Aflevering 2

Wie door Sloterdijk rijdt, kan zich niet voorstellen dat de fiscale wetgeving ‘helpt’ bij het ontwikkelen van duurzaam vastgoed. Rijden we vervolgens zuidelijker richting de Amsterdamse Zuidas, dan zien we dat de verduurzaming van vastgoed de laatste jaren wel degelijk heeft plaatsgevonden. Van energieverslindende en inspiratieloze kantoorbunkers is geen sprake meer. Het blijkt dat alle panden die daar nu worden gebouwd, straks groene gebouwen zijn met een BREEAM-certificaat. In deze bijdrage zullen wij ingaan op hoe de fiscale wetgeving haar steentje bijdraagt in de verduurzaming van vastgoed.

In dit artikel wordt ingegaan op (de aanloop tot) het huidige energielabel. Hierbij wordt onder andere ingegaan op de Europese richtlijn en, kort, op het Besluit energieprestatie gebouwen (hierna: Besluit EPG) en de Regeling energieprestatie gebouwen (hierna: Regeling EPG). Aansluitend wordt de huidige regeling van het energielabel besproken, waarbij ook wordt ingegaan op de mogelijkheid tot het opleggen van sancties. Er wordt afgesloten met een conclusie.

In dit artikel wordt een aantal knelpunten en onduidelijkheden besproken. Het betreft de kwalificatie als huurwoning, de proportionaliteit van de verhuurderheffing, de objectafbakening en kwesties rond gezamenlijk eigendom. Op de heffingsvermindering en daarmee samenhangende vragen ga ik niet in.

Sinds 1 januari 2015 zijn het Kadasterbesluit en de bijbehorende Uitvoeringsregeling gewijzigd ten aanzien van de overdracht van gedeeltelijke percelen.

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft in navolging van het model voor ‘winkelruimte’ nu ook haar ROZ-model voor kantoorruimte vernieuwd, zulks ter vervanging van het 2003-model. Doelstelling was om het model transparanter en evenwichtiger te maken. Het is echter nog steeds een verhuurdersvriendelijk model. Heel kort samengevat, kan gesteld worden dat het nieuwe model geen baanbrekende of schokkende vernieuwingen bevat. De teksten zijn wel duidelijker geworden en er zijn meer keuzemogelijkheden opgenomen, maar van een ‘revolutie’ is geen sprake.

Er is een wetsvoorstel ingediend om ook hoger beroep en cassatie digitaal te regelen.

Volgens de ABN AMRO is in 2014 voor ongeveer 9 miljard euro aan directe vastgoedbeleggingen gedaan, waarvan 66% door buitenlandse investeerders.

Nederland heeft voor onder meer haar overtollige gevangenis in Veenhuizen gekozen voor een bijzondere vorm van alternatief gebruik, namelijk voor de opvang van Noorse gevangenen. Hiertoe sloot Nederland een verdrag met Noorwegen. Onder leiding van een Noorse gevangenis directeur zullen rond de 250 Noorse gevangenen worden gedetineerd op Nederlands grondgebied. In de gevangenis zullen Noorse regels gelden. Er zal grotendeels gewerkt worden met Nederlandse personeel die daartoe worden omgeschoold in onder meer Noors recht en Noorse gewoonten.

Het kabinet heeft in februari 2015 bekend gemaakt hoe het met de grondposities van Gemeenten is gesteld. Kort samengevat, is de status dat gemeenten nog steeds verlies op grond leiden. Volgens opgave van het kabinet hebben gemeenten in de periode 2010 tot en met 2013 ongeveer 4 miljard euro verlies aan verlies moeten nemen op grondposities. Waarvan 0.7 miljard in 2013.

Rechtbank Noord-Nederland heeft zich op 20 januari 2015 uitgesproken over de duiding voor de onroerendezaakbelasting (OZB) van recreatiewoningen bestemd voor de verhuur. De gemeente had aan een buitenlandse vennootschap, die een recreatiewoning gelegen op een bungalowpark in bezit had welke bestemd was voor de verhuur, een aanslag OZB opgelegd waarin de recreatiewoning als niet-woning was aangemerkt. Naar de mening van gemeente was (via de beheerder van het park) sprake van bedrijfsmatige exploitatie, hetgeen zou betekenen dat het verblijf niet in hoofdzaak tot woning dient.

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat bij installaties die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan het medisch proces dat in een ziekenhuis plaatsvindt sprake kan zijn van werktuigen in de zin van de werktuigenvrijstelling. Bij de bepaling van de WOZ-waarde van het ziekenhuis dient de waarde van deze installaties buiten beschouwing te blijven. De Hoge Raad volgt hiermee de uitspraak van Hof Den Haag van 28 maart 2014, nr. 13/00666.

Een belastingadviseur heeft zijn woning (inclusief grond) verkocht aan een stichting die was opgericht door zijn echtgenote. De verkoop heeft plaatsgevonden tegen schuldigerkenning van de koopsom en onder voorbehoud van een eeuwigdurend erfpacht. De eerste vijftien jaar bedroeg de erfpachtcanon circa het tienvoudige van de resterende canonbetalingen. In een aanvullende akte is opgenomen dat de koopsom enkel betrekking had op de grond en dat de waarde van de opstallen aan belanghebbende is voorbehouden. De waarde van de opstallen per datum van vestiging van het erfpachtrecht is in de aanvullende akte gesteld op € 350.000 en bij het einde van de erfpacht zou belanghebbende voornoemde waarde (vermeerderd met de kosten van door en voor rekening van de erfpachter aangebrachte verbeteringen, en geïndexeerd) vergoed krijgen. De kosten van instandhouding zouden eerst voor rekening van de stichting komen en in de aanvullende akte is dit gewijzigd in die zin dat de kosten van instandhouding, met ingang van het vestigen van het recht van erfpacht, voor rekening van belanghebbende komen.

Tot een ontvangen nalatenschap behoorden onder meer aanmerkelijk belangaandelen van een vennootschap die vastgoed exploiteerde. De waarde van de aandelen en de toepassing van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit zijn in geschil. Belanghebbende heeft in de beroepsfase twee waarderingsrapporten overgelegd, een uitgaande van de waarde van de onroerende zaken bij gedwongen verkoop, ofwel de liquidatiewaarde en een waarderingsrapportage uitgaande van een going-concernwaarde. Rechtbank Zeeland West-Brabant is van oordeel dat de waarde in het economisch verkeer van de aandelen niet kan worden gesteld op de prijs die bij verkoop van het vastgoed op een executieveiling verkregen zou worden. Gezien het feit dat de vastgoedportefeuille winstgevend is, is er immers geen reden voor snelle liquidatie. Verder oordeelt de rechtbank dat in het onderhavige geval geen sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer en is dus de bedrijfsopvolgingsfaciliteit niet van toepassing.