Aflevering 2

Het fiscale bodemrecht oorspronkelijk daterend uit 1845 en thans opgenomen in art. 22 IW 1990 is per 1 januari 2013 uitgebreid met een nieuwe mededelingsplicht in een nieuw artikel (art. 22bis IW 1990) ten faveure van de Ontvanger van de Belastingdienst. Rechthebbenden tot roerende zaken die zich bevinden op de 'bodem' van de belastingschuldige moeten als zij iets van plan zijn met deze roerende zaken, waardoor deze roerende zaken door die handeling niet meer kwalificeren als bodemzaak, dit eerst melden aan de Ontvanger. Vervolgens geldt een wachtperiode. De Ontvanger kan dan zo nodig voordat dit plan wordt uitgevoerd bodembeslag leggen.

Recent heeft Hof Arnhem-Leeuwarden een interessante uitspraak gedaan in een zaak waarin door middel van een bv-cv-structuur vastgoed werd ontwikkeld. Doorgaans wanen de vennoten in een dergelijke structuur zich gevrijwaard van civielrechtelijke claims van schuldeisers van de cv. Hoe anders dit is in het fiscale recht, illustreert deze uitspraak. Dit is vooral van belang in de vastgoedpraktijk, waar de cv de belastingplichtige is voor de omzetbelasting. Voor de heffing van inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting is zo'n cv als fiscaal transparant doorgaans niet relevant. De vennoten worden voor hun aandeel in de winst rechtstreeks in de heffing van inkomstenbelasting (indien het een natuurlijke persoon is) of vennootschapsbelasting (indien het een lichaam is) betrokken.Zie ook Kamerstukken II, 2006-2007, 31 065, nr. 3, p. 35 en 36.

Eigenaren van een tweede woning kunnen worden geconfronteerd met forensen belasting: een belasting die kan worden opgelegd aan personen die meer dan negentig dagen per jaar een gemeubileerde (vakantie)woning of stacaravan tot hun beschikking hebben in een bepaalde gemeente, waar de betreffende personen niet staan ingeschreven, omdat zij elders hun hoofdverblijf hebben. Niet alle gemeenten heffen forensenbelasting. De gemeenten die het wel doen, lijken deze belasting veelal te gebruiken om de begroting sluitend te krijgen. De forensenbelasting is een doorn in het oog van vele eigenaren van een tweede woning. Wanneer is forensenbelasting verschuldigd en wanneer niet?

Begin 2011 heeft de Hoge Raad in het Aukema q.q./Uni-InvestarrestHR 14 januari 2011, NJ 2011, 114; LJN: BO3534. geoordeeld dat een in de huurovereenkomst opgenomen schadevergoedingsbeding na opzegging van die overeenkomst door de curator ex art. 39 FW geen effect sorteert tegen de failliete boedel. De beide hierna te bespreken arresten van de Hoge Raad van 15 november 2013 en 22 november 2013 borduren voort op Aukema q.q./Uni-Invest en geven antwoorden op voor de praktijk belangrijke vragen.

Omdat de aftrek van voorbelasting in tijden van leegstand op verschillende manieren kan worden benaderd, geeft A-G van Hilten de Hoge Raad dan in overweging om op de voet van art. 267 VWEU het HvJ om een prejudiciële beslissing te verzoeken over de wijze van benadering. Het betreft een casus waarbij een btw-ondernemer een kantoorpand heeft laten bouwen dat eerst enkele jaren vrijgesteld is verhuurd, en vervolgens – nog gedurende de herzieningsperiode – leeg kwam te staan. Enige jaren later is het pand weer verhuurd, maar nu belast. Rechtbank Arnhem is van mening dat de ondernemer in het in geding zijnde herzieningsjaar recht heeft op aftrek c.q. teruggaaf van 1/10e deel van de bij de ingebruikneming van het kantoorpand verschuldigd geworden omzetbelasting omdat zij aannemelijk acht dat de ondernemer gedurende de periode van leegstand voornemens was het kantoorpand belast te gaan verhuren. Tegen dit oordeel is door de staatssecretaris sprongcassatieberoep ingesteld bij de Hoge Raad. Aan de hand van uitlegging van jurisprudentie van het Hof van Justitie van de EU, komt A-G Van Hilten tot de slotsom dat de ondernemer terecht aanspraak maakt op herziening van de aftrek, maar acht het toch opportuun om het geding te schorsen en ter zake prejudiciële vragen voor te leggen aan het Hof van Justitie.

