegestaan en de toegestane niet-DAEB activiteiten die dan wel geoorloofd zijn moeten dan wel tevens ten diensten staan van de kerntaak. Voorts is afgesproken dat zowel bij een juridische als bij een administratieve scheiding geldt dat op termijn de nieuwe niet-DAEB activiteiten tegen marktvoorwaarden gefinancierd moeten worden zodat er een gelijk speelveld ontstaat.

Minister Opstelten van Veiligheid en Justitie heeft een wetsvoorstel ingediend om de strafrechtelijke mogelijkheden verruimen om effectiever en harder op te treden tegen frauduleuze faillissementen. Voorts heeft de minister aangekondigd de bestrijding van bewust onbehoorlijk ondernemerschap aan te pakken. Het gaat derhalve om faillissementsfraude beter te kunnen opsporen en vervolgen. Het wetsvoorstel is onderdeel van het wetgevingsprogramma Herijking Faillissementsrecht hetwelk het faillissementsrecht moet moderniseren, dit alles volgens de minister om het ondernemersklimaat in Nederland gezond te houden. Het wetsvoorstel houdt onder meer in dat er een aparte strafbaarstelling komt van overtreding van de administratieplicht bij faillissement met een maximum van twee jaar gevangenisstraf. Die strafbaarstelling biedt tevens een aanknopingspunt om de gang van zaken rond een faillissement te onderzoeken en eventuele fraudepraktijken bloot te leggen. Blijkens het persbericht van de minister is een ander belangrijk onderdeel van het voorstel de verbetering van de mogelijkheden om frauduleus handelen vóór intreding van het faillissement aan te pakken. Hiertoe worden volgens de minister de bestaande strafbaarstellingen van faillissementsfraude aangescherpt. De minister noemt in zijn persbericht een aantal voorbeelden van zaken die men ook strafrechtelijk west aan te pakken. Een voorbeeld is de aanpak van bestuurders die allerlei buitensporige uitgaven hebben gedaan vóór het faillissement. Een ander voorbeeld is de aanpak van personen die de activa uit een bv trekken en overzetten naar een andere bv, en de eerste bv vervolgens moedwillig failliet laten gaan, waardoor schuldeisers achter het net vissen. De minister wil niet alleen strafrechtelijke vervolging indien een faillissement (zoals thans reeds deels het geval is) volgt maar ook indien er geen faillissement volgt hetgeen kan resulteren tot twee jaar gevangenisstraf en indien sprake is van persoonlijke verrijking maximaal vier jaar gevangenisstraf. Tevens wil men invoeren dat reeds in een periode voorafgaand aan een faillissement kan ingrijpen om een faillissement te voorkomen of in ieder geval de schade te beperken.

De Eerste Kamer heeft ingestemd met het wetsvoorstel 'Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen', ook wel Wet Basisnet. De Wet Basisnet gaat 1 januari 2014 in werking. In de wet wordt vastgelegd wat de maximale risico's zijn die veroorzaakt mogen worden door het transport van gevaarlijke stoffen over weg-, spoor- en watertrajecten. De veiligheid van bewoners langs de routes wordt met de nieuwe wet vergroot en naar de toekomst toe geborgd. Ook zorgt de wet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden, nu en in de toekomst. Hierbij wordt gebruikgemaakt van de routes met de minste risico's. Verder wordt met de wet helder gemaakt waar ruimtelijke ontwikkelingen kunnen blijven plaatsvinden en waar niet.

