Aflevering 1

't Kan verkeren' was de lijfspreuk van de dichter, toneelschrijver en rederijker Bredero (1585-1619). Zo begint in zijn beroemde gedicht Boeren Geselschap alles op een heel vrolijke toon, maar het tafereel eindigt met een vechtpartij. Praktijkfiscalisten zullen zich zuchtend kunnen scharen achter deze lijfspreuk als zij de stroom jurisprudentie doornemen, op zoek naar richtinggevende uitspraken met rechtsregels in plaats van doorgehakte-knopenuitspraken. Maar goed, als partijen er in de praktijk niet uit kunnen komen en de beslissing uit handen geven, neemt er in ieder geval iemand een beslissing – en dat is ook wat waard.

Aan het begin van 2014 is het goed om de balans op te maken van alle gebeurtenissen in het afgelopen jaar. Als het gaat om btw en overdrachtsbelasting blijkt dan, wederom, het nodige te melden. Zo is de interne levering afgeschaft, behoort het fiscale voordeel van koop/aannemingsovereenkomsten tot het verleden en zijn onroerendezaaklichamen voortaan beperkt tot onroerendezaakrechtspersonen. Richtinggevende arresten verschenen over bouwterreinen en al dan niet tot nieuwbouw leidende verbouwingen. Dit alles en nog veel meer treft u hieronder.

De Hoge Raad heeft in 2013 een aantal belangwekkende arresten voor de vastgoedpraktijk gewezen. Het gaat om uitspraken inzake de koop van onroerende zaken (waaronder de Vormerkung), appartementsrechten en de reikwijdte van het recht van hypotheek. Daarnaast om uitspraken inzake huurrechtkwesties, zoals tussentijdse aanpassing van de huurprijs en de waarde van garanties bij het faillissement van de huurder. Voor de uitspraken inzake short stay verwijzen wij naar het artikel van mw. mr. H.M. Kolster en mw. mr. E. Lohr-Henket in het voorgaande nummer van Vastgoed Fiscaal & Civiel.Zie mw. mr. H.M. Kolster en mw. mr. E. Lohr-Henket, 'Gebruik door derden en short stay in relatie tot de bestemming 'wonen' in het splitsingsreglement respectievelijk short stay in het bestuursrecht', in Vastgoed Fiscaal & Civiel, 2013 nr. 6. Voorts wordt aandacht besteed aan de gevolgen van de op 1 januari 2014 ingetreden Warmtewet.

In deze kroniek geven wij een selectie van de meest in het oog springende uitspraken in het omgevingsrecht van het afgelopen jaar. In voorgaande jaren deelden wij de verschillende uitspraken in drie hoofdcategorieën in, te weten uitspraken over de Wet ruimtelijke ordening (Wro), de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de Crisis- en herstelwet (Chw). Per 1 januari 2013 is een groot deel van de bijzondere procesrechtregels uit de Chw overgenomen in het algemene bestuursprocesrecht, zoals vastgelegd in de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Om deze reden hebben wij er dit jaar voor gekozen de procesrechtelijke uitspraken die interessant zijn voor het omgevingsrecht te bespreken onder het hoofdstuk Awb.

In de conclusie van 30 oktober 2013 gaat A-G Van Hilten uitgebreid in op de vaststelling van de pro-ratabreuk op grond waarvan een woningcorporatie recht heeft op aftrek van omzetbelasting die drukt op de algemene kosten. Met name wordt ingegaan op de vraag of de omzet die een woningcorporatie haalt met de verkoop van voormalige huurwoningen (vrijgesteld voor de btw), moet worden opgenomen in de noemer van de pro-ratabreuk. De advocaat-generaal komt tot de conclusie dat alleen indien de levering van de onroerende zaken een min of meer toevallige, in de bedrijfsvoering ongebruikelijke activiteit is, de omzet uit de levering uit de noemer van de pro-ratabreuk kan blijven. Hiervan was volgens de advocaat-generaal geen sprake, zodat volgens Van Hilten het cassatieberoep van de staatssecretaris gegrond is.

