Aflevering 3

Transformatie van vastgoed is het nieuwste buzzword in de bouw- en vastgoedsector. Allerlei objecten worden getransformeerd naar een andere gebruiksfunctie, maar met name kantoren zijn in trek bij transformeerders. In de afgelopen vijf jaar heeft ruim drie miljoen m2 kantorenvastgoed een nieuwe functie gekregen. Bijna 20% van het leegstaande kantorenvastgoed is gesloopt. De transformatie en sloop hadden voornamelijk betrekking op sterk verouderd kantorenvastgoed dat niet meer voldeed aan de huidige vraag van kantoorgebruikers.

In dit artikel beschrijf ik aan de hand van een aantal volgtijdelijke stappen de belangrijkste attentiepunten bij transformaties van kantoren (of andere niet-woningen) naar woningen. Ik behandel de situatie waarbij de woningen door middel van koop-aannemingsovereenkomsten worden verkocht; deze situatie komt in de praktijk vaak voor een raakt de meeste vaktechnische discussies.Onder ‘transformatie’ versta ik situaties waarin de opstal niet volledig wordt gesloopt en de functie van de opstal wijz

Bij de transformatie van vastgoed wordt wellicht niet onmiddellijk aan de verhuurderheffing gedacht. Toch speelt de verhuurderheffing bij transformaties wel degelijk een rol. In deze bijdrage worden de belangrijkste aandachtspunten op een rij gezet.

Om de transformatie van een gebouw of gebied succesvol te kunnen uitvoeren, zijn vaak meerdere overheidstoestemmingen nodig. Zo zal bij een functiewijziging die niet past in het geldende bestemmingsplan een nieuw bestemmingsplan moeten worden vastgesteld door de gemeenteraad, of een omgevingsvergunning met bestemmingsplanafwijking van het college van B en W worden verkregen. Er zal doorgaans een omgevingsvergunning nodig zijn voor bouwen en soms ook voor andere activiteiten zoals het wijzigen v

Volgens opgave van de Rijksoverheid van 7 april 2016 is het aantal scheefwoners tussen 2012 en 2015 afgenomen van 24 naar 18 procent. Met scheefwoners wordt in dit kader gedoeld op mensen met een midden- en hogere inkomen in een woning met een huur onder de liberalisatiegrens. Met voormelde daling is in absolute zin het aantal ‘goedkope’ scheefwoners gedaald van 685.000 naar 518.000. De Rijksoverheid meldt ook een stijging van 13 naar 18 procent van het aantal huurders dat gezien hun inkomen in een te dure sociale huurwoning woont.

Blijkens opgave van het Ministerie van Financiën wordt de boete voor belastingontduikers die zichzelf melden bij de Belastingdienst per 1 juli verdubbeld van 60% naar 120 procent. ‘Hoe langer je wacht, hoe duurder het wordt’, aldus staatssecretaris Wiebes van Financiën.

Sinds enkele maanden gelden er nieuwe jaarrekeningen-regels ter uitvoering van de Europese richtlijn jaarrekening. Volgens de overheid gaan met name kleine en middelgrote bedrijven profiteren van deze wijzigingen en zal dit leiden tot een lastenverplichting van rond de 300 miljoen euro. Volgens het persbericht van de Rijksoverheid is het doel van de richtlijn het jaarrekeningenrecht te moderniseren en te vereenvoudigen en de administratieve lasten te verminderen.

Op 19 april 2016 oordeelde Hof Arnhem-Leeuwarden dat de notaris in kwestie niet de juistheid van de kadastrale gegevens had behoren te checken. De casus was als volgt: ten overstaan van een notaris (N) is in 2010 een Rabo-hypotheek-en pandakte gepasseerd met betrekking tot een perceel grond in Breda. Nadien verneemt de notaris dat een buurman (B) stelt eigenaar te zijn van een deel van het ondergezette perceel was. De notaris heeft naar aanleiding daarvan een nader onderzoek ingesteld en heeft alle op zijn kantoor aanwezige dossiers met betrekking tot het perceel opgevraagd. Bij de stukken zat een dossier met betrekking tot de overdracht door een derde (Z) aan buurman B van een deel van het perceel. Die akte is niet door notaris N maar door een kantoorgenoot gepasseerd. Die levering lijkt echter niet goed te zijn verwerkt in het kadaster. De notaris heeft in verband met het voorgaande op 17 maart 2011 een ‘terugmelding basisregistratie’ gedaan bij het Kadaster. Het Kadaster heeft vervolgens de tenaamstelling van het perceel aangepast. De notaris heeft aan de Rabobank geschreven dat de op het perceel gevestigde hypotheekrecht nietig blijkt te zijn, omdat achteraf is gebleken dat de hypotheekgever op het moment dat dit hypotheekrecht werd gevestigd geen eigenaar van het perceel was. De notaris heeft de Rabobank tevens verzocht om medewerking te verlenen aan royement van dit hypotheekrecht, aan welk verzoek Rabobank heeft voldaan. De Rabobank heeft de notaris wel aansprakelijk gesteld. Vervolgens heeft de hypotheekgever verzuimd om tijdig aan haar betalingsverplichtingen jegens Rabobank te voldoen. De notaris heeft zich verdedigd met de stelling dat niet zijn handelen, maar een fout van het Kadaster de ongeldigheid van het hypotheekrecht en de schade in verband daarmee tot gevolg heeft gehad. Vervolgens ging de hypotheekhouder failliet. Rabobank heeft – kort gezegd – aan deze vordering ten grondslag gelegd dat de notaris jegens Rabobank is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om – onder meer – zorg te dragen voor de vestiging van het hypotheekrecht op het perceel. De notaris heeft zich er namelijk volgens Rabobank onvoldoende van vergewist of het hypotheekrecht rechtsgeldig kon worden gevestigd en in het bijzonder of de hypotheekgever, beschikkingsbevoegd was. Zijn onderzoek had zich volgens de Rabobank niet beperkt mogen blijven tot openbare bronnen, maar had zich volgens Rabobank moeten uitstrekken tot de informatie die op het kantoor van de notaris aanwezig was. Verdergaand onderzoek was volgens Rabobank temeer geïndiceerd omdat in dit geval sprake was van verschillende perceelnummers, althans een nieuw nummer voor een deel van een perceel dat eerst groter was.

De Hoge Raad heft geoordeeld over de bepalingen in de Algemene erfpachtbepalingen van de gemeente Amsterdam (AB) over periodieke herziening canon door deskundigen.