Belanghebbende heeft op 8 maart 2004 tegen een jaarlijks vooruit te betalen canonvergoeding een recht van erfpacht verkregen op een perceel grond met inbegrip van een kantoorpand in aanbouw. De duur van de erfpacht was gesteld op twintig jaar. De canon bedroeg € 330.000. De vestiging van het recht van erfpacht is voor de btw aangemerkt als de levering van een onroerende zaak. De maatstaf van heffing ter zake van een hiervoor bedoelde levering omvat de gekapitaliseerde waarde van de canon (berekend aan de hand van bijlage A, letter b, bij het Uitvoeringsbesluit omzetbelasting). In dit geval is deze waarde berekend op € 3.844.500. Belanghebbende heeft de in rekening gebrachte btw aan de ondernemer die het recht van erfpacht heeft gevestigd, betaald, en het bij haar aangifte omzetbelasting voor het tijdvak maart 2004 in aftrek gebracht. Belanghebbende heeft daarbij de opstal na het vestigen van het recht van erfpacht laten afbouwen, waarna het als gereed kantoorpand is opgeleverd. Zij heeft de aan haar ter zake hiervan in rekening gebrachte omzetbelasting onmiddellijk en volledig in aftrek gebracht. Tijdens de afbouw is de eerste van de te betalen jaarlijkse vergoedingen voor het recht van erfpacht vervallen en door belanghebbende betaald. Na de oplevering van het pand is belanghebbende het pand met ingang van 1 juni 2004 gaan verhuren. Voor een gedeelte van het pand heeft belanghebbende met de huurders gekozen voor een met btw-belaste verhuur. De verhuur van het andere deel van het pand was vrijgesteld van btw. Belanghebbende is ervan uitgegaan dat als gevolg van het btw-vrij verhuren van het pand een btw-integratieheffing plaatsvindt en in verband hiermee een bedrag aan btw op aangifte voldaan. Belanghebbende heeft de maatstaf van heffing van de hiervoor vermelde levering gesteld op de totale kosten (exclusief btw) van de afbouw, vermeerderd met het bedrag van de op het tijdstip van de levering reeds vervallen canon.

Belanghebbende, inwoner van Bergeijk, heeft bezwaar gemaakt tegen WOZ-beschikkingen en aanslagen in de onroerendezaakbelastingen betreffende twee onroerende zaken. In het bezwaar heeft hij uitsluitend gemeld dat de waarde van een onroerende zaak te hoog is en verzocht om het taxatieverslag toe te zenden. De gemeente heeft de inwoner daarop in de gelegenheid gesteld om het bezwaarschrift alsnog nader te motiveren en het taxatieverslag van de onroerende zaken toegezonden. Na het uitblijven van een reactie, is de inwoner opnieuw in de gelegenheid gesteld het bezwaarschrift te motiveren. Vervolgens is het bezwaar wegens het ontbreken van een motivering niet-ontvankelijk verklaard. In verzet heeft de Rechtbank gesteld dat niet voldaan is aan de summiere eisen die worden gesteld aan het motiveren van het bezwaar. De Hoge Raad heeft evenwel geoordeeld dat nu de desbetreffende beschikking niet meer bevat dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde, er aan het bezwaar geen verdere eis wordt gesteld dan dat uit het bezwaarschrift blijkt dat de indiener daarvan zich met de vastgestelde waarde niet kan verenigen. Gelet hierop is het verzet van belanghebbende gegrond en moet de rechtbank het onderzoek voortzetten in de stand waarin het zich bevond.