Hof Amsterdam heeft zich 5 december 2013 gebogen over de vraag of de het hanteren van een WOZ-peildatum per 1 januari 2009 een buitensporige last kan zijn voor de erfgenamen die in 2010 een eigen woning verkrijgen. Tot de nalatenschap van een op 6 april 2010 overleden man behoorde een woning, die in de aangifte voor de erfbelasting voor € 762.500 is opgenomen; de WOZ-waarde naar de peildatum 1 januari 2010. De inspecteur heeft de waarde van de woning echter gesteld op € 840.000; de WOZ-waarde naar de peildatum 1 januari 2009. De erfgenamen waren van mening dat art. 21, lid 5, SW 1956 (vanaf 2010) in strijd is met art. 1 Eerste Protocol EVRM. Rechtbank Haarlem had in het betreffende geval geoordeeld dat geen sprake was van een ‘fair balance’ en de strijdigheid met art. 1 Eerste Protocol opgeheven door aan te sluiten bij de door de wetgever vanaf het jaar 2012 ingevoerde wetgeving, zodat in plaats van de WOZ-waarde naar de peildatum 1 januari 2009 de WOZ-waarde in aanmerking wordt genomen naar de peildatum 1 januari 2010.De inspecteur was tegen de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gegaan. Hof Amsterdam heeft het hoger beroep gegrond verklaard. Volgens het hof is de wetgever door het hanteren van een waardepeildatum die is gelegen aan het begin van het kalenderjaar voorafgaande aan het jaar van overlijden, gebleven binnen de hem ter zake toekomende beoordelingsmarge. De erfgenamen zouden als gevolg van de heffing geen buitensporige last dragen (‘individual and excessive burden’).

