Aflevering 1

Het geactualiseerde besluit met betrekking tot het belastbaar feit in de overdrachtsbelasting vervangt het besluit van 3 juni 2014, nr. BLKB2014/194M. Onderdeel 4 aangaande de overgang van de economische eigendom bij executoriale verkoop is geactualiseerd in verband met de aanpassing van de wetgeving over executoriale verkoop van onroerende zaken. Verder is onderdeel 6.3.1waarin een tegemoetkoming wordt verleend voor het bedrag van de verschuldigde overdrachtsbelasting bij een inkoop door een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal van eigen aandelen die voor heruitgifte tijdelijk in de portefeuille worden gehouden, aangevuld met de voorwaarde dat op het moment van inkoop van aandelen aan de gestelde vereisten moet zijn voldaan. De overige aanpassingen betreffen verduidelijkingen (zoals in onderdeel 9.2 vierde voorwaarde en redactionele aanpassingen zonder inhoudelijke gevolgen).

Naar aanleiding van de vraag van de Hoge Raad of vastgoedfondsen kwalificeren als gemeenschappelijke beleggingsfondsen, heeft het Europese Hof van Justitie (HvJ) in de Nederlandse zaak Fiscale Eenheid X (zaak C-595/13) op 9 december 2015 geoordeeld dat de btw-vrijstelling voor het beheer van gemeenschappelijke beleggingsfondsen ook van toepassing is op vastgoedfondsen. Bij de uitlegging van het begrip ‘gemeenschappelijk beleggingsfonds’ hecht het HvJ grote waarde aan overheidstoezicht. Dit betekent dat instellingen voor collectieve belegging in effecten (‘icbe’s’) kwalificeren als gemeenschappelijke beleggingsfondsen. Hetzelfde lijkt het HvJ te oordelen over fondsen die onder de Alternative Investment Fund Managers-richtlijn (‘AIFM-richtlijn’) vallen. Vervolgens moet nog aan een aantal kenmerken worden voldaan om daadwerkelijk te kwalificeren als gemeenschappelijk beleggingsfonds.

Rechtbank Gelderland heeft geoordeeld dat een herwaarderingswinst die bij het verbreken van een fiscale eenheid vennootschapsbelasting op grond van de sanctiebepaling van art. 15ai Wet Vpb 1969 is ontstaan, niet mag worden gedoteerd aan een herinvesteringsreserve. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat de wetgever hiervoor bewust niet heeft gekozen. Daarbij komt dat art. 3.54 Wet IB 2001 niet alleen spreekt over vervreemding van een bedrijfsmiddel (in casu een onroerende zaak), maar ook eist dat sprake is van een opbrengst die de boekwaarde van het bedrijfsmiddel overtreft. Bij een herwaardering op grond van art. 15ai Wet Vpb 1969 is dat niet het geval.

Op 27 oktober 2015 is het verzamelbesluit over de herinvesteringsreserve geactualiseerd. Het voorgaande besluit van 9 december 2011, nr. BLKB2011/2061M is ingetrokken. Hierin is de meest recente stand van de jurisprudentie verwerkt, bijvoorbeeld het feit dat een herinvesteringsvoornemen onafgebroken aanwezig moet zijn en dat de ruilarresten niet kunnen worden toegepast bij vervreemding van een bedrijfsmiddel waarvoor in beginsel een herinvesteringsreserve kan worden gevormd.

Op 24 december 2015 zijn twee beleidsbesluiten, gedateerd 15 december 2015, gepubliceerd met betrekking tot het toestemmingsvereiste bij besloten (niet vennootschapsbelastingplichtige) commanditaire vennootschappen en fondsen voor gemene rekening. De belangrijkste wijziging betreft het versoepelen van het toestemmingsvereiste bij het zogenoemde stapelen van cv’s en fondsen voor gemene rekening. In plaats van een wederkerig toestemmingsvereiste (wat betekent dat bij toetreding of vervanging van beherende of commanditaire vennoten in de deelnemende cv of van commanditaire vennoten in de onderliggende cv waarin wordt deelgenomen, toestemming van alle vennoten in beide cv’s nodig is om de transparantie te waarborgen), gaat een enkelvoudig toestemmingsvereiste gelden. Dit betekent dat de toestemming van de directe vennoten voldoende is voor kwalificatie als besloten cv. Voorwaarde voor toepassing van het enkelvoudig toestemmingsvereiste is dat het wordt opgenomen in de cv-overeenkomst. Ter besparing van administratieve lasten kunnen bestaande (gestapelde) cv’s de Belastingdienst meedelen gebruik te willen maken van deze goedkeuring, onder de voorwaarde dat bij de eerstvolgende wijziging van de cv-overeenkomst ook het enkelvoudig toestemmingsvereiste wordt vastgelegd.

