Aflevering 6

Over de opzeggingsmogelijkheden van erfpacht is inmiddels al veel geschreven; datzelfde geldt voor de – soms ongewenste – gevolgen die een opzegging conform de wettelijke voorschriften van Boek 5 BW kan hebben. Het lijkt erop dat een beperkte wijziging van de betreffende wettekst een aantal onduidelijkheden kan wegnemen.

Voor de heffing van omzetbelasting wordt de vestiging en de overdracht van een recht van erfpacht alleen aangemerkt als wordt voldaan aan de voorwaarde die de wet stelt aan de omvang van de vergoeding. Een uitspraak van de Europese rechter geeft echter een handreiking om onder omstandigheden voorbij te gaan aan die voorwaarde. De omvang van de vergoeding zou alsdan niet meer bepalend zijn voor de kwalificatie van de prestatie. Overigens leidt de bepaling van de omvang van de vergoeding tot discussie.

Aan het begin van de twintigste eeuw kwam in verschillende Nederlandse gemeenten een stelsel van stedelijke erfpacht tot bloei. Nu ook de gemeente Amsterdam – het laatste écht grote erfpachtbolwerk dat nog bestond – koos voor een drastische hervorming van haar gronduitgiftebeleid, belicht deze bijdrage kort wat de moderne functies van erfpacht zijn.

De gemeente Amsterdam heeft recent de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam (‘AB 2016’) vastgesteld. De gemeente is voornemens de komende jaren een groot aantal percelen onder de AB 2016 in erfpacht uit te geven. De AB 2016 bevatten belangrijke wijzigingen ten opzichte van de eerdere algemene bepalingen, in het bijzonder het schrappen van de canonherziening einde tijdvak en het ontbreken van de bevoegdheid van de gemeente om eenzijdig nieuwe algemene bepalingen van toepassing te verklaren.

In de casus waarover Hof Arnhem-Leeuwarden zich op 3 augustus 2016 heeft gebogen had een koper van een winkelpand de intentie om het pand, wat een historische gevel had, grondig te verbouwen. Het oude pand werd, met uitzondering van de historische gevel en enkele delen van de vloerplaten zonder bouwkundige functie voor de nieuwbouw, gesloopt. Vervolgens werd het pand herbouwd, inclusief nieuwe fundering en bouwkundige constructie, met een andere indeling en grotere inhoud. Op het moment van levering aan koper waren de sloopwerkzaamheden afgerond en zijn de verbouwingswerkzaamheden aangevangen.

De Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2016:2198) heeft onlangs uitspraak gedaan in een casus waarbij het om de WOZ-waardering van een ziekenhuis gaat. De Hoge Raad heeft met betrekking tot het ‘oprekken’ van de levensduur van oudere bouwelementen en de toepassing van de werktuigenvrijstelling als volgt geoordeeld.

In een uitspraak van Hof Den Haag van 2 november2016 is geoordeeld dat de aankoopprijs op een executieveiling, die kort na de waardepeildatum relevant voor de WOZ waardering heeft plaatsgevonden, in casu de waarde in het economische verkeer vormde.

De aantrekkende vastgoedmarkt heeft ook een positief effect op de prijs van inschrijvingen bij en producten van het Kadaster. Het Kadaster moet kostendekkend werken en het aantal transacties bepaalt derhalve ook de hoogte van de kadastrale kosten. Recent heeft het Kadaster aangekondigd dat het per 1 januari 2017 een aantal tarieven met maximaal 25% verlaagt. Daarnaast zijn enkele wijzigingen in de tariefstructuur aangekondigd, eveneens met werking per 1 januari 2017.

Op 11 november 2016 is de zogenoemde ‘City Deal Circulaire Stad’ ondertekend. Dit is een convenant tussen de gemeenten Amsterdam, Almere, Apeldoorn, Haarlemmermeer, Rotterdam, Utrecht, Venlo en Dordrecht, Royal Haskoning DHV, Circle Economy, TNO en staatssecretaris Dijksma (Infrastructuur & Milieu), minister Kamp (Economische Zaken) en minister Blok (Wonen & Rijksdienst).

Blijkens een persbericht van 11 november 2016 is door het kabinet inmiddels ingestemd met het ontwerp van de Structuurvisie Ondergrond zoals opgesteld door de Ministeries van Infrastructuur en Milieu en Economische Zaken.

Via de website www.wozwaardeloket.nl zijn voortaan alle WOZ-waarden van woningen van de deelnemende gemeenten publiekelijk bekend. Het is de bedoeling dat binnen enkele maanden alle 390 gemeenten aangesloten worden en iedere inwoner van Nederland gebruik kan maken van de website. Op dit moment zijn er reeds meer dan honderd gemeenten aangesloten.

Rechtbank Den Haag heeft recent geoordeeld dat in de betreffende casus de zich in een bedrijfsgebouw bevindende koel- en rijpingscellen alsmede de stalen stellages voor de opslag van groenten en fruit als onroerend kwalificeren. Hierdoor was er ook overdrachtsbelasting verschuldigd ter zake van die betreffende koel- en rijpingscellen en stalen stellages.

Toeristische verhuurconcepten, zoals Airbnb, brengen diverse juridische vragen met zich, bijvoorbeeld of het wel of niet is toegestaan op grond van het betreffende splitsingsreglement.