Rechtbank Middelburg oordeelde dat een gemeente kosten van tenuitvoerlegging van bestuursdwang ook kon verhalen op de koper van een onroerende zaak.De casus was als volgt: Koper (K) koopt van verkoper (V) in 2011 een onroerende zaak. V was toen reeds dwangsommen verschuldigd jegens de gemeente wegens illegale bouw alsmede voor de illegale opslag van asbesthoudend materiaal. V heeft die dwangsommen niet betaald. De gemeente beroept zich daarom op art. 5.18 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en vordert bij K zowel de door V verschuldigde dwangsommen als de kosten van de uitvoering van de bestuursdwang. K is het hier niet mee eens en stelt een procedure in. De rechtbank geeft de gemeente gelijk en wijst het verzoek van K af. De rechtbank overweegt onder meer dat zowel bij een bestuursdwangbesluit ingevolge art. 100e Woningwet, zoals dit luidde ten tijde van belang, als bij een krachtens art. 5.18 Wabo genomen besluit tot oplegging van een last onder bestuursdwang (of oplegging van een last onder dwangsom gericht op naleving van het bepaalde bij of krachtens de betrokken wet) bepaald kan worden dat dit besluit mede geldt jegens de rechtsopvolger van degene aan wie dat besluit is opgelegd alsmede jegens iedere verdere rechtsopvolger. In dat geval kan volgens de rechtbank het besluit jegens die rechtsopvolger of iedere verdere rechtsopvolger ten uitvoer worden gelegd en kunnen de kosten van die tenuitvoerlegging en een te innen dwangsom bij die rechtsopvolger of verdere rechtsopvolgers worden ingevorderd, dit alles ‘tenzij bijzondere omstandigheden zich daartegen naar het oordeel van burgemeester en wethouders verzetten’. De rechtbank oordeelde dat in de onderhavige casus niet expliciet was bepaald dat deze besluiten mede gelden jegens (een) rechtsopvolger(s). Naar het oordeel van de rechtbank echter kan niet worden volstaan met de enkele verwijzing naar de wetsartikelen, art. 100e Woningwet en art. 5.18 Wabo. Deze artikelen verplichten het bestuursorgaan immers volgens de rechtbank om (expliciet) te bepalen dat er zakelijke werking aan een besluit tot het opleggen van een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom wordt verbonden. Daarnaast brengt de omstandigheid dat het hierbij om een discretionaire bevoegdheid van de gemeente gaat, volgens de rechtbank mee dat het handhavingsbesluit tevens een kenbare evenredige belangenafweging ter zake moet inhouden. Een dergelijke belangenafweging ontbreekt volgens de rechtbank in de handhavingsbesluiten. Er is dan ook niet voldaan aan de voorwaarden om de door de rechtsvoorganger van eiseres verbeurde dwangsommen en de kosten van tenuitvoerlegging van de bestuursdwang te kunnen innen bij eiseres. Reeds hierom komt het bestreden besluit in aanmerking voor vernietiging wegens strijd met de wet.De rechtbank oordeelde dat de in het kader van de besluitvorming tot invordering in acht te nemen zorgvuldigheid en redelijkheid meebrengen dat de gemeente na de eigendomsoverdracht aan K nogmaals had moeten trachten de verbeurde dwangsommen en de kosten van bestuursdwang bij V te innen. Eerst als dat niet gelukt was, had de gemeente kunnen besluiten om over te gaan tot invordering bij K. Voorts had de gemeente in dit geval met betrekking tot de verbeurde dwangsommen als bijzondere omstandigheid in aanmerking moeten nemen dat K onmiddellijk na de eigendomsoverdracht met de gemeente in overleg is getreden over hetgeen vereist was om alsnog aan de dwangsombesluiten van de gemeente te voldoen en dat naar aanleiding daarvan K alsnog een bouwvergunning gevraagd en verkregen heeft. Aldus is door toedoen van K alsnog een normconforme situatie bereikt. De rechtbank oordeelde dat daarom een onderscheid moest worden gemaakt tussen de dwangsommen enerzijds, die hoeft K niet te voldoen, en de kosten van de tenuitvoerlegging anderzijds. Ten aanzien van die kostenvergoeding oordeelde de rechtbank dat zij vooralsnog geen bijzondere omstandigheden ziet die zouden nopen tot het afzien van invordering bij K van die kosten. Dit omdat K, als K zich voorafgaande aan de openbare verkoping van het object bij de betreffende notaris nader had geïnformeerd, had kunnen weten dat de bestuursdwang ten uitvoer was gelegd en dat de betreffende kosten dus al door de gemeente waren gemaakt.

In een gezamenlijk bericht van drie Ministeries aan de Tweede Kamer is bekend gemaakt dat de regeldruk in de tweede helft van 2013 opnieuw is verminderd. Volgens die Ministeries (Economische Zaken, Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Wonen en Rijksdienst) is de regeldruk voor bedrijven in zes maanden afgenomen met € 118 miljoen. Helaas staat daar echter een stijging voor burgers tegenover van € 83 miljoen. Per saldo dus nog steeds een afname voor burgers en bedrijven tezamen van € 35 miljoen. In totaal wil het kabinet de regeldruk voor burgers en bedrijven in haar kabinetsperiode met € 2,5 miljard verlagen. Volgens de brief aan de Tweede Kamer is tijdens deze kabinetsperiode reeds een afname gerealiseerd van € 1,7 miljard. Het kabinet heeft ook toegezegd elke zes maanden een tussenstand door te geven. De drie Ministeries maakten tevens bekend dat het kabinet de komende tijd de regeldruk vooral wil verminderen door samen met bedrijven, burgers, provincies en gemeenten op te trekken in de speurtocht naar regeldrukverlagingen. In de brief werd nogmaals toegelicht dat het verlagen van de regeldruk gerealiseerd wordt door het schrappen van onnodige regels en het versoepelen van wettelijke verplichtingen. Dit zou tot een besparing van tijd en geld moeten leiden en daarom moeten bijdragen aan ‘het herstel van de economie, het versnellen van innovatie en het versterken van onze samenleving’. Twee voorbeelden van afname van regeldruk zijn het eenvoudiger maken van vergunningstrajecten (bijvoorbeeld bij een dakkapel of een uitbouw) en van belastingtrajecten (bijvoorbeeld versimpelde loonheffing).

