Aflevering 4

Mede als gevolg van de financiële crisis moet een aspirant-lener tegenwoordig een intensief traject doorlopen waarin hij op allerlei gebieden wordt doorgelicht. Hoe onterecht hij dit ook moge vinden, het is niet alleen hij die aan zwaardere regels moet voldoen. Ook de financier zelf heeft de laatste jaren te maken gekregen met een steeds fijnmaziger netwerk van wet- en regelgeving als het gaat om het verstrekken van leningen en het uitwinnen van de voor de lening verbonden onderpanden. In deze

In een themanummer over vastgoedfinanciering kan een bijdrage over de fiscale aspecten niet ontbreken. In dit artikel gaan wij in op de fiscale aspecten van groepsleningen voor de aankoop van direct en indirect vastgoed.

Op 13 juni 2014 heeft de Hoge Raad beslist dat leegstand van een onroerende zaak kan leiden tot teruggaaf van btw. In de betreffende situatie verhuurde een belegger een nieuw pand de eerste vijf jaar na ingebruikname vrijgesteld van btw. Als gevolg daarvan kon de belegger de btw op de bouwkosten van het pand niet in aftrek brengen. Vanaf jaar zes kwam het pand leeg te staan. De belegger stelde zich op het standpunt dat hij vanaf jaar zes recht heeft op gedeeltelijke aftrek van btw op de bouwkosten, omdat hij vanaf dat moment voornemens was het pand btw-belast te verhuren. De inspecteur weigerde deze aftrek.

Op 6 juni heeft de Hoge Raad een arrest gewezen dat van belang is voor vastgoedondernemers die zowel btw-belaste als btw-vrijgestelde prestaties verrichten, zoals de meeste woningcorporaties of andere beleggers in woningen. De vraag die voorlag was of beleggers in woningen bij het berekenen van het pro-ratapercentage (in de noemer) rekening moeten houden met de btw-vrijgestelde omzet die is behaald met de verkoop van huurwoningen; hetgeen een zeer negatieve invloed op de hoogte van het pro-ratapercentage zal hebben in een jaar waarin veel huurwoningen zijn verkocht.

De staatssecretaris van Financiën heeft het besluit over het belastbaar feit in de overdrachtsbelasting(BLKB2011/1803M) geactualiseerd.

Op 23 mei 2014 heeft de Hoge Raad diverse arresten gewezen over de toepassing van art. 12a Wet VPB 1969 (voorheen: art. 15e Wet VPB 1969) welk artikel misbruik bij de handel in zogenoemde herinvesteringsreserve-lichamen moet voorkomen. De hoofdlijnen die uit deze arresten kunnen worden afgeleid zijn als volgt.

Per 15 mei 2014 is de zevende tranche van de Crisis- en herstelwet in werking.

Per 1 juli 2014 gelden de nieuwe pachtnormen. De hoogst toelaatbare pachtprijzen voor 2014 zijn berekend conform de uitgangspunten van het Pachtprijzenbesluit. Er bestaan twee soorten pachtnormen, te weten de ‘regionorm’ voor contracten die na 1 september 2007 zijn gesloten en een ‘veranderpercentage’ voor contracten van vóór 1 september 2007. Anders dan voor 2007 wordt thans de stijging van pachtprijzen niet meer bepaald door de grondkwaliteit maar door hetgeen de grond kan opbrengen (producutie). De pachtprijs wordt jaarlijks bepaald op basis van een vijfjaarsgemiddelde van de opbrengst van de grond. Met dat gemiddelde worden grote prijsschommelingen voorkomen. In 2007 is de nieuwe berekeningssystematiek ingevoerd in het pachtprijzenbesluit.

Per 1 juli 2014 is het Rijksvastgoedbedrijf ontstaan. Het is een fusie van vier verschillende diensten die over het vastgoed van het rijk gingen: de Rijksgebouwendienst, de Dienst Vastgoed Defensie, het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) en de directie Rijksvastgoed.

De regels omtrent energielabels en/of certificaten – of welke aanduiding er ook aan wordt gegeven – voor woningen lijken te gaan wijzigen. In ieder geval heeft minister Stef Blok, minister voor Wonen en Rijksdienst, dit op 5 juni jl. aangekondigd. In zijn persbericht en brief aan de Tweede Kamer meldt minister Blok dat huiseigenaren die nog geen energielabel hebben, in januari 2015 een voorlopig energielabel voor hun woning krijgen toegestuurd. Met dat voorlopige energielabel krijgen zij inzicht in de energieprestatie van hun woning en kunnen zij efficiënte besparingsmaatregelen nemen om de energiekosten te verlagen. Op het moment dat zij hun woning verkopen of verhuren, moet het voorlopige label zijn omgezet naar een definitief label. Dat omzetten kan online en zal naar verwachting 20 euro kosten. Voor het huidige energielabel betalen huiseigenaren ongeveer 100 à 200 euro.

Mede als gevolg van de financiële crisis moet een aspirant-lener tegenwoordig een intensief traject doorlopen waarin hij op allerlei gebieden wordt doorgelicht. Hoe onterecht hij dit ook moge vinden, het is niet alleen hij die aan zwaardere regels moet voldoen. Ook de financier zelf heeft de laatste jaren te maken gekregen met een steeds fijnmaziger netwerk van wet- en regelgeving als het gaat om het verstrekken van leningen en het uitwinnen van de voor de lening verbonden onderpanden. In deze