Aflevering 4

Het Europese Hof van Justitie oordeelt dat de btw-vrijstelling voor collectief vermogensbeheer van toepassing is op vastgoedfondsen en institutionele beleggers. Om de reikwijdte van de btw-vrijstelling voor collectief vermogensbeheer te bepalen, is van belang om vast te stellen wat onder ‘gemeenschappelijk beleggingsfonds’ en ‘beheer’ vallen. Hierbij lijkt het Europese Hof van Justitie een nieuwe voorwaarde van ‘bijzonder overheidstoezicht’ te introduceren die voorheen niet expliciet werd geste

Erfpacht is een bijzonder zakelijk recht. Enerzijds lijkt het op huur, terwijl de erfpachter zich anderzijds eigenaar voelt. De waarde van een eeuwigdurend erfpachtrecht benadert de waarde van eigendom. De koopprijs en de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting zouden dan ook gelijk moeten zijn. Maar is dat ook zo?

De commanditaire vennootschap (hierna: cv) en het fonds voor gemene rekening (hierna: fgr) komen in de vastgoedpraktijk veel voor. De cv is vaak een samenwerkingsverband bij vastgoedontwikkeling en beide entiteiten worden veel gebruikt als beleggingsvehikel. Recent zijn enkele fiscale beperkingen voor cv’s en fgr’s behoorlijk versoepeld, wat deze entiteiten nog interessanter maakt. In dit artikel bespreken we de relevantie van die versoepelingen voor de vastgoedpraktijk.

Hoe moet ik omgaan met een vermoedelijke schending van obligatoire rechten van derden bij een overeenkomst? Deze vraag bezorgt menig notaris de nodige hoofdbrekens. Een eenduidig antwoord hierop is – ook na het verschijnen van het Novitaris-arrest van de Hoge Raad – nog niet te geven. De notaris zal, daartoe gedwongen door de afwijkende benaderingen van de civiele en de notariële tuchtrechter, moeten laveren tussen enerzijds de ministerieplicht en anderzijds de dienstweigering. Dit is een nagenoeg onmogelijke opgave wier gevolgen in strijd kunnen zijn met het gesloten systeem van het goederenrecht.

Rechtbank Zeeland/West-Brabant had in haar uitspraak van 17 december 2015 beslist dat de samenloopvrijstelling van art. 15, lid 1, onderdeel a, WBR van toepassing is bij de verkrijging van een terrein dat enkel op basis van de Btw-richtlijn als bouwterrein kwalificeert. Het begrip ‘bouwterrein’ in de richtlijn wordt ruimer uitgelegd dan het begrip ‘bouwterrein’ in de Nederlandse wet. In de richtlijnbepaling is het namelijk al voldoende als er sprake is van onbebouwde grond, terwijl in de Nederlandse wet een bewerking van de grond wel nodig is. Omdat de staatssecretaris de beslissing van de rechtbank gelet op de bedoeling van de samenloopvrijstelling redelijk acht en bovendien met toepassing van de zogenoemde hardheidsclausule tot hetzelfde resultaat zou zijn gekomen, keurt hij in zijn besluit van 2 juni 2016 goed dat de samenloopvrijstelling kan worden toegepast enkel op grond van art. 12, onderdeel b en lid 3 Btw-richtlijn.

Een projectontwikkelaar heeft grond gekocht met daarop een verhuurd gebouw. De verkoper heeft in de koopovereenkomst de koper opdracht gegeven voorafgaand aan de juridische levering het gebouw voor eigen rekening en risico te slopen en de grond bouwrijp te maken. De Hoge Raad heeft zich gebogen over de vraag of koper voorafgaand aan de juridische levering de economische eigendom van de percelengrond heeft verkregen, hetgeen tot een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting zou leiden. In lijn met hof Arnhem-Leeuwarden en onder verwijzing naar onderdelen uit de conclusie van A-G Wattel heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het feit dat de koper de sloop van een bestaande opdracht voor zijn rekening neemt niet leidt tot de conclusie dat koper meer heeft verkregen dan uitsluitend het recht op levering.

Naar aanleiding van de eindarresten in de zaken Miljoen en Société Générale heeft de staatssecretaris van Financiën een besluit gepubliceerd dat een regeling bevat voor de afhandeling van verzoeken om teruggaaf van niet in overeenstemming met het EU-recht geheven dividendbelasting door niet-ingezeten aandeelhouders en de toekenning van het heffingvrije vermogen in de inkomstenbelasting aan niet-kwalificerende buitenlandse belastingplichtigen.

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat ter zake van de schenking door ouders aan hun kind van (een honderdste deel van) een certificaat in een vastgoedconcern de zogenoemde bedrijfsopvolgingsfaciliteit is, hetgeen betekende dat de opgelegde aanslag schenkingsrecht diende te worden vernietigd. Relevante factoren hierbij waren dat het een omvangrijke en diverse vastgoedportefeuille betrof met een jaarlijks rendement van minimaal 20% in de opbouwperiode van twintig jaar, wat een bij normaal vermogensbeheer opkomend rendement te boven gaat. Ook gingen de in het concern verrichte en de uitbestede werkzaamheden naar aard en omvang normaal vermogensbeheer te boven.

Minister Plasterk (BZK) en staatssecretaris Wiebes (Financiën) hebben op 24 juni 2016 de Tweede Kamer een brief gestuurd met daarin overwegingen die een rol zouden kunnen spelen bij de hervorming van de gemeentebelastingen. Vervolgens worden in de brief bouwstenen gepresenteerd hoe zo’n hervorming zou kunnen worden vormgegeven en wat de uitkomsten daarvan zijn. Samengevat komt het erop neer dat diverse lokale belastingen, zoals baatbelasting, hondenbelasting en forensenbelasting worden afgeschaft. Er komt daarentegen een ingezetenenbelasting en de gebruikersbelasting onroerende zaakbelastingen voor woningen wordt heringevoerd. De hoogte van beide heffingen wordt aan elkaar gekoppeld. Ook wordt er een maximaal verschil in tarief ingevoerd voor:

Per 1 juli jl. zijn de regels omtrent dubbele courtages (lees: bemiddelingskosten) verscherpt. Hiertoe is art. 7:427 BW aangepast per die datum. De wijziging houdt samengevat in:

Met ingang van 1 juli jl. gelden strengere eisen voor acquisitiefraude. Die problematiek wordt soms ook wel misleidende reclame genoemd, maar het gaat om meer dan ‘reclame’. Het gaat bijvoorbeeld ook om misleidende informatie en misleidende transacties. Vandaar dat dit ook relevant is voor de vastgoedwereld.

Een van de gevolgen van de Wet doorstroming huurmarkt is dat sinds 1 juli jl. er meer mogelijkheden zijn voor tijdelijke huuroverenkomsten.