Het kabinet heeft volgens haar persbericht van 20 december 2013 nieuwe gebieden aangewezen voor de bouw van windmolenparken op zee. Het gaat om het gebied die in het ontwerp-Rijksstructuurvisie Windenergie op Zee (‘RSV WoZ’) nader gedefinieerd zijn als ‘Hollandse Kust’ (1.225 km2)’ en het gebied ‘Ten Noorden van de Waddeneilanden’ (200 km2). Deze gebieden liggen buiten de zogeheten ‘12-mijlszone’, minimaal 22 kilometer uit de kust. Deze aanwijzing houdt verband met het Energieakkoord. In het Energieakkoord, zo licht het kabinet toe in het persbericht, is voor duurzame groei afgesproken dat in 2023 op het Nederlandse deel van de Noordzee windmolenparken zijn gebouwd met een piekvermogen van 4.450 megawatt. Die zouden dan jaarlijks ongeveer 5 miljoen huishoudens van elektriciteit moeten kunnen voorzien (uitgaande van een gemiddeld gebruik per huishouden in 2013). Dat is volgens de toelichting 3% van het totale energieverbruik in 2023. Het kabinet heeft berekend dat dit betekent dat aanvullend op de bestaande parken en de vergunningen die reeds worden voorbereid, vanaf 2015 voor 3.450 megawatt aan windmolens moet worden gerealiseerd. Volgens het persbericht kijkt het kabinet voor die uitbreiding, naast de thans aangewezen ‘Hollandse Kust’ en ‘Ten Noorden van de Waddeneilanden’, tevens naar de eerder aangewezen gebieden ‘Borssele’ en ‘IJmuiden Ver’ en doen daarnaast de ministeries van Infrastructuur en Milieu en Economische Zaken een haalbaarheidsstudie naar de mogelijkheden voor windparken dichter bij de kust en zelfs binnen de 12-mijlszone. Het kabinet geeft ook duidelijk nogmaals aan dat het Rijk de locaties aanwijst maar het aan de markt is om de windmolenparken daadwerkelijk te realiseren.

Sinds 1 januari 2014 hebben de Friezen een eigen en nieuwe taalwet. Hierin wordt geregeld dat in de provincie Fryslân het Fries en het Nederlands de officiële talen zijn. Dit betekent onder meer dat wettelijk is vastgelegd dat Friese burgers het recht hebben om in de rechtszaal en in het contact met bestuursorganen hun eigen taal, Nederlands of Fries, te gebruiken. Ook bij vastgoedgeschillen en transacties (in contracten) kan men dus met het Fries te maken krijgen. Tevens is in de Wet gebruik Friese taal een aanscherping verwerkt van de regels over het gebruik van de Friese taal door de decentrale overheden in Fryslân. Deze bestuursorganen moeten voortaan verplicht regels en een beleidsplan opstellen voor het gebruik van de Friese taal. Wellicht minder van belang voor de vastgoedwereld maar mogelijk wel voor Friezen zelf, is dat tevens een nieuw ‘Orgaan voor de Friese taal’ is ingesteld, met wettelijke taken ter bescherming en bevordering van het Fries. Dat Orgaan voor de Friese taal moet toezien op de status en het gebruik van het Fries en tevens daarover adviseren aan bestuursorganen (zowel landelijk als in de Provincie Friesland) en rechterlijke instanties.