Huurders met zonnepanelen op hun dak van de verhuurder, kunnen vanaf 2015 in aanmerking komen voor korting op de energiebelasting. De opgewekte stroom wordt vrijgesteld van energiebelasting, ook al wordt deze feitelijk geleverd door de verhuurder. Huurders betalen hierdoor vijf tot zeven cent per Kilowattuur minder dan wat ze normaal aan hun elektriciteitsmaatschappij zouden betalen. Op dit moment geldt dit alleen voor huiseigenaren en huurders die eigen panelen op het dak hebben. Belangrijkste regel nu is namelijk dat er geen derde partij bij de opwekking en levering mag zijn betrokken. De elektriciteit moet voor eigen rekening zijn opgewekt en direct via de eigen meterkast binnenkomen. Met de nieuwe maatregel worden door de verhuurder geplaatste zonnepanelen gezien als onderdeel van het verhuurde object.

De Hoge Raad heeft zich 28 maart 2014 gebogen over de vraag of bij overcreditering (voor meer dan 10% van de waarde van de inbreng) bij inbreng in een VOF, aanspraak gedaan kan worden op de vrijstelling ex art. 15, lid 1, onder e, Wet op belastingen van rechtsverkeer. De inspecteur meent van niet omdat in art. 5 van het bij deze Wet behorende Uitvoeringsbesluit is bepaald dat voor de toepassing van genoemde vrijstelling, de creditering maximaal 10% mag bedragen. Belanghebbende is echter van mening dat deze delegatiebepaling geen wettelijke basis heeft in art. 15 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer en daarom onverbindend is. De Hoge Raad vindt echter met de inspecteur dat het in art. 5 opgenomen crediteringsmaximum wel een wettelijke basis in art. 15 heeft en dat de wetgever kennelijk de wens had een zo vergaande bevoegdheid aan de besluitgever te delegeren.

