Aflevering 1

In zijn eindejaarsbericht heeft het Ministerie van Financiën aangekondigd dat de btw-regels voor eeuwigdurende zakelijke rechten op onroerende zaken, zoals het recht van erfpacht, met ingang van 1 januari 2015 wijzigen. Vestiging of overdracht van zakelijke rechten voor onbepaalde tijd op bouwterreinen of nieuwe gebouwen zal in beginsel worden aangemerkt als een belaste btw-levering. Daarbij wordt btw geheven over de waarde in het economische verkeer van de zaak waarop het recht betrekking heeft. De wijziging heeft vooral gevolgen voor erfpachttransacties waarbij het recht van erfpacht voor onbepaalde tijd wordt gevestigd.

A-G Hammerstein heeft geconcludeerd dat de waardering van een verhuurde woning in box 3 conform de regelgeving zoals neergelegd in art. 5.20, lid 3, Wet IB 2001 juncto art. 17a UBIB (WOZ-waarde rekening houdend met leegwaarderatio) in strijd is met de vereiste van fair balance, nu sprake was van een verhuurde woning waarop een oud huurcontract (met lage huur) rustte. Eerder had het Hof al geconstateerd dat er een belangrijke discrepantie bestond tussen de waarde die op grond van voormelde regelgeving aan de bovenwoning in verhuurde staat moest worden toegekend en de waarde in het economische verkeer daarvan. De wettelijke regeling had tot gevolg dat belanghebbende 25 percent meer fictief inkomen werd geacht te hebben genoten, hetgeen ertoe leidde dat elk jaar sprake was van een omvangrijk negatief rendement. Volgens het Hof werd belanghebbende op deze wijze een buitensporige last gelegd, zodat geoordeeld moest worden dat de regeling in strijd is met art. 1, Eerste Protocol bij het EVRM.

In de zaak die zich op 5 november 2014 afspeelde voor Rechtbank Oost-Brabant was belanghebbende van mening dat niet aan de vereisten van de hoorplicht was voldaan omdat er geen afzonderlijke (telefonische) hoorzitting had plaatsgevonden. In plaats daarvan was het de vaste werkwijze van de betreffende gemeente om in WOZ-zaken het horen van belanghebbenden te combineren met een inpandige opname van de woning. Deze wijze van horen was niet vastgelegd in een beleidsregel, maar betrof een intern werkproces.

Met ingang van 1 januari 2015 is de Wet de bedrijveninvesteringszone (BIZ)van kracht geworden. De gemeenteraad kan een gebiedsgerichte heffing (belastingverordening) instellen, die alleen in werking treedt indien hiervoor voldoende draagvlak bestaat bij de betrokken ondernemers. De heffingsmaatstaf van de BIZ-bijdrage is in beginsel de WOZ-waarde. De gemeente verstrekt de opbrengst in de vorm van een subsidie aan de desbetreffende ondernemersvereniging, die daarmee de kosten betalend van activiteiten in de openbare ruimte die zijn gericht op het bevorderen van de leefbaarheid of de veiligheid in de BIZ of de ruimtelijke kwaliteit of de economische ontwikkeling van de BIZ.

In het verleden was opdracht gegeven tot de bouw van vier schoolwoningen. Na oplevering zijn deze gebouwen echter ruim twaalf jaar lang als school gebruikt om vervolgens in afwachting van verkoop twee jaar leeg te staan. Belanghebbende heeft twee van deze onroerende zaken verkregen en op dezelfde dag doorgeleverd aan particulieren. Belanghebbende zorgde voor de sloop van het gymlokaal en een corridor die tussen de woningen was geplaatst ten behoeve van het gebruik als school. Naar de mening van Rechtbank Zeeland-West-Brabant was het 2%-tarief voor de overdrachtsbelasting van toepassing ter zake van de verkrijging door belanghebbende. De onroerende zaken waren naar hun aard namelijk bestemd voor bewoning en al circa twee jaren niet in gebruik als schoolgebouw.

Wil bij inroepen van een ontbinden voorwaarde sprake zijn van recht op teruggaaf van overdrachtsbelasting, dan moet sprake zijn van een echte ontbindende voorwaarde. Dit blijkt weer eens uit de zaak waarover Rechtbank Gelderland zich op 18 november 2014 boog, waarbij werd van belang geacht dat de ontbinden voorwaarde bestond uit het al dan niet verkrijgen van een bouwvergunning waarbij geen sprake was van een sale lease-back transactie met terugkoopoptie. De teruggaaf overdrachtsbelasting was daarom ten onrechte door de inspecteur geweigerd.

Minister Blok heeft op 22 december 2014 bekend gemaakt dat het Bouwbesluit 2012 zal worden aangepast. Kort samengevat komt het er op neer dat (1) particulieren vanaf 1 juli 2015 eenvoudiger zelf een nieuw huis kunnen gaan bouwen en (2) eisen aan studentenhuisvesting versoepeld worden. Voorbeelden die de minister heeft genoemd zijn onder meer vrijheid bij het ontwerpen van een eigen huis zoals minder strenge eisen omtrent trappen, hoogte van plafonds en de omvang van de badkamer en/of toilet. Bij studentenhuisvesting komt bijvoorbeeld de verplichting van een balkon en fietsenhok te vervallen. Ook gaat de eis voor de minimale oppervlakte van een woning van 18 m2 naar 15m2. De reden voor dit alles is om meer investeringen te promoten in huisverbouwingen en/of studentenhuisvesting.

Sinds 1 januari 2015 zijn de mogelijkheden verruimd om onroerend goed online te veilen. Tevens zijn de regels voor executieveilingen gewijzigd.

In het afgelopen jaar kwamen de grote, actuele kwesties weer aan bod: mogen of moeten opwaarderen en de bedrijfsopvolging van vastgoedbeleggers.

We kunnen met gemengde gevoelens op 2014 terugkijken. Een jaar waarin verschillende warmterecords werden verbroken. Bijna wereldkampioen voetbal. Bijna winnaar van het Eurovisie songfestival. Maar ook een jaar waarin andermans oorlog gruwelijk Nederland binnendrong. In dit artikel zal ik dit alles laten voor wat het is en mij beperken tot fiscale ontwikkelingen op vastgoedgebied. Ik richt mijn pen hierbij op de btw en overdrachtsbelasting. En dan is 2014 in ieder geval het eerste jaar dat het z

Deze bijdrage geeft een bloemlezing van in 2014 door de Hoge Raad gewezen civielrechtelijke arresten die van belang zijn voor de vastgoedpraktijk. Allereerst worden er een aantal uitspraken behandeld over de reikwijdte van de klachtplicht alsmede over de schending van het voorkeursrecht van een huurder. Vervolgens worden er een aantal huurrechtkwesties behandeld, zoals de huuropzegging bij bedrijfsruimte wegens renovatie als ook de vraag of een landingsbaan beschouwd dient te worden als een geb

In dit artikel bespreken wij een selectie van de belangrijkste omgevingsrechtelijke uitspraken van het afgelopen jaar. We beginnen met enkele interessante uitspraken rondom de vaststelling van bestemmingsplannen en beheersverordeningen, waarbij ook de financiële kant (grondexploitatie en planschade) aan de orde komt. Daarna bespreken we rechtspraak uit de praktijk van vergunningverlening en de Wabo. Tot slot eindigen wij met enkele uitspraken over handhaving van het omgevingsrecht.