Op 17 december 2013 is het wetsvoorstel tot wijziging van de Meststoffenwet door de Eerste Kamer aangenomen. De wetswijziging is per 1 januari 2014 in werking getreden. Het wetsvoorstel zorgt voor een mestverwerkingsplicht, waardoor het mestoverschot op termijn zou moeten verdwijnen en er minder vervuiling zou moeten zijn van het grondwater en oppervlaktewater. Dit ter bestrijding van het probleem dat Nederland meer mest produceert dan op het land kan worden uitgereden. Volgens het persbericht van staatssecretaris Dijksma van Economische Zaken houdt de invoering van een mestverwerkingsplicht in dat veebedrijven, die hun mest niet binnen de normen die hiervoor gelden volledig op hun eigen grond kwijt kunnen, een deel van die mest moeten laten verwerken. Het te verwerken deel van het mestoverschot varieert per regio en stijgt jaarlijks. Doel van de verwerkingsplicht is dat de mest buiten de Nederlandse landbouw wordt afgezet, zodat er geen sprake meer is van een mestoverschot. Doel van de mestverwerking is het voorkomen dat meststoffen (stikstof en fosfaat) in het grond- en oppervlaktewater terechtkomen. Een voorbeeld van mestverwerking is het maken van mestkorrels uit mest en die in het buitenland verkopen. Een ander voorbeeld is het verbranden van mest en zo energie op te wekken. Nederland heeft volgens staatssecretaris Dijksma een mestoverschot waar er in andere delen van Europa en de wereld juist een tekort is aan meststoffen en de vraag naar meststoffen de komende jaren zal stijgen. Dit biedt volgens staatssecretaris Dijksma veehouders en mestverwerkers kansen om geld te verdienen aan mest door export van meststoffen.

De Inspectie SZW (Sociale Zaken en Werkgelegenheid) kan boetes opleggen in geval van het illegaal verwijderen van asbest. Dit kunnen aanzienlijke boetes zijn. Zo blijkt ook uit een recente situatie waar de Inspectie SZW aan een stichting voor jeugdzorg en hulpverlening een boete heeft opgelegd van € 100.800 voor het illegaal verwijderen van asbesthoudende panelen uit woonunits in Venlo. Het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid heeft dit voorbeeld recent bekend gemaakt. Dit mede gezien het feit dat voor de Inspectie SZW de aanpak van misstanden in de asbestsector een van de speerpunten is. Mede daarom is ook een speciaal team geformeerd met inspecteurs, die zijn vrijgemaakt voor de aanpak van misstanden. Meer inspecties en boetes zijn dus te verwachten. In het geval in Venlo was naar aanleiding van een klacht een inspectie uitgevoerd door de Inspectie SZW. Er werd geconstateerd dat er reparaties waren uitgevoerd aan buitenpanelen van woonunits door te technische dienst van de stichting zelf. Die technische dienst had het door vandalisme beschadigde plaatmateriaal zelf gerepareerd en vervangen en dit niet laten uitvoeren door een van de 300 gecertificeerde bedrijven op het gebied van asbestverwijdering die Nederland kent en verplicht ingeschakeld moeten worden. Bovendien was het asbest niet verpakt en afgevoerd conform regelgeving. Ook was verzuimd de asbestverwijdering te melden bij de Inspectie SZW, was niet het wettelijk verplichte inventarisatierapport opgesteld en waren niet de verplichte adembescherming en persoonlijke beschermingsmiddelen gebruikt. Dit alles terwijl de medewerkers van de technische dienst op de hoogte waren dat het plaatmateriaal van de uit de jaren zeventig daterende gebouwen mogelijk asbesthoudend materiaal bevatte. In zijn persbericht meldt de Minister nogmaals dat het gebruik van asbest in Nederland reeds sinds 1994 is verboden en dat Ascert van dienst kan zijn voor ondersteuning, coördinatie en informatie (www.ascert.nl). De stichting heeft naast de boete tevens een waarschuwing ontvangen dat bij herhaling van eenzelfde of soortgelijke overtreding kan worden besloten om het bedrijf gedurende langere tijd stil te leggen.