Aflevering 6

Praktische problemen in het huurrecht met incentives

In deze bijdrage aan het themanummer 'verhuur' zal worden ingegaan op de btw-aspecten van verhuur. Hierbij komen de essentialia van verhuur aan bod, zoals het begrip 'onroerende zaak' en het begrip 'verhuur'. Verder zal worden ingegaan op de voor de btw-praktijk meest belangwekkende aspecten van de recente rechtspraak en het gewijzigde vastgoedbesluitBesluit van 19 september 2013, nr. BLKB2013/1686M., zoals de ontwikkelingen met betrekking tot 'verhuur+' en de 'servicekostenproblematiek'.

De eerste poging om een verhuurderheffing in te voeren heeft tot veel verzet van de woningcorporaties en vanuit de Eerste Kamer geleid. Uiteindelijk is alleen een verhuurderheffing voor 2013 ingevoerd.De eerste versie van de verhuurderheffing is al eerder in Vastgoed Fiscaal & Civiel besproken (zie C. Bruijsten, 'Het huurdebat en de heffing van verhuurders',Vastgoed Fiscaal & Civiel, 2013 nr. 3, p. 1-5). Na moties van de Eerste Kamer en de Tweede Kamer heeft inmiddels een (deels) hernieuwde verhuurderheffing voor 2014 en volgende jaren het levenslicht gezien.Opgenomen in het wetsvoorstel Invoering van een verhuurderheffing voor 2014 en volgende jaren alsmede wijziging van enige wetten met betrekking tot de nadere herziening van de fiscale behandeling van de eigen woning (Wet maatregelen woningmarkt 2014). Dit wetsvoorstel is inmiddels aangenomen door de Tweede Kamer.

In deze bijdrage wordt eerst ingegaan op de (on)mogelijkheid om een appartementsrecht te laten gebruiken door een derde in het algemeen respectievelijk te gebruiken voor short stay in het bijzonder, terwijl – wat dat laatste gebruik betreft – de akte van splitsing ter zake van het gebruik de bestemming 'wonen' vermeldt. Vervolgens wordt in het artikel ingegaan op short stay in relatie tot het bestuursrecht.

De Hoge Raad heeft op 1 november 2013 prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie gesteld over de btw-behandeling van het beheer van vastgoedvennootschappen. De Hoge Raad betwijfelt of beleggingsfondsen en -maatschappijen die in vastgoed beleggen 'gemeenschappelijk beleggingsfonds' in de zin van de btw-richtlijn zijn. Daarnaast vindt de Hoge Raad dat niet eenduidig uit rechtspraak van het Hof van Justitie kan worden afgeleid dat de exploitatie van vastgoed als 'beheer' in de zin van de btw-vrijstelling kan worden aangemerkt. Daarom verzoekt de Hoge Raad het Hof van Justitie uitspraak te doen over de volgende vragen:

Als gevolg van gewezen jurisprudentie en gewijzigde regelgeving heeft actualisering plaatsgevonden van het vastgoedbesluit van 14 juli 2009, nr. CPP2008/137M (Stcrt. 2009, nr. 11140). Belangrijk onderdeel betreft onderdeel 4.2. (Koop-aannemingsovereenkomsten). Het Ministerie van Financiën (MvF) neemt op basis van recente jurisprudentie het standpunt in dat bij een koop-aannemingsovereenkomst, waarbij dezelfde ondernemer eerst de grond levert en vervolgens de nieuwbouw oplevert, de grond niet meer met 6% overdrachtsbelasting kan worden geleverd. Volgens het MvF zijn de handelingen van de ondernemer één prestatie, namelijk een met btw belaste levering van een nieuw gebouw. Dit standpunt brengt mee dat de volledige vergoeding is onderworpen aan 21% btw, in plaats van aan 6% overdrachtsbelasting over de grond en 21% btw over de aanneemsom. Er is een strenge overgangsregeling getroffen op grond waarvan de ondernemer de grond nog wel met 6% overdrachtsbelasting kan leveren. Deze overgangsregeling loopt tot 1 januari 2016. Voorts is onderdeel 4.3 (Bouwterrein) van belang. In de Nederlandse wet wordt als bouwterrein beschouwd onbebouwde grond:

De Hoge Raad heeft op 15 november 2013 de mogelijkheid tot vrijstelling van gebruikersbelasting voor woondelen bij zorginstellingen aanmerkelijk verruimd. De Hoge Raad heeft praktisch werkbare richtlijnen gegeven om de heffingsuitzondering van onroerende zaakbelasting voor woondelen binnen verpleeg- en verzorgingshuizen te bepalen.

Het kabinet heeft een besluit opgesteld voor het wijzigen van verschillende besluiten op het gebied van het Omgevingsrecht. Dit alles in verband met het permanent maken van de Crisis- en herstelwet. Het ontwerpbesluit is op 31 oktober 2013 in de Staatscourant gepubliceerd (Stcrt. 2013, nr. 30053).

Het kabinet heeft aangekondigd dat er duidelijke regels komen over de positie en taken van interne toezichthouders van stichtingen en verenigingen. Niet alleen om te zorgen dat commissarissen en leden van raden van toezicht in semipublieke sectoren beter weten wat er van hen verwacht wordt – maar ook dat zij daarop kunnen worden afgerekend. Dit maakt het eenvoudiger toezichthouders die slecht presteren aansprakelijk te stellen of zelfs te ontslaan.

Welk bedrag een bank als hypothecaire geldlening mag verstrekken is onderworpen aan regelgeving. Zulks is verankerd in de Regeling hypothecair krediet.

De minister van Infrastructuur en Milieu heeft op 1 oktober 2013 bekendgemaakt dat de ministerraad hiermee heeft ingestemd op voorstel van de ministers Schultz van Haegen van Infrastructuur en Milieu, minister Blok voor Wonen en Rijksdienst, minister Kamp van Economische Zaken en minister Bussemaker van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap. Met de wijzigingen wordt een groot aantal gemeentelijke wensen gerealiseerd.

Per 1 januari 2014 gaan de tarieven van het Kadaster met gemiddeld 10% omhoog.

Hof Amsterdam heeft recent geoordeeld over de bevoegdheid van een eigenaar zijn woning-appartement te verhuren voor korte periodes aan derden (short stay).