De wet kent in art. 7:3 BW een bepaalde bescherming van in het kadaster ingeschreven koopovereenkomsten (Vormerkung). Deze regeling wenst de minister van Justitie aan te passen. Het wetsvoorstel ziet op wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering teneinde de werking van de inschrijving van de koop van een registergoed in de openbare registers te verbeteren. In de MvT wordt opgemerkt dat dit wetsvoorstel als doel heeft de werking van de Vormerkung bij conservatoir en executoriaal beslag te verbeteren. De Vormerkung betreft de mogelijkheid om een koopovereenkomst in te schrijven in de openbare registers, zodat het recht van de koper wordt beschermd met het oog op de daadwerkelijke levering van het gekochte registergoed. Bescherming van de koper is op haar plaats volgens de wetgever, omdat met het vervullen van de vereisten voor levering van een registergoed in de praktijk niet zelden enige maanden gemoeid zijn. De kans dat zich gedurende deze periode schuldeisers van de verkoper aandienen met aanspraken op het registergoed die gaan boven die van de koper, is bepaald niet denkbeeldig volgens de wetgever. Daartoe is door de Wet koop onroerende zaken (Stb. 2003, 238) in art. 7:3 BW een aantal precies geformuleerde rechtsfeiten geïntroduceerd die niet tegen de koper van een registergoed kunnen worden ingeroepen wanneer de koopovereenkomst in de openbare registers wordt ingeschreven en levering binnen zes maanden na die inschrijving plaatsvindt. Eén van deze rechtsfeiten, zo wordt in de MvT samengevat, betreft een beslag op het registergoed dat ná inschrijving van de koop wordt gelegd. Schuldeisers van de verkoper die beslag leggen op het registergoed na de inschrijving van de koop kunnen de overdracht van het registergoed daardoor niet verhinderen. Blijkens de memorie van toelichting (MvT) is er een noodzaak tot verbetering gelegen in het feit dat een schuldeiser van de verkoper die beslag legt ná de Vormerkung toch de mogelijkheid heeft om de levering van het registergoed te verhinderen. De noodzaak tot verbetering van de werking van de Vormerkung is gelegen in het feit dat een schuldeiser van de verkoper die beslag legt, na de Vormerkung toch de mogelijkheid heeft de levering van het registergoed te verhinderen. Dit kan, zo wordt in de MvT uitgelegd, doordat schuldeisers van de verkoper, een derdenbeslag op de koopsom onder de koper kunnen leggen om een deel van hun vordering veilig te stellen (zie ook HR 8 oktober 2010, LJN: BN1252, HR 12 juli 2013, LJN: BZ9959). Gevolg van dit beslag is volgens de MvT dat de koper de (volledige) koopsom niet meer bevrijdend aan de notaris kan betalen. Er ontstaat zo een patstelling en daarmee komt de levering tot stilstand. Dit doorkruist volgens de MvT het doel van de Vormerkung, omdat het beslag op de koopsom de bescherming ongedaan maakt die de koper vanwege de inschrijving van de koop geniet. Volgens de MvT wil men met dit wetsvoorstel deze patstelling doorbreken, zodat het recht van de koper op daadwerkelijke nakoming wordt geëffectueerd.Om dit te bereiken wordt voorgesteld om de koper in weerwil van een beslag op de koopsom de mogelijkheid te geven de koopsom bevrijdend aan de notaris te betalen. Daarnaast wordt voorgesteld om bij de inschrijving van de koop verplicht te vermelden bij welke notaris de akte van levering zal worden verleden. De schuldeisers van de verkoper kunnen daardoor doeltreffend beslag op de koopsom onder de notaris leggen. Ook wordt voorzien in een systeem dat alsdan toch een andere notaris dan die aangewezene de akte passeert. Echter, dan is nodig dat die nieuwe notaris een akte ter zake laat inschrijven en tussen die inschrijving en het passeren van de akte van levering zeven dagen zit. Dit wetsvoorstel is ook in lijn met de adviezen die ter zake zijn gevraagd aan het Molengraaff-instituut te Utrecht.

Middels een wetsvoorstel wil het kabinet frauderende bestuurders harder aanpakken, onder meer door een civiel bestuursverbod op te leggen waarna zij maximaal vijf jaar geen rechtspersoon meer mogen besturen. Indien een bestuurder in ernstige mate tekort is geschoten in zijn verplichtingen of zich laakbaar heeft gedragen binnen drie jaar voorafgaand aan het faillissement van het bedrijf dat door de bestuurder werd geleid, komt een bestuurder hiervoor in aanmerking. Van 'in ernstige mate' tekort zijn geschoten in zijn verplichtingen is bijvoorbeeld sprake als vermogensbestanddelen vlak voor het faillissement zijn weggesluisd. Het kabinet wil hiermee verhinderen dat frauderende bestuurders hun activiteiten kunnen blijven voortzetten door hun fraudeleuze activiteiten te maskeren met, zoals het kabinet het verwoord 'een web van rechtspersonen of door steeds nieuwe ondernemingen op te richten en deze vervolgens failliet te laten gaan'. Indien een bestuursverbod wordt opgelegd, kan de betrokkene geen bestuurder of commissaris worden maar kan hij ook bij geen enkele rechtspersoon aanblijven als bestuurder of commissaris. Mede in dat verband komt er een register dat de notaris en de Kamer van Koophandel in staat stelt op eenvoudige wijze (online) na te gaan of een persoon die een onderneming wil oprichten of als bestuurder wil worden ingeschreven een bestuursverbod heeft.

Recent heeft de rechtbank in Overijssel in een casus geoordeeld dat in dat geval de betreffende vennoot niet aansprakelijk was voor anterieure schulden van de betreffende vof.

