Aflevering 6

Dit themanummer gaat over de civielrechtelijke, fiscale en boekhoudkundige behandeling van incentives. Dit artikel bevat een behandeling in vogelvlucht van de geldende civielrechtelijke leer op dit gebied en stelt in het bijzonder de vraag aan de orde waar de grens ligt tussen wat is toegestaan en wat niet in de relatie verkoper-koper.

De vastgoedcrisis heeft de verhoudingen op de kantorenmarkt ingrijpend veranderd. Dé uitdaging voor verhuurders van vastgoed was en is huurders te vinden en te binden. Daarvoor kunnen aan huurders verschillende soorten incentives worden gegeven. In dit artikel worden de fiscale aspecten van deze incentives in kaart gebracht.

In dit artikel gaat de auteur in op de btw-aspecten die verbonden zijn aan het gebruikmaken van huurincentives.

Het is in Nederland voor bepaalde typen commercieel vastgoed (kantoren, winkels, bedrijfsruimte) gebruikelijk om lease incentives te geven in huurcontracten. Dit kan op verschillende manieren, maar meestal in de vorm van een huurvrije periode (huurincentives, par. 2.5) of als investering (investeringsincentives, par. 2.6). Hoe moeten deze incentives in de jaarrekening worden verwerkt? Leidt deze wijze van verwerken ook tot zinvolle verslaggeving?

Het puntensysteem voor de maximale huurprijs van niet geliberaliseerde woningen (ook wel het Woningwaarderingsstelsel genoemd) gaat veranderen. Vermoedelijk gaat het nieuwe systeem in per 1 juli 2015. De belangrijkste vernieuwing is dat de WOZ-waarde van een huurwoning een rol zal gaan spelen en wel voor ongeveer 25% van het aantal punten zal zorgen.

De (normale) wettelijke rente wordt per 1 januari 2015 verlaagd van drie procent (3%) naar twee procent (2%). Dit is de eerste wijziging sinds twee jaar. De vorige wijziging dateert alweer van 1 juli 2012.

In een kort geding uitspraak heeft de betreffende rechter uitgemaakt dat het niet onrechtmatig hoeft te zijn indien een verhuurder van een supermarkt in het naast gelegen pand een extra supermarkt begint.

De ministers van Infra en Defensie hebben in oktober 2014 het luchthavenbesluit Eindhoven genomen. Er is besloten dat Eindhoven Airport zich verder kan gaan ontwikkelen als luchthaven en stap voor stap een deel van de groei van Schiphol kan overnemen. Hiermee wordt volgens de toelichting de mainportfunctie van Schiphol versterkt en kan de luchthaven Eindhoven een impuls geven aan de regionale economie en werkgelegenheid van de Brainport Eindhoven.

Het Rijk heeft bekend gemaakt dat alleen al in Den Haag de komende jaren 450.000 m2 aan kantoorruimte van het Rijk vrij komt. Dit als gevolg van het dalend aantal ambtenaren en flexwerken.

Hof Amsterdam oordeelde recent ontkennend op de vraag of het (gaan) vervallen van een kettingbeding een wijziging is van veilingvoorwaarden. De casus was als volgt: Een aantal partijen (tezamen ‘A’) was eigenaar van een voormalig Rabo-bank-gebouw. Door de Rabobank was in het verleden middels een kettingbeding bedongen op grond waarvan in het betreffende pand geen nieuwe bank of financiële instelling mocht worden gevestigd. Ten behoeven van diezelfde Rabobank was door A een hypotheekrecht gevestigd in verband met bepaalde leningen. A schoot tekort onder die leningen en de Rabo wilde daarom tot executie overgaan op grond van dat hypotheekrecht. A was het daar niet mee eens. Op enig moment voorafgaande aan de veiling laat de bank zowel A als de notaris weten dat zij bereid is het betreffende kettingbeding te laten vervallen. De notaris wordt ook door de Rabo verzocht dit mede te delen aan de veilingbieders. Vervolgens klaagt A de notaris aan. Onder meer omdat zij vinden dat de notaris niet op de juiste wijze gemeld heeft dat het kettingbeding zal vervallen. Belangrijker nog, ze vinden dat de notaris de veiling had moeten uitstellen omdat dit verval van dat kettingbeding een wijziging van de veilingvoorwaarden is en een dergelijke wijziging zo kort voor de veiling niet is toegestaan. Immers art. 517 Rv bepaalt, kort samengevat, dat de veilingvoorwaarden 8 dagen voorafgaande aan een veiling bekend moeten zijn. Een wijziging van die voorwaarden vereist dan ook een nieuwe 8-daagse termijn zo stelt A. De rechtbank en het hof oordelen echter dat het verval van kettingbeding geen reden was om de veiling uit te stellen. Immers, zo stelde rechtbank en hof, het kettingbeding was niet een veilingvoorwaarde als bedoeld in genoemd artikel 517 Rv. A kreeg op dat punt dus niet gelijk.