Aflevering 1

Dit nieuwe jaar is een nieuw kabinet gepresenteerd: Rutte IV. Elk kabinet heeft zo zijn uitdagingen. Die op het gebied van vastgoed zijn groot te noemen. Het nieuwe kabinet zet terecht ook groot in op wonen. Op dat terrein is het tijd voor actie: geen woorden maar daden. Er wordt te veel gepraat maar te weinig gebouwd, wordt wel gezegd. Met een ambitie om 100.000 nieuwe woningen te bouwen moet de tijd van praten echter voorbij zijn. Er zijn wat mij betreft wel wat drempels die moeten worden weggenomen. Ik denk in de sfeer van de vennootschapsbelasting dan vooral aan de generieke renteaftrekbeperking. Op basis daarvan mag met ingang van dit jaar maar 20% van de gecorrigeerde fiscale winst worden afgetrokken. Sinds de invoering van die bepaling was het percentage 30%. Deze aanscherping zal een wissel trekken op de financieringscomponent van vastgoedontwikkelingsplannen in het algemeen. Maar in het bijzonder geldt dat deze ‘earnings strippingsmaatregel’ bedoeld is voor multinationale ondernemingen die winsten van het ene land naar het andere land kunnen verplaatsen, omdat zij in meerdere landen actief zijn. Met een geldlening kan dan door middel van rente winsten worden verplaatst die in het land van de schuldenaar niet meer kunnen worden belast. Voor nationaal opererende vastgoedbedrijven, zoals woningcorporaties, is deze maatregel niet bedoeld: al hun winst behalen zij in één land. Ook gaat het ver om bankrente (betaald aan een derde) onder het bereik van deze bepaling te brengen. Toch heeft een eerder kabinet Rutte gekozen om de regel ook op woningcorporaties toe te passen onder het mom van een meer gelijke behandeling van eigen en vreemdvermogenfinanciering. Daar is uiteraard wat voor te zeggen, maar andere landen hebben andere afwegingen gemaakt. Er is naar mijn mening ook ruimte om anders te denken. In de eerste plaats is er geen sprake van winstverplaatsing als er geen sprake is van een multinationale ondernemingen, maar een stand-alone-(vastgoed-)bedrijf. Daarnaast zou een beroep kunnen worden gedaan op het algemeen belang, zoals Frankrijk doet. Het zou daarom goed zijn om de positie van het kabinet in het kader van de terechte woningenambitie tegen het licht te houden, zoals ook met de verhuurderheffing is gedaan. Dan kan er worden gebouwd, in plaats van worden gepraat.

Ondanks corona kende het jaar 2021 een rijke oogst aan vastgoedrechtspraak. Er waren tal van uitspraken waarbij de waarde van vastgoed een belangrijke rol speelde (box 3, WOZ, uitdelingen, afwaarderingen) en op het terrein van de terbeschikkingstellingsregeling. Voor de vastgoedpraktijk zijn de HIR- en BOR-uitspraken het meest van belang.

De fiscale rechter heeft in het tweede jaar van de pandemie niet stilgezeten. Alleen al op het gebied van de btw en overdrachtsbelasting hebben we een veelheid aan jurisprudentie voorbij zien komen. In deze bijdrage nemen we de belangrijkste uitspraken door.

Het jaar 2021 leverde voor de vastgoedpraktijk een aantal belangrijke arresten van de Hoge Raad op. Het meest in het oog springende zijn het ‘Kerstarrest’ van de Hoge Raad over de gevolgen van de coronapandemie voor het huurrecht en de uitspraak over de uitwerking van het publiekrecht, in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel, bij de verkoop van een onroerende zaak door een overheidslichaam. Daarnaast waren er uitspraken over de vraag voor wie de notaris het geld op zijn derdengeldenrekening (koopprijs en kadasterkosten) bij een kooptransactie nu eigenlijk houdt, over de bankgarantie ter vervanging van het 5% depot onder de notaris bij oplevering van nieuwbouwwoningen en over rangwisseling bij pandrechten en de inningsbevoegdheid van een pandhouder op vorderingen.

In dit actualiteitenoverzicht wordt een aantal van de meest interessante uitspraken uit het omgevingsrecht uit 2021 besproken. Opvallend is de centrale rol die het Europees recht in veel uitspraken speelt. Dit illustreert de toenemende invloed die ‘Europa’ heeft op het Nederlandse omgevingsrecht, zowel wat betreft de inhoud als het procesrecht. Verder valt op dat er steeds meer uitspraken komen over bestemmingsplannen met verbrede reikwijdte, waarmee vooruitlopend op invoering van de Omgevingswet al met instrumenten uit deze wet wordt geëxperimenteerd.

Art. 16 jo. art. 15 jo. art. 2 WBRV