De wetswijziging waardoor de WOZ-waarden van woningen openbaar worden, treedt per 1 oktober 2016 in werking. De Waarderingskamer verwacht dat op 1 oktober 2016 de Landelijke Voorziening WOZ voor een substantieel deel is gevuld. Hiermee is voldaan aan de belangrijkste eis voor het openbaar maken van de WOZ-waarde voor woningen.

Op grond van een wijziging van het Bouwbesluit 2012 zijn eigenaren sinds 1 januari 2016 verplicht onderzoek naar de constructieve veiligheid van de galerij- en balkonvloeren te laten doen. Aanleiding is een calamiteit in Leeuwarden in 2011 toen een galerijvloer bezweek. Sindsdien is, zo meldt het Rijk, bij veel soortgelijke galerijflats al vrijwillig onderzoek uitgevoerd. Omdat echter nog niet alle flatgebouwen terdege zijn onderzocht stelt minister Blok voor Wonen en Rijksdienst per 1 januari 2016 een onderzoeksplicht in voor galerijflats.

Het hof in Leeuwarden heeft recent geoordeeld over de vraag of een canon-herzieningsbepaling die was opgenomen in algemene erfpachtvoorwaarden van Staatsbosbeheer geldig waren of niet. De casus was als volgt. Een aantal in Spanje wonende personen (hierna: E) is tezamen erfpachter van een perceel grond met woning. Staatsbosbeheer is de erfverpachter. In de algemene erfpachtvoorwaarden is onder meer bepaald dat door Staatsbosbeheer aan zijn toestemming voor een overdracht van de erfpacht ‘in ieder geval als voorwaarde gesteld [kan] worden dat de canon op een actueel peil gebracht wordt alvorens tot overdracht wordt overgegaan. Met een actueel peil wordt hier bedoeld dat de waarde, waarover de canon als vermeld in artikel 2 wordt berekend, de actuele waarde van de erfpachtzaak is. De vertrekkende erfpachter is verplicht dit aan de opkomend erfpachter te melden.’

Sinds 1 januari kunnen eigenaren (particulieren, zakelijke eigenaren en overheden) € 4,50 per m2 subsidie verkrijgen voor het saneren van asbest op daken. Het Rijk heeft hier nogmaals aandacht voor gevraagd.

Minister Plasterk heeft op 14 januari 2016 de nieuwe lijst met ‘artikel 12’-gemeenten bekendgemaakt. Dit jaar zijn er tien dergelijke gemeenten. Dat zijn er minder dan vorig jaar. Belangrijke gemeenten die niet meer in deze speciale-toezicht-situatie verkeren zijn Delft en Amersfoort.

Minister Blok voor Wonen en Rijksdienst en minister Van der Steur van Veiligheid en Justitie hebben met steun van de rest van het kabinet een wetsvoorstel ingediend die een Vereniging van Eigenaren (VvE) moet verplichten om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud en herstel van het gebouw. De hoogte van het minimaal te reserveren bedrag wordt vastgesteld op basis van een meerjaren-onderhoudsplan of op 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex. De tekst van het wetsvoorstel en het advies van de Raad van State worden openbaar bij indiening bij de Tweede Kamer. Het streven schijnt te zijn om het wetsvoorstel op 1 januari 2017 in werking te laten treden.

De goede koopman houdt niet van vroegtijdig winst nemen. Herwaarderen zonder realisatie is uit den boze (par. 1). Zelfs als een project is verkocht, moet de winst soms wegens onzekerheden in een later jaar worden belast (par. 5). Er komen wat meer uitspraken vrij over de bedrijfsopvolgingsregeling voor vastgoedexploitanten. Voor een omvangrijke vastgoedportefeuille werd de regeling zonder al teveel omhaal van woorden van toepassing geacht (par. 2). Met forfaits kan de wetgever de praktijk helpe

We kunnen terugzien op een bewogen jaar. Terroristische aanslagen, vluchtelingenstromen, maar ook omvallende bouwkranen en de teloorgang van Macintosh, DA en V&D. De naweeën van de crisis en de onstuitbare opmars van internetverkopen sloegen nieuwe gaten in de binnenstedelijke winkelgebieden. Met de warmste december ooit gemeten leek de klimaatverandering dichterbij te komen. Een jaar ook van het klimaatakkoord van Parijs. Het is nog maar de vraag of alle ondertekenaars hun dure beloften ook da

In 2015 zijn er door de Hoge Raad weer verschillende voor de vastgoedpraktijk relevante uitspraken gedaan. In dit artikel komen enkele van deze uitspraken van de Hoge Raad aan de orde.

Zoals elk jaar wordt in deze bijdrage teruggeblikt op enkele van de meest in het oog springende uitspraken van het afgelopen jaar op het gebied van het omgevingsrecht. Allereerst komen enkele uitspraken aan de orde over de Wet ruimtelijke ordening. Vervolgens wordt gekeken naar rechtspraak over vergunningverlening op basis van de Wabo en ontheffingverlening krachtens de Flora- en faunawet. Tot slot wordt stilgestaan bij uitspraken over handhaving van het omgevingsrecht door de overheid.1