Op 6 september 2013 heeft het kabinet bekend gemaakt dat het Energieakkoord is gesloten. Het akkoord is een resultaat van maandenlange onderhandelingen onder leiding van de Sociaal Economische Raad (SER). Minister Kamp van Economische Zaken heeft hert Energieakkoord in een persbericht uitgelegd. Zo komt volgens de minister een duurzame energievoorziening een stap dichterbij. Bovendien levert het akkoord volgens de minister banen op en heeft het een positief effect op de energierekening van consumenten. Een belangrijke pijler onder het akkoord is energiebesparing. Er komt volgens de minister een fonds van 600 miljoen euro waar mensen die bijvoorbeeld hun huis energiezuiniger willen maken gebruik van kunnen maken. Ook komt er 400 miljoen euro voor woningcorporaties om projecten mee te financieren die huizen energiezuiniger maken. Dankzij deze middelen kunnen huisbezitters bijvoorbeeld een voorschot krijgen op de kosten voor dubbel glas en muurisolatie. Huurhuizen kunnen via woningbouwcorporaties energiezuiniger worden gemaakt. Daarnaast krijgen bijvoorbeeld bewoners van een wijk die samen duurzame energie opwekken belastingkorting. Volgens de minister zullen opdrachten voor installateurs van bijvoorbeeld zonnepanelen en isolatiebedrijven in totaal 15.000 extra banen opleveren. In het Energieakkoord is vastgelegd dat in 2020 14% van alle energie duurzaam moet zijn opgewekt. In 2023 moet dat 16% zijn. Dankzij deze afspraak kunnen subsidies voor bijvoorbeeld relatief dure windmolenparken op zee slimmer worden ingezet. Dit zorgt voor een lagere energierekening voor huishoudens en bedrijven dan eerder berekend in het Regeerakkoord. Per saldo stijgt de energierekening met 1,5 miljard euro minder dan eerder berekend.

Volgens hof is voor een Vormerkung niet altijd een nader onderzoek vereist. De casus was als volgt. Er is door een notaris een koopovereenkomst met betrekking tot onroerende zaken ingeschreven in de openbare registers in het kader van de Vormerkung. De koopovereenkomst zelf was door een advocaat opgemaakt. De verkoper betreft een rechtspersoon die in het buitenland is gevestigd en volgens de documenten bij de koopovereenkomst was de ondertekenaar bevoegd om de verkoper te vertegenwoordigen. Later bleek de ondertekenaar niet bevoegd te zijn voor die buitenlandse vennootschap. De verkoper heeft de notaris aangesproken omdat volgens het handelsregister een ander vertegenwoordigingsbevoegd was. De Kamer heeft deze klacht gegrond verklaard en daartoe onder meer overwogen dat het de verantwoordelijkheid van de notaris is om zowel de beschikkingsbevoegdheid als de vertegenwoordigingsbevoegdheid te controleren voordat hij de registerverklaring passeert. Dit geldt ook als de notaris niet zelf de koopovereenkomst heeft opgesteld. Thans heeft het hof in hoger beroep echter geoordeeld dat dit onderdeel van de klacht ongegrond is. Volgens het hof rusten op een notaris bij de inschrijving van een registerverklaring – naast zijn algemene notariële zorgplicht – geen andere verplichtingen dan die zoals weergegeven in art. 7:3, lid 6, BW. Naar het oordeel van het Hof valt daaronder in het algemeen niet een door de notaris in te stellen onderzoek naar de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper of de vertegenwoordigingsbevoegdheid van diens vertegenwoordiger. Op het moment dat een notaris op grond van diens algemene notariële zorgplicht en de hem bekende gegevens redelijkerwijs ervan uit mag gaan dat de vertegenwoordiger van de verkoper(s) bevoegd is op het moment van ondertekening van de koopovereenkomst, kunnen achteraf aan het licht komende gebreken aan deze vertegenwoordigingsbevoegdheid de notaris niet verweten worden.

Sinds 1 januari 2012 geldt dat op grond van art. 1:99 lid 1, onder b, BW de huwelijksgemeenschap wordt ontbonden op het tijdstip van indiening van het echtscheidingsverzoek. Derhalve is bijvoorbeeld niet de datum of tijdstip van het uitspreken van een echtscheidingsvonnis van belang maar sec het tijdstip van indienen van het echtscheidingsverzoek. Ook voor de vastgoedwereld is dit van belang want het kan van invloed zijn op de vraag wie bevoegd en rechthebbende is ten aanzien van een registergoed.