Sinds 1 maart 2014 is gezien de grote vraag daarnaar informatie over het Europese en Nederlandse milieubeleid makkelijker en online raadpleegbaar. Op de website van Kenniscentrum InfoMil (onderdeel van Rijkswaterstaat) is tevens een handboek beschikbaar gesteld over de milieuwetgeving van de Europese Unie en de uitvoering daarvan in Nederland: 'Handboek EU Milieubeleid en Nederland'. Het handboek meldt wetgeving maar ook belangrijke jurisprudentie. Toch is het niet puur een juridisch naslagwerk; het besteedt eveneens aandacht aan de achtergronden van het beleid en de bereikte resultaten.

Sinds 21 januari 2014 bestaat de mogelijkheid om een Energiebespaarlening af te sluiten om slim te investeren in energiebesparende maatregelen in de eigen woning. Hiermee word volgens het kabinet een dubbel voordeel geboekt: een lagere energierekening en verhoging van de woningwaarde met een beter energielabel. Een Energiebespaarlening is een lening voor energiebesparende maatregelen in de eigen woning met een extra lage rente. De lening wordt verstrekt uit het Nationaal Energiebespaarfonds. Een fonds dat is gerealiseerd met financiële bijdragen van de Rijksoverheid, Rabobank en de ASN Bank. In totaal is er € 300 miljoen beschikbaar. De lening is uitsluitend voor particulieren beschikbaar en kan enkel de eigen woning betreffen. Voorts is het een annuïtaire lening van maximaal € 25.000 en kent deze een looptijd van 7 of 10 jaar, afhankelijk van de hoogte van de lening. De rente van de Energiebespaarlening staat vast gedurende de looptijd van de lening. Momenteel is die vaste rente gesteld op 3,4% voor de lening met een looptijd van 7 jaar en 3,8% voor de leningen met een looptijd van 10 jaar. De lening kan gebruikt worden voor 14 energiebesparende maatregelen. De voorwaarden daarvoor staan op www.ikinvesteerslim.nl. Een van de voorwaarden is dat, indien het zonnepanelen betreft, slechts 50% van de lening aan zonnepanelen mag worden besteed. De Energiebespaarlening is een van de gevolgen van het Woonakkoord 2013 en het Energieakkoord 2013.

Het kabinet wil ook huurders stimuleren in duurzame energie te investeren. Minister Kamp heeft aangekondigd dat vanaf 2015 huurders met zonnepanelen op 'hun' dak in aanmerking komen voor korting op de energiebelasting. Bij koopwoningen gelden reeds belastingkortingen indien men zonnepanelen plaatst. Vanaf volgend jaar geldt dat ook voor mensen die zonnepanelen 'meehuren' met hun huis. Een voordeel voor huurders is volgens het persbericht dat de opgewekte stroom vrijgesteld wordt van energiebelasting, ook al wordt deze feitelijk geleverd door de verhuurder. De verwachting van Minister Kamp is dat huurders 5 tot 7 cent per Kilowattuur minder betalen dan wat ze normaal aan hun elektriciteitsmaatschappij zouden betalen. Volgens de minister wordt het ook voor verhuurders aantrekkelijker te investeren in duurzame energieopwekking. Huurhuizen worden interessanter om aan te bieden op de woningmarkt en ze dragen bij aan de duurzame afspraken die de sector heeft gemaakt bij het Energieakkoord. De nieuwe belastingvrijstelling zorgt volgens de Minister ook voor meer banen bij installatiebedrijven van zonnepanelen. De minister licht ook nog toe dat nu nog alleen huiseigenaren en huurders die eigen panelen op het dak hebben, worden vrijgesteld van de energiebelasting. Met de nieuwe maatregel worden door de verhuurder geplaatste zonnepanelen gezien als onderdeel van